在一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，2011年1季度全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”继续呈现小幅回升态势；二是在一系列宏观调控政策影响下，全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上依然保持了30%以上的高增长态势；三是房地产开发企业资金来源除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势；四是居民对未来房价持上涨预期，未来一季购房意愿回落，全国商品房成交量增速与上年同期相比大幅回落；五是在一系列宏观调控政策影响下，全国房地产市场正在向调控预期目标逐步发展，但多数城市的房价仍在环比上涨。

　　1 房地产业综合景气度分析

　　1.1 企业景气指数继续运行在“较为景气”区间

　　国家统计局2011年4月8日发布的全国企业景气调查数据显示，2011年1季度全国企业景气指数为133.8，比上季度回落4.2点。房地产业企业景气指数为125.8，同比回落10.0点，比上季度回落6.6点，低于全国企业景气指数8.0点，但仍运行在“较为景气”区间内。

　　1.2 企业家信心指数比上季度回落

　　国家统计局发布的全国企业景气调查结果显示，2011年1季度，全国企业家信心指数为137.4，与上季度持平。房地产业企业家信心指数为112.3，比上季度回落8.4点，低于全国企业家信心指数25.1点。

　　总体上来看，1季度房地产企业景气指数和企业家信心指数均显著低于全国企业水平，这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施对整个行业产生了诸多影响，企业家对企业经营状况不乐观。

　　1.3 “国房景气指数”小幅回升

　　国家统计局发布的数据显示：2011年3月份全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.98，比2月份提高0.08点，比上年同期回落2.91点。从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.83，比2月份回落0.17点，比上年同期提高0.25点；房屋施工面积分类指数为109.98，比2月份回落0.52点，比上年同期回落2.06点；商品房平均销售价格指数为104.50，比2月份回落0.20点，比上年同期回落8.58点。

　　“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。总体上看，3月份国房景气指数延续了2月份小幅反弹态势继续回升。随着楼市传统销售旺季的到来，预计国房景气指数仍会保持小幅回升态势。

　　2 房地产市场供给情况分析

　　2.1 房地产开发投资平稳快速增长

　　在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-3月全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上依然保持了30%以上的高增长态势。国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增速同比回落1.0个百分点，比上年全年回落1.1个百分点。

　　在市场普遍预期房地产投资将大幅下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了30%以上的平稳快速上涨态势，这说明2010年4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响。与此同时，还有一个重要的原因是保障房的开工力度、建设力度在加强，2011年2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。保障性安居工程建设力度加大，有利于增加房地产市场的供给力度，对房地产市场特别是价格走势会产生较大影响。

　　从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2011年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅同比提高4.4个百分点，占房地产开发投资的比重为70.6%；办公楼投资361.4亿元，同比增长19.1%，增幅同比回落24.5个百分点，所占比重为4.1%；商业营业用房投资1058.2亿元，同比增长40.2%，增幅同比提高9.6个百分点，所占比重为12.0%；其他投资1173.6亿元，同比增长19.2%，增幅同比回落27.9个百分点，所占比重为13.3%。

　　从保障性住房的供给情况来看，2011年1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落15.3个百分点，占住宅投资的比重为28.8%；经济适用房完成投资146.0亿元，同比增长8.8%，增幅同比提高2.9个百分点，占住宅投资的比重仅为2.3%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

　　从区域分布上来看，2011年1-3月东部地区完成房地产开发投资5464.8亿元，同比增长31.2%，增幅同比回落3.9个百分点，比上年全年回落1.5个百分点；中部地区完成投资1647.1亿元，同比增长39.3%，增幅同比提高11.1个百分点，比上年全年提高6.9个百分点；西部地区完成投资1734.5亿元，同比增长39.0%，增幅同比回落1.1个百分点，比上年全年提高3.7个百分点。

