第一章 投资方基本情况

　　1、****集团介绍

　　***集团是总部位于北京的一家民营企业集团。公司发展至今已有20多年历史，集团业务分为实业和金融投资两大版块，集团资产规模超过30亿元，年利税逾3亿。

　　**集团旗下投资运营的实业公司主要包括：******等。

　　2、******物流有限公司介绍

　　****物流有限公司是其全资子公司，成立于1997年，主要从事商贸及现代物流业服务。公司目前拥有三个仓储基地，仓储面积达40万平方米。分别位于北京市****和北京市*****物流园区（该园区有两个物流基地），地理位置优越，交通便利，出租率常年在100%以上，在业界口碑良好。

　　****物流公司在打造硬件设施的同时，还投资开发了仓储管理系统（E-warehouse）和物流ERP管理系统（包括：WMS仓储管理系统和TMS运输管理系统、OMS订单管理系统、GPS/GIS车辆全球定位系统、业务协同工作管理系统和财务管理系统等），以保障第三方综合物流业务的科学高效运营。

　　目前主要客户：

　　A电子商务类企业：凡客诚品、一号店、麦考林、乐淘网、好乐买、卓越、当当网、京东商城、酷巴、神州数码等；

　　B电器公司有：松下电器股份有限公司、合肥美菱股份有限公司、创维电子有限公司等；

　　C其他知名品牌有：壳牌统一石油化工、苹果服饰公司、李宁体育用品有限公司、法律出版社、中国方正出版社、北京海淀经科读者服务部、人民文学出版社等。

　　目前累计合作过的客户有170多家。

　　第二章 项目建设背景

　　**集团本次拟投资兴建的“电子商务物流基地”项目定位，一是为承接产业转移示范园区配套服务的物流项目，为沿海内迁企业提供供应链管理服务，二是为特定的国内外知名电子商务企业量身定制的集商品仓储、干线运输、分拣功能于一体的国际级电子商务物流中心。并配套相应的干线和短途运输、商务服务、信息服务、人力资源服务、物流服务、金融服务、生活配套等。

　　***市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市。以及皖江城市带成员城市。距上海不到300公里，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。大力完善物流基础设施建设的意义极其重要，具体来说主要有以下几项：

　　1、降低企业运营成本和流通费用

　　通过引入现代物流管理技术和管理方法，优化企业的物流流程，生产性企业和电子商务企业可以显著提高管理水平，大大降低经营成本和流通费用。例如，通过物流配送体系的建立，可以提高供应准确率和配送效率，缩短企业供货的前置时间。同时可以实现出入库作业高效化，从而降低有关操作费用和库存占用资金。

　　2、促进城市商业业态多元化发展

　　首先，发展电子商务物流配送促使各类加工、包装、专业店、客服店的诞生和繁荣，促进零售业经营方式的升级换代，引导和形成新的消费理念。其次，物流配送中心的建立可以有效推动连锁经营。最后，物流配送体系的形成，改造了批发业、仓储业的传统经营方式，促使商业的流通环节发生变化，由过去简单的进、销、存向市场分析、优化运输路径、优化库存水平、计算机管理、完善区域经营网络转换。由此可见，马鞍山市优越的地理位置优势将得到更大的发挥。

　　3、优化与提升城市的产业结构

　　对于国民经济发展来说，城市商贸物流的影响不仅表现在扩大第三产业增加值这一直接效应上，而且还可以带动相关产业的发展，使一、二、三产业之间及各产业内部结构更为合理。同时，结合马鞍山市安徽地区铁路、公路、航空枢纽、航运的地利条件，通过运用先进的物流配送管理技术和组织方式，可以有效提高物流行业的运行效率和质量，从而大大提升迁入企业的竞争力，为经济持续健康发展奠定基础。

　　4、增强城市聚集力及其综合功能

　　首先，商贸物流的发展可以促使城市的整体运作更有效率；其次，商贸物流的发展可以提高各类企业的物流运作效率，极大地增加城市市场的辐射能级；最后，商贸物流的发展可以突出城市的功能定位，进一步完善城市的综合功能。

　　***地处中国经济最发达地区之一的长三角，毗邻南京，属于移民城市，居民素质较高。而经济发展水平及规模对生产性服务业发展具有重要的促进作用。大量的实证研究表明：商贸物流业发展水平与当地经济发展水平密切相关，人均GDP比较高及受教育水平高的国家和地区，电子商务产业比较发达，其物流业增加值和就业比重也较高。

