第一章 项目简介

　　1、项目名称：钢材物流市场

　　2、建设地点：

　　3、占地面积：5.4万平方米

　　4、建设规模：1万?（不含货场面积）

　　7、项目总投资：总投资3000万元（其中含建设期贷款利息53万元、流动资金投入200万元，未

含土地取得费用）

　　8、建设资金来源：自有资金、银行贷款

　　9、建设工期：一年

　　10、项目规模

　　 项目建设总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积2.7万平方米。（其中：展示交易厅（办公）0.2万平方米，商业门面0.8万平方米，加工、仓储货场1.7万平方米）。

第二章 项目的投资环境和市场研究

　　一、项目的建设背景

　　1、现代物流的含义：

　　传统意义上物流是指物质实体在空间和实践上的流动，即商品在运输、装卸、存储等方面的活动过程。现代在传统的基础上，引入高科技手段如通过计算机进行信息联网，并对物流信息进行科学管理，从而使物流速度加快，准确率提高，减少库存，降低成本，衍射并扩大了传统物流功能。在我国传统物流概念是根据客户的需求，以最经济的费用，将物资从供给地向需求地转移的过程。包括运输、存储、加工、包装、装卸、配送、信息处理等活动。

　　2、我国物流市场对经济的影响及意义

　　随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。

　　我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。因此，现代物流将成为我国经济在新世纪发展的重要产业和新的经济增长点。这要求公司充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，以加快发展为主题，以结构调整为主线，作为发展现代物流的指导思想，坚持以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，大力提高全社会对现代物流理念的认识，切实增强我国企业及其产品在国内外市场的竞争能力。把积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系作为发展的总体目标。转变传统观念，树立现代物流意识，充分认识优化物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获取新的利润源的重要手段。鼓励工商企业积极创造条件，逐步将原材料采购、运输、仓储和产成品加工、整理、配送等物流服务业务有效分离出来，按照现代物流管理模式进行调整和重组，既可自己承担部分或全部的物流业务，也可将其部分或全部业务委托给专业物流企业承担，以培育和发展物流市场。

　　3、**建设钢材市场必要性：

　　全市现在已在黄州区和武穴市形成船舶集群。2008年全市船舶制造行业拓宽发展思路，创新管理机制，强化行业管理，大力开展招商引资，全市新建、扩建船舶制造企业投资规模达127.5亿元(包括意向性项目)。其中，扩建船厂3家，在建船厂3家，意向性项目5家，全部建成后年生产能力227万吨，年产值近150亿元；南华(**)江北造船有限公司投资1.2亿元，年生产规模达到20万吨，湖北华海船舶重工有限公司投资15亿元，新增生产规模40万吨；*****有限公司投资1.2亿元，新增生产规模10万吨；***有限公司投资5亿元，年生产规模12万吨。

　　2007年**县委、县政府在充分调研的基础上，立足**区位交通优势，分析钢结构产业前景，及时提出打造钢结构产业集群的构想，在短短几年间实现了钢构产业从无到有的跨越集群发展。全县共投产、在建及签约钢构及其相关产业项目29个，总投资43亿元，其中投资过亿元的项目8个（过5亿元的项目2个），项目全部建成投产后，可实现年产值100亿元，年利税6亿元，可安置就业人员1万人。鸿路钢构6.7万平方米生产车间已竣工投产，今年将开工建设30万平方米全国最大的钢构生产车间，全部投产后可实现年产值50亿元，目前，全县已形成以钢材加工、钢结构生产及安装、防腐涂料、金属制品等原辅材料相配套的钢结构产业链。2009年湖北省质监局将投资1100万元在**建设省级钢构产业检测中心。中国建筑金属协会授予**“中国中部钢结构产业基地”；建筑建材产业不断发展壮大。全县有资质建筑企业39家，注册资本金7亿元，其中特级资质1家、一级资质3家、三级以上资质的企业20多家。2008年，以山河集团为首的建筑企业在县内和县外共签订工程合同额67.5亿元，实现建筑业总产值45.8亿元，向**县贡献税收2600万元。全县建筑业从业人员达到4.8万余人，年劳务收入达到7.2亿元左右。

　　目前，全市物流主要以公路运输为主，信息基础设施差，造成我市商品流通费用大大高于全国平均水平，极大地影响了生产流通企业的市场竞争力。流通业仍然是国民经济发展中较为薄弱的环节，大多停留在各种各样的批发零售市场的建设上，这些贸易市场，均采用层层批发，物资流通成本高、附加值低，市场的基础设施建设不足，市场交易方式落后，社会服务水平较低。市场的建设规模、专业化程度、管理水平等远不能适应新形式下的市场经济的发展。特别是钢材物流行业，长期处于店面分散、规模小，运营效率低下，经营设施和技术明显落后的状况，造成极大的人力、物力和财力的浪费，加之行业竞争日趋激烈，导致经营成本越来越大，利润空间越来越小，产生少数经营市场不规范、品牌意识差，各种伪劣假冒产品充斥市场，给广大消费者的利益造成损害，特别全市内，没有一个专业钢材流通市场，这就严重制约了全市用钢大户的发展。因此，在我市大力推进钢材流通现代化势在必行。