　　2.2 开发企业资金来源同比增速快速回落

　　在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国房地产开发企业到位资金19268.1亿元，同比增长18.6%，增幅同比回落42.8个百分点，比上年全年回落6.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，同比增长4.4%，增幅同比回落39.9个百分点，比上年全年回落5.9个百分点；利用外资144.0亿元，同比增长45.2%，增幅比上年全年回落20.8个百分点，去年同期为负增长33.7%；企业自筹资金7126.3亿元，同比增长27.2%，增幅同比回落20.6个百分点，比上年全年回落21.6个百分点；其他资金8160.9亿元，同比增长18.7%，增幅同比回落73.1个百分点，比上年全年提高2.8个百分点。在其他资金中，定金及预收款4824.5亿元，同比增长28.7%，增幅同比回落56.0个百分点，比上年全年提高11.4个百分点；个人按揭贷款2076.2亿元，同比下降5.3%，去年同期为增长122.8个百分点。

　　总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发商的资金压力正在加大。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源将继续趋紧，预计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。

　　2.3 土地购置面积同比增速提高 市场供应量有所增加

　　作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和待开发面积决定房地产市场的长期供给量。在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010年全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积保持了30%左右的增长，待开发土地面积一直保持负增长态势。进入2011年，在一系列宏观调控政策影响下，全国土地市场继续增长，房地产开发企业土地购置面积与上年同期相比继续提高。但与此同时，待开发土地面积增速由负转正。国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国房地产开发企业购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，增幅同比提高2.7个百分点，比上年全年提高5.4个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积22674.4万平方米，同比增长22.9%，而上年同期和上年全年分别为负增长12.3和5.4个百分点。上述两个指标说明，房地产开发企业对房价持续上涨并不具有信心，开发进程大大减缓，企业囤地现象依然严重。

　　从全国商品房累计施工面积和新开工面积增速来看，2010年这两个指标均呈现较快的增长水平，尤其是累计新开工面积同比保持了大幅增长态势，但今年以来，由于2010年基数较高，行业库存压力上升，以及调控之下开发商新开工意愿下降原因，这两个指标同比增长均呈下滑态势。国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国商品房累计施工面积327401.8万平方米，同比增长35.2%，增幅同比回落0.3个百分点，其中，商品住宅施工面积251713.8万平方米，同比增长34.4%，增幅同比回落1.1个百分点；房屋新开工面积39842.4万平方米，同比增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点。

　　在全国商品房累计施工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速却呈上涨态势，说明开发商加快了已建项目进度，市场供应量有所增加。国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国商品房累计竣工面积12831.5万平方米，同比增长15.4%，增幅同比提高3.4个百分点，比上年全年提高9.8个百分点。其中，商品住宅竣工面积10229.1万平方米，同比增长14.8%，增幅同比提高5.0个百分点，比上年全年提高12.1个百分点。

　　3 房地产市场需求情况分析

　　3.1 居民对未来房价持上涨预期 未来一季购房意愿回落

　　中国人民银行3月16日公布的调查结果显示，2011年第1季度，虽然居民收入情况向好，但在当前物价、利率以及收入水平下，居民的储蓄意愿更高，消费意愿降至1999年来最低。

　　调查结果显示，在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民达25.1%，比上年末减少1个百分点，但仍为居民投资首选。对当前房价水平，74.4%的居民认为“过高，难以接受”，是仅低于上年末(75.5%)的第二高值，对调控后房价走势，33%的居民预测房价将“保持稳定”，另30%持“上升预期”(包括“上升”或“先降后升”)，近20%持“下降”预期(包括“下降”或“先升后降”)。未来一季有购房意愿的居民占15.4%，较上年末小幅下降。

　　3.2 全国商品房销售量同比增速大幅回落

　　尽管2010年我国政府出台了严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，8月份后，房地产市场超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，这一态势在今年得以延续，2011年1季度全国商品房成交量继续上涨，但与上年同期相比，增速大幅回落。

　　国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国商品房销售面积17642.8万平方米，同比增长14.9%，增速比上年全年提高4.8个百分点，但同比回落20.9个百分点。其中商品住宅销售面积15849.5万平方米，同比增长14.3%，增幅比上年全年提高6.3个百分点，同比回落18.9个百分点；同期，全国商品房销售额10151.9亿元，同比增长27.3%，增幅比上年全年提高9.0个百分点，但同比回落30.4个百分点。其中商品住宅销售额8607.2亿元，同比增长25.9%，增幅比上年全年提高11.5个百分点，同比回落29.3个百分点。