　　同时，***及所辐射的皖江城市带城市化水平正不断提高。发达国家大都市发展经验表明城市化水平每提高一个百分点，服务业增加值就上升0.729个百分点。城市化水平是生产性服务业发展的重要助推器，城市化进程中的人口和工业集聚促进商贸服务业规模的扩大，引发生产方式的市场化转变，为商贸服务业发展提供市场条件。作为皖江城市带的轴头城市，将对承接产业转移起到先导作用，这将为商贸物流和企业物流及大宗商品物流的发展提供了良好的整体条件。

　　因此，**物流基地将结合马鞍山现有发展状况以及未来产业导向，整合现有客户资源，结合现有成熟的第三方服务管理模式，在马鞍山打造具有时代特色的大型仓储物流设施，为**的经济建设与发展做出贡献，并为皖江城市带物流集散中心产能服务做好示范和样板作用。以下是着重对电子商务物流的介绍：

　　新兴的电子商务物流基地是以“前店后库”即“O2O”(OnlinetoOffline)的零中间商模式构建的“仓储型商业设施”，是目前国际上流行的新型物流产业分化形态。其原理在于运用信息科技贯通上下游产业，搭建电子商务平台，平台上游供货选择制造厂家，下游购货则锁定零售商户，“剪”掉传统流通领域的中间环节，从而缩短从制造到销售终端的距离，创造商品流通的新形态。

　　该模式以“平台缩短产销链，业务整合进销存”的营运思路，按“网上运营+线下服务”的方式运作。销售和采购网络遍及全国各商业区和工业区，致力于为中小企业拓展市场，优化企业销售网络；为商户挑选厂家和产品，助力商户轻松经营。

　　在物业形态上，其架构，通常由一个中心货物仓储设施，通过物流信息系统连接全国各地的销售终端组成，以在空间与时间维度同时实现货物的高效销售，并降低货物在供应链上的时间与其他成本消耗。

　　该模式充分利用电子商务全天候、跨地域、低成本、高便利的特点，将供求信息迅速、持续地传播到任何地区。网站上游供货方为制造厂家和代加工厂家，确保价格没有水分。下游目标锁定有持续交易需求的零售店铺。并使得当地商贸物流的形式便于统筹管理，避免无序发展。

　　具体运营上：店铺和厂家之间点对点促成交易，将厂家的产品信息直接输入店铺，将众多店铺的小额采购积少成多推给厂家形成规模生产，增加了企业获取生产经营要素的机会和选择余地。双方直接对接，减少中间环节和利益分享者，交易准确快捷，产销链缩短，改善了商品流通形态，且会在过程中的多个环节产生附加值。

　　第三章 项目建设的必要性和意义

　　1、本项目是国家实施“承接产业转移”战略的具体体现

　　国家实施中西部地区承接产业转移战略，加快中西部地区发展，是党中央、国务院作出的重大战略决策，也是区域发展总体战略的重要组成部分。一是着力深化泛长三角分工合作，推动区域联动发展。二是着力优化资源配置，探索科学承接新途径。三是着力打造产业承接平台，增强产业承载能力。四是着力加快自主创新，提升产业发展水平。五是着力加强资源节约和环境保护，促进产业发展与生态文明建设相协调。六是着力保障和改善民生，推进基本公共服务均等化。作为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，将对整个皖江城市带发展起到领航作用。

　　**物流基地的建成将有利于加快产业结构升级的步伐，构建大产业带动大物流，大物流促进大产业的产流互动格局。同时降低商务成本，促进新型产业体系的形成，专业化研究生产作业流程，合理切割、分化产业服务配置，创设服务价值、示范新型服务业态，加速安徽经济腾飞。

　　2、本项目符合**战略发展规划

　　“十二五”开局之年，国内国际的环境发生了很大变化，在“保增长，扩内需，调结构”的战略指导下，劳动密集型产业会陆续内迁，承接产业转移战略加上**原本作为中国华东地区重要的综合性工业基地，这就需要以打造综合服务平台建设为着力点，积极发展、做实做强物流产业，创建高端物流产业链。重点引进区域分拨、生产性物流业和承担多式联运、国际物流职能的战略合作伙伴。

　　本项目通过**集团现有成熟的客户系统和服务系统参与，使**物流基地在成立之初就具备良好的业务体系，形成生产业者、服务业者和政府共同合作、共同发展的平台。建设成功后的产业基地，将按照政府制造业服务化、服务业专业化发展的要求，正确配置人力、物力、财力，科学地协调产业基地各个服务环节，从而成为现代生产性服务业和现代物流产业的典范，形成优势集成，辐射带动的局面，最终实现经济和社会效益的双丰收。