第三章 项目的优劣势分析

　　一、本项目的优势：

　　1、产业政策及城市规划优势

　　全市利用岸线资源，船舶制造已成为全市经济发展战略的重点。新建、扩建船舶制造企业投资规模达127.5亿元(包括意向性项目)。其中，扩建船厂3家，在建船厂3家，意向性项目5家，全部建成后年生产能力227万吨，年产值近150亿元；**县正在打造中国中部钢结构产业基地。

　　随着经济快速发展，特别是全市大量的用钢材大户落户**，必然需要大量的钢材及相关材料，这为本项目带了巨大市场商机。

　　2、竞争优势

　　全市内还没有一家专业的钢材交易市场。

　　3、交通优势

　　项目所处地黄州区与鄂州市隔江相望，距武汉市仅1个小时车程，区内京九铁路、大广高速公路、鄂黄长江大桥、江北一级公路网络纵横，北至北京，南至广州、深圳，东至上海，西至重庆均可朝发夕至；拥有新港、唐家渡综合码头，水运通江达海，航空可依托武汉天河机场到达世界各地，其承东接西、纵贯南北、得天独厚的区位、交通形成了发达的交通网络。因此具备建设现代化钢材物流市场发展的基础。

　　二、项目劣势：

　　新建成的市场存在短期内知名度不高，人气不足的问题。针对此问题，公司可以通过组织便利的交通，广告宣传、合理的门面、库房规划设计、完善的配套网络以及科学规范的管理，为经销商和客户快速、便捷的提供优质的服务，以赢得良好的社会口碑。该项目是可以赢得市场认可的。

第四章 项目规划设想及定位

　　一、建设方案设想：

　　项目按现代物流总体规划要求，采用分区规划，按不同的服务功能将其共划分A区、B区、C区、D区四个区域，内部通过环型道路组织交通，为车辆进出市场提供便利的交通条件。市场以钢材物流为主，附带销售其他钢材配件、型材加工、钢结构加工，如阀门、新型管材以及型材加工等五金器材，这样可以为客户一次性将钢材、管材、五金配件等有关钢铁建材配备齐全。

　　二、项目定位：

　　公司将对建成后的“钢材物流市场”进行科学、规范的管理，使其具备以下功能：

　　1、公司将引入银行、税务、工商、质检、电子商务、网上订货等相关服务，实施“一站式”办公，为经销商和客户节省时间，提供便捷的服务。

　　2、开展钢材半成品、成品加工业务。按照客户的意愿，公司将提供对钢材加工的服务，避免钢材的“二次搬运”，可使加工好的成品钢材直接运往施工一线。

　　3、在不断完善上述服务的同时，公司还将注重科学、规范的管理以及市场的横向联合，积极组织经销商集体与钢铁企业洽谈，统一采购货物，以便降低成本，稳定钢材价格，提高钢材经销户同钢材生产企业的议价能力。以合作共赢的方式积极寻求和拓展新的市场，使其一直保持持续、健康、稳定的发展状态。

　　4、积极拓展除建筑用钢以外的其他工业加工用钢交易，以及提升特种用钢和其他有色金属（铜、铝）等材料的交易规模，建立钢结构加工区。

　　5、对国内外的特种钢材和新型钢材产品进行展销，积极加大与外界的交流，使该物流市场在技术、信息、服务等方面始终保持自治区领先的地位。

　　6、项目坚持市场导向，企业化运作，政府支持的基本原则，逐步建立商务信息中心，以交易市场为载体，设立有关钢材信息网络的分支网站，与国内、外主要钢厂和国家重点的中心市场联网，以入场客商为服务对象，及时提供各地钢材价格、政策、市场动态等信息，并及时在网上发布钢材价格、供求信息，出版文字信息刊物，实现信息咨询共享。重点发展BTOB的交易模式，由网上询价，网上交易结算，为逐步建立钢材物流的电子商务发展平台营造宽松的外部环境，最终达到与国际接轨的水平。

