放弃多元化专攻住宅，使万科在过去二十年迅速成长为全球最大的住宅开发商；而受拿地所限，万科被动从商，首次提出旗下商业地产的四条产品线，掀开地产龙头的商业学徒生涯。

　　5月15日，房企龙头万科公告称，以10.79亿港元收购香港上市房企南联地产73.9%的股权；此举被业内解读为万科拓展海外融资平台、谋求未来商业地产资本运作的一步棋。

　　而近期，上海万科还首次推出了高端社区商业地产品牌“万科2049”。万科称这将和“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”共同构成万科商业地产四大产品线。

　　记者了解到，虽然万科一直高举着住宅专业化的旗帜，万科董事会主席王石对多元化持反对意见，但受多方面因素影响，万科的商业地产之路已经启动。

　　拿地所迫万科被动“从商”

　　对于涉足商业地产开发，万科总裁郁亮多次表示，万科是为了进一步做好住宅而开发商业，并不是“为商业而商”。最直接的一点是，万科现在想拿地，就必须同时接手住宅地块配建的商业。

　　以北京为例，无论是万科2009年拿下的房山长阳地块，还是2011年拿下的旧宫地块，土地出让条件中都分别包含了19万、12万平米以上的配建商业比重。

　　万科公司也对记者表示，随着城市发展和城市规划的调整，新出让土地中，非住宅部分占比普遍呈现上升趋势。专业住宅开发商为获得更多开发机会，势必要对非住宅业务能力进行培养；而培养这种能力，不能纸上谈兵，必须有实际的项目运营。

　　据万科介绍，万科从数年前就开始为土地出让中商业比例加大而考虑对策。2007年，万科与新加坡商业地产巨头凯德商用签约合作。万科专注于住宅开发，而商业运营经验丰富的凯德商用作为合作伙伴，负责项目商业部分的规划、招商及管理等运营。

　　同时万科也一直在酝酿培养自己的商业团队和运营平台。从2010年开始，万科多个一线公司开始成立商业筹备小组，北京万科成立了商业发展部。作为一个标志性事件，2011年年中，深圳万科商业管理有限公司成立。

　　这一过程中，住宅市场的调控也加速了万科向商业地产的着力。万科内部人士对记者表示，商业的存在，一方面作为配套丰富了住宅产品属性；另一方面，除万科住宅产业本身可以成功应对调控外，商业出售或者长期持有的收益，都能扩展企业在调控中的回旋空间。

　　从“住宅配套”到四大产品线

　　2011年上半年，郁亮还曾对媒体谈到，万科的商业地产与别人有很大不同，“主要是给住宅做配套”，“商业配套做好了，就能推动住宅销售”。不过当万科商业地产的探索尝试增多后，其商业地产的思路明显不再满足于“住宅配套”。

　　记者了解到，从大约两年前，万科在总部层面开始鼓励各分公司积极尝试介入商业地产。而一线大区域公司也是商业地产的积极推动者。特别是从深圳、上海、北京等公司看，商业地产的规模已经很可观；万科也表示，出于能力培养的需要，也会试水一些纯商业项目。

　　2011年7月，万科深圳推出万科广场、万科大厦、万科红三大商业品牌，万科红被界定为社区商业品牌、万科大厦是写字楼品牌，万科广场是购物中心品牌；加上5月初上海万科推出的高端社区商业地产品牌“万科2049”，万科商业地产四大产品系已成型。

　　北京三个购物中心同时开发

　　业内人士指出，这些产品线的梳理和相关产品的开发，至少标志着公司商业地产战略初具雏形，万科也有意从原有的简单的社区商业扩展至城市商业体开发。

　　以万科在北京的商业地产开发为例，万科长阳半岛地上19万平米的商业体量，金隅万科广场有14万平米，万科金第朗润园有12万平米商业综合体，预计规划有体验式shoppingmall等物业。

　　“目前在北京同时开发3个购物中心的房企可能就只万科一家”，北京万科商业发展部总经理钱嘉对记者如此表示，但万科集团层面似乎对商业地产表态偏于谨慎。

　　北京万科表示，囿于业务能力未完全成熟，还没有进行产品线梳理，但钱嘉认为，类似朗润园、长阳半岛、金隅万科广场的商业，都是处于非城市中心区、与大型居住区共生，实质上也形成了产品线。

　　万科谨慎对待“非住宅开发”

　　虽然万科在不少城市商业地产开发已经如火如荼，但集团层面对商业地产表态依然谨慎。万科公司对记者表示，目前万科在非住宅业务领域的探索，主要集中于符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　万科公司还称，专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，非住宅业务开发能力的提升将是一个循序渐进的过程，“不会急于全面展开”。目前非住宅业务占万科总体业务的比例不到10%，长期来看希望控制在20%以内。万科公司还对记者表示，目前没有向南联地产注入商业资产、开展融资等方面的计划。万科也重提此次收购是进行过计划的尝试，暂无具体计划。

　　万科内部人士透露，集团对各地商业回报要求并不苛刻，只有一个指导性意见“三六五九”，具体来说就是三年回报率达到6%，五年后回报率达到9%。有关人士认为这一要求并不高。

　　钱嘉对记者介绍，北京商业团队组建两年来，专业性有了很大提升，去年也发展了40家战略合作品牌。不过对于收益模式，钱嘉则表示还在探索。北京项目的商业部分，有的全部售出，有的90%持有，至于是长期持有，还是在合适的时候出售给机构投资者，还都要根据具体发展情况而定。

　　而据知情人士透露，万科已开始了商业地产资产证券化的相关研究。

　　万科商业地产思路仍“犹疑”

　　一直关注房企发展战略的兰德咨询总裁宋延庆认为，万科关于商业地产发展的争论已经好几年了。宋延庆透露：“在诸如操作中心商圈的商业项目方面，万科内部还有分歧，既不想放弃、但又错过了最佳时机，心里比较有谱的就是社区商业”。他表示，从万科还不能确定是长期持有商业，还是先持后卖的“摇摆”看，万科还没有脱离“还是要卖”的住宅开发思路，或说思路犹疑。宋延庆也建议，万科应对整个城市商业形态和目标客群深入研究，形成更清晰的战略。

微信服务号：

微信订阅号：

　　北京华经纵横咨询有限公司拥有专业的细分市场研究团队和丰富的研究经验。我们以最新的准确可靠的数据为依据, 常年为政府部门，全球500强企业提供下列细分市场研究咨询服务:
　　1. 行业分析：研究行业发展关键因素、规模和发展趋势、发展环境
　　2. 产业链分析：从上下游产业链的角度看行业机会
　　3. 产品分析：研究产品产销情况、销售模式、进出口状况、市场需求
　　4. 企业分析：针对潜在企业的研究、发现潜在的投资机会
　　5. 市场分析：行业市场分析、预测市场前景和投资机会
　　6. 竞争分析：行业竞争格局及企业竞争分析
　　7. 盈利能力分析：行业和潜在重点企业的盈利能力分析