　　3、本项目将有助于当地经济发展

　　起点高：**物流公司是国内首屈一指的物流服务公司，所合作的企业均拥有较强的实力，本项目所引进的企业也将是所属行业内的佼佼者。公司的落户也会促进其在**投资进行战略布局。

　　投资大：本项目总投资额初步测算为6亿元人民币。

　　收益快：本项目是为部分特定企业进行量身定制，提供生产、储运、集散基地和相应服务，基础建设完成后，项目即进入收益期，向所服务的企业收取物业综合费和衍生产品服务费用，因此具有收益快的特点。

　　地方税收贡献度高：传统制造业中，场地、商务、人员培训、物流等相关支出有的不产生税收，有的则很难实现税收本地化，而通过本项目向所服务企业提供定制厂房和相应服务，将相关成本集中转变为营业收入，向当地缴纳营业税和所得税，则可以实现地方税收的最大化和集中化。

　　促进就业：本项目除高级管理人员外，主要从业人员均来自当地，将有利于促进当地就业。同时，也有利于**集团利用自身体系优势为当地培养优秀的生产性服务业人才。

　　第四章 项目选址

　　本项目拟选址于承接产业转移示范园区。作为国内物流行业领军企业，集团对产业园区物流项目建设的参与，一方面有利于产业园区引进我公司在物流领域先进的管理运营能力和经验，提升产业园区的整体实力，为园区企业配套服务；另一方面也将有利于引进知名的国内外企业和新型业态，使当地资源的利用效率得到提升。

　　第五章 建设内容及规模

　　1．概述

　　本项目预期占地面积约300亩，规划建设总面积约为200，000平方米的综合库区。项目将建设区域中心库120，000平米，快销品库40，000平米，控温湿库28，000平米。数据中心、办公楼、宿舍楼合计10，000平米，及2，000平米配套设施。

　　2.项目的客户定位

　　项目建成后，物流基地将凭借其国际标准的仓储物流设施和一流的物业管理服务，以及优越的地理位置，为示范园区企业和商贸物流企业提供高标准服务。集团在对市场和相关客户进行采样和调研后决定在当地采用企业物流、大宗商品物流和电子商务物流相结合的方式，初步准备引入通用物流、快销品物流、IT物流、家电物流、汽车物流（包括4S店和部分额外堆场）、冷链物流等行业知名企业。同时集团更将依托自身强大的客户资源，吸引以一号店、乐淘网、好乐买、当当网、麦考林、酷巴等为代表的国内外知名的电子商务企业以及关联企业“壳牌统一石化”，为现代物流的发展做出贡献。

　　第六章 项目实施进度

　　根据建设单位的开发步骤和经验，本项目的实施将按“统一规划，统一实施”的思想进行。从项目启动到竣工验收，总体计划安排用两年时间完成。本项目前期工作预计于2012年年初开始，建设周期为18个月。

　　第七章 项目综合分析

　　1、经济效益分析投资估算

　　项目投资估算为6亿人民币，包括固定资产投资和流动资金。

　　2、社会效益分析

　　本项目作为高品质物流服务基地项目，符合市战略发展规划。项目将加快和促进市招商引资和开发建设工作，给地方政府和投资者带来经济上、社会上的双重效益。因此本项目的建设十分必要。

　　项目土地及税收效益：

　　土地年创税——完全投入运营后（人民币：1000万元）

　　投资强度（人民币：200万元/亩）

　　项目占地面积：300亩

　　解决就业人数：1000人

　　作为高标准的物流设施，本项目一旦投入使用将极大地提升当地的生产、流通和现代服务业的效率，带动产业升级，迅速提升产业水平。

　　同时，集团愿意积极配合马鞍山市的引资工作，并将我公司的重要客户资源及与相关企业的战略合作经验与马鞍山市各级政府分享。

　　第八章 项目综合评价结论

　　作为集团致力打造的高品质物流产业龙头项目，本项目既满足示范园区内进驻企业生产和仓储等方面的需求，同时又与物流产业在本地区长远发展的市场前景相适应，引进国内专业的物流企业既可以提升整体形象，又具有明显的社会效益，为地方政府和投资者带来经济上、社会上的双重效益。从财务指标测算结果来看，本项目全部投资所得税后内部收益率高于行业基准收益率的水平，经济效益高，投资回收期合理，投资风险较低。因此，项目具有相当程度的可行性，集团对此具有极大的兴趣和信心。

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