　　三、经营、管理设想：

　　“钢材物流市场”项目在市内属于规模较大、建成后管理复杂、机构多的特点。所以在发展过程要循序渐进，计划最初的一年为“引导期”，在此期间，公司将给予经销商最优惠的政策和减免部分费用，为他们提供钢材市场动态的相关信息，并提出科学的经营、发展建议，随后一年计划为“培育期”，期间公司依旧给予经销商一定的优惠政策，来进一步稳固市场，使市场规模能够快速扩大，按计划在两年后，本项目便可进入了成熟、稳定的阶段，市场将表现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。

第五章 项目整体规划及技术指标

　　一、项目规划设计

　　“**钢材物流市场”项目共划分四个区域，即以目前市场南北方向、东西方向所在道路的中心轴线，垂直相交划分为四个区域，由西北角为起点，顺时针依次为A区、B区、C区、D区。在道路的东、西、北端各设10米宽大门，南面为12米宽正门，场地内部组织两条宽8米的主干交通道路，垂直贯通东西和南北，与其余辅道相连，并在市场中心附近设配送中心和两座地磅房。

　　按照规划设计，在南面的大门左侧将开发建设两层综合交易大厅，其主要功能为物流中心市场管理办公地点以及大经销商综合办公场所，在一楼设产品展示厅。环绕地块周边及主干道路两旁开发建设两层门面和库房，。A区主要开发建设管材和板材的集中货场，并划分一部分作为特种管材和板材的货场；B区主要小件钢铁加工场房，C区为工业厂房和公园绿地，工业厂房主要进行型钢、桁架、网架等的加工，其中预留空地作为后续发展用地，D区主要开发建设特种钢材货场及停车场。

　　为达到环保的要求，结合钢材市场周边的环境，公司计划将在整个市场道路两旁沿街修建绿化带，用以减少大型运输车辆的噪音污染，并在B区和C区还将分别修建一座公园，以美化环境和减少污染。

　　二、建设项目技术指标

　　设计门面房库房的单体规模主要分三种a、小户型在35平方米左右，占总数量的25%；b、中户型面积在50平方米—80平方米为宜，占总数量的65%；大户型面积在100平方米—150平方米，占总数量的10%。

　　各区段开发建设技术指标表

第六章 项目组织与管理

　　一、项目管理：

　　为进一步提高管理水平和整体运营质量，推动物资流通和货运配送以及信息化服务的现代化进程，设立新疆**钢材物流市场，主营：钢材采购、对外招商、仓储、运输配送；电子商务；物业管理服务。公司的宗旨是：“追求质量、热情服务、诚信待客”。

　　二、劳动组织：

　　公司招聘人员主要来自在下岗职工，在社会上招聘一些懂经营、管理的高级人才。职工的工资平均1000元/月。公司共有人员数为25名。劳动定员表如下：

　　劳动定员表

　　劳动定员人都需经过职业培训，“全面培训，突出重点”。合格者可持上岗证上岗。

　　三、资金管理：

　　项目实行项目责任制，资金严格实行专款专用，并设立专用资金账户，决不允许挪用，同时应随时接受上级主管部门对资金使用情况进行不定期的检查和审计。

　　四、招投标管理：

　　本项目建设严格执行《招投标法》，使项目建设严格按基本建设程序工作，做到工程质量有保证。

　　工程建设按以下条款实施：

　　1、建立与完善项目质量管理规章制度，科学规划制定目标，按期保质完成。

　　2、工程的设计按《招投标法》选择有经验和资质的设计单位。

　　3、工程建设采用招投标制度，择优选择施工单位，监理单位。施工单位严格按图施工、监理单位严把质量关。

　　4、设备购置采取委托招标方式，选择价廉物美、功能全、性能优的产品。

　　5、工程竣工实行验收制，由工程质量监督站进行监督验收。

第七章 项目建设投资估算及资金筹措计划

　　本项目占地面积约81亩，规划总建筑面积2.7万?，其中商铺门面面积约0.9万?，物业管理、办公室及展厅面积约0.1万?，厂房及货场面积1.7万?，其他配套公共建筑约200?（含水泵房、地磅房、配电室等服务设施用房），