　　对比全国商品房销售面积和竣工面积数据可以看出，2011年1季度全国商品房销售面积仍大于竣工面积，差距达到4811万平方米，这说明全国房地产市场整体仍处于供不应求状态。但是相比于2010年全年销售面积大于供应面积3亿平方米，净供应负增长的情况已经有所缓和。由此也可以看出，我国政府对房地产市场宏观调控的目标是明确的，态度是坚定的，措施是有力的。从1季度的情况来看，房地产调控的效果将会继续显现。

　　4 全国房地产市场价格变动情况

　　今年以来，在国家房地产宏观调控政策持续发力、央行加息等多重因素影响下，全国房地产市场正在向调控预期目标逐步发展，但多数城市的房价仍在环比上涨。

　　从新建商品住宅价格变动情况来看，3月份全国70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的城市有26个，比2月份增加了2个。

　　从二手住宅价格变动情况来看，3月份全国70个大中城市中，环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个，比2月份减少了2个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。3月份，同比涨幅在5%以内的城市有41个，比2月份增加了1个。

　　以上数据可以看出，3月份，70个大中城市中新建商品住宅价格下降和持平的城市个数较2月份增加了6个，共有12个城市房价环比下降，还有8个城市价格持平；并且有29个城市房价涨幅也比2月份小，价格逐渐回落。但不容忽视的是，同比价格下降的城市仅有2个。

　　具体分析20个房价持平和下跌的城市不难发现，以北京、深圳等地为代表的城市，都是在“国八条”之后出台了严厉的调控政策，并且执行得力；而以合肥、成都、郑州等为代表的二线城市，则是比较早地实施了限购等政策。相比统计数据中部分三线城市环比涨幅依然超过0.5%，执行了调控政策的二线城市房价现在已经明显地进入了调整期。

　　不过，在看到房价回调趋势的同时也应该看到坚持调控和加大政策力度的必要性。调控政策需要继续坚持，再次发力，以保证房价回到合理区间。从数据不难发现，70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，属于价格上涨过快的城市，而这些城市大部分属于执行调控政策力度相对比较轻的三线城市。另外在二手住宅价格变动中，与2月份相比单月上涨超过1%的城市依然有3个，分别为金华、平顶山、吉林。超过0.5%的城市也有16个。而京、沪、穗、深4个一线城市也明显出现了分化，其中上海、深圳依然明显上涨，而广州和北京已经逐渐开始下调。
 

　　显然，当前的房地产宏观调控已经进入关键时期，目前房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段，宏观调控的“一举一动”影响着今后房市的变化。2011年4月13日召开的国务院常务会议已经明确指出要巩固和扩大房地产市场调控成效，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，显示出中央对房地产宏观调控的态度是坚决的。

　　然而，我们也要看到，土地财政依然存在，稳房价和保障性住房的推进，考验着地方政府的执行力。从2010年4月份以来密集出台的一系列调控政策来看，无论是中央还是各地方政府，都把平抑房价视为重中之重。但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，虽然也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。但从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。因此，房价不应成为政策唯一的关注点，解决房地产行业的深层次问题应是当前各级政府需要面对的重要课题。楼市调控问题的关键不在于政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，面对不断上涨的房价，各级政府应当承担起责任，在保障普通居民居住条件上有所作为。这不仅需要政府有更多的精力关注房价，对房地产市场的健康发展予以调控，更需要政府提高公共政策水平和政策执行能力。只有将政策落到实处，实现老百姓“居者有其屋”的目标才能一步步变为现实。

微信服务号：

微信订阅号：

　　北京华经纵横咨询有限公司拥有专业的细分市场研究团队和丰富的研究经验。我们以最新的准确可靠的数据为依据, 常年为政府部门，全球500强企业提供下列细分市场研究咨询服务:
　　1. 行业分析：研究行业发展关键因素、规模和发展趋势、发展环境
　　2. 产业链分析：从上下游产业链的角度看行业机会
　　3. 产品分析：研究产品产销情况、销售模式、进出口状况、市场需求
　　4. 企业分析：针对潜在企业的研究、发现潜在的投资机会
　　5. 市场分析：行业市场分析、预测市场前景和投资机会
　　6. 竞争分析：行业竞争格局及企业竞争分析
　　7. 盈利能力分析：行业和潜在重点企业的盈利能力分析