　　一、投资估算

　　（一）、土地费用：

　　土地费用按15万元每亩。土地支出1215万元。

　　（二）、前期费用： 50万元

　　（三）、建安造价： 1105万元

　　1、交易大厅： 180万元

　　（注：0.2万?×900元/?=180万元）

　　2、加工厂房： 100万元

　　（注：0.2万?×500元/?=100万元）

　　3、商铺建筑： 540万元

　　（注：0.9万?×600元/?=540万元）

　　4、集中货场： 119万元

　　（注：1.4万?×85元/?=119万元）

　　5、装修： 150万元

　　6、公共配套设施费： 16万元

　　（注：200?×800元/?=16万元）

　　（四）、基础配套设施： 200万元

　　工程费用（一+二+三+四）：2570万元

　　（五）、其他设备购置费及其它费： 130万元

　　1、注：含机械吊装车及其它设备

　　2、招商、广告费用： 50.00万元

　　3、财务费用： 58.1万元

　　（注：贷款额按工程费用的三分之一，期限为1年计算：1000万元×5.81%=58.1万元）

　　（八）、流动资金估算：

　　项目经营期内，所需流动资金为133.8万元。

　　1、水电费： 50万元/年

　　2、工资及福利费：项目建成后需25人（不包括临时人员）， 年人均工资及福利费为1.44万元计算，项目年工资及福利费总额为36万元/年。

　　4、经营期财务费用： 无。

　　二、资金筹措计划：

　　本项目总投资3000万元，其中：自有资金约2000万元，银行贷款1000万元。

第八章 项目经济效益评价评价依据

　　根据国家发展计划委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家有关文件规定和要求，对本项目在计算期内的经济效益进行分析与评价。

　　一、财务效益分析范围：

　　根据本项目开发建设规划安排及其经营特点，将建设期和生产经营期作为一个整体进行分析计算，评价反映的各项指标均为项目整体本身的财务效益情况。

　　二、项目评价计算期和达到经营规模期：

　　1、项目评价计算期说明。项目财务效益分析与评价的计算期根据项目之特点选定为15年(包括1年的建设期)。

　　2、项目达到设计规模所需的时间。是根据项目实施计划和效益评价要求预测选定的，项目建设期后第1年的生产能力为设计规模的70%，第2年达到设计规模80%第3年达到设计规模100%。

　　三、项目财务基准收益率：

　　财务效益分析中财务基准收益率暂定为12%。

　　四、营业收入及税金估算：

　　根据公司规划和对项目经营收入来源分析，本项目收入主要来源为两部分。一部分为商铺、办公用房、展厅货场以及厂房和加工厂房面积租赁收入；一部分为其它相关配套服务收入。

　　1、租赁部分单价的确定：商铺、办公用房、加工用房的租金水平为0.5元/天/?；市场货场租金水平为0.05元/天/?左右；电子计量收费为1元/吨；装卸费5元/吨。

　　2、可租赁的面积：（1）、商业门面、办公及展厅：1万?；（2）、货场及仓储：1.4万?；（3）、加工场地及厂房：0.3万?；（4）、货物装卸量：20万吨；（5）、货物计量：20万吨。

　　3、正常年份租赁收入的确定：

　　租赁收入预测表

　　5、项目正常年份营业收入合计： 477万元

　　五、税金估算： 68万元

　　本项目房产税按经营收入的12%收取，营业税按5.5%收取，全部税收为17.50%。故本项目年税金总额：477万元×17.5%=83万元（不含经销商年销售额的增值税税金）。

　　六、净利润 176.3万元

　　工资及水电费一共86万元，308万元×75%=231万元（所得税按25%）。企业交纳所得税77万元

　　七、经销商交纳增值税 1020万元

　　本项目一年货物流量为60万吨，每吨净利润为100元，经销商交纳增值税为60×100×17%＝1020万元

第九章 项目综合评价

　　一、社会效益评价：

　　本项目市场定位、功能组织和整体结构合理，环境绿化、市政道路、设施配套条件齐全，建设起点高，该项目建成后，作为一座现代化大型综合钢材物流园项目，将以点带面，推动周围地区相关产业的发展，极大促进和加快了城市工业化的进程，同时满足了城市对现代化钢材物流交易市场的需求，为社会提供多样化、可选择性、适应性强的、有良好配套服务、有完善基础设施的文明卫生的大型现代化钢材物流园。而且项目建成后可为社会提就业岗位，来安置区域内的下岗职工，增加税收1200万元。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效应。

　　二、环境效益评价：

　　项目所在地的交通、市政及配套设施较完善，自然条件也较好。在项目整体规划中本着以人为本、注重生态环境、着力提升物流设施功能和服务的多样化、现代化为原则，利用项目周边现有的地理区位优势，合理组织绿化和交通体系，完善服务配套设施布局，吸收内地先进钢材物流园设计的规划特点，整个市场周围沿街种植绿化带，以减少噪音和环境污染，力争建造一个功能齐全、安全、绿色的钢材物流交易环境和开敞方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。而且通过对项目周边环境的改造，将大大改善米东新区的外部环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。项目最终将建成一座具有现代化科技、环保、绿色等大型综合性钢材物流园。

　　三、结论：

　　通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知钢材物流市场项目的社会效益与市场前景是很好的。项目的运营不但可每年向地方政府增加1200万元税收；同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的收益效果，且具有较好的经济回报率和较强的抗风险以及还贷能力。

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