目录
第一章 项目总论.......................................3
1.1项目概况.......................................3
1.2可行性研究报告依据.............................4
1.3报告研究范围...................................5
1.4项目结论.......................................5
第二章 项目投资背景...................................6
2.1项目业主简介...................................6
2.2****经济开发区.................................6
2.3**市城乡统筹发展...............................9
2.4货运仓储的作用.................................9
第三章 项目建设的必要性...............................12
3.1是改变**货运仓储现状的需要.....................12
3.2是促进产业结构调整的需要.......................12
3.3是**经济开发区发展的需要.......................13
3.4是灾后重建工作的需要...........................15
3.5是向现代物流业发展的需要.......................15
第四章 项目建设地址及条件.............................17
4.1**概况.........................................17
4.2**镇概况.......................................17
4.3自然资源条件...................................18
4.4建设地条件.....................................20
第五章 项目建设方案...................................24
5.1建设内容及规模.................................24
5.2工程设计方案...................................25
第六章 环境保护及节能.................................45
6.1环境措施.......................................45
6.2节能...........................................48
第七章 项目管理实施方案...............................51
7.1项目管理方案...................................51
7.2工程招标方案...................................55
7.3项目进度计划...................................57
第八章 投资估算与资金筹措.............................58
8.1投资估算依据...................................58
8.2投资估算分析...................................58
8.3资金筹措及土地来源.............................59
第九章 风险分析.......................................61
9.1风险分析.......................................61
9.2规避风险措施...................................62
9.3风险分析结论...................................64
第十章 综合效益评价...................................65
10.1社会效益分析..................................65
10.2经济效益分析..................................66
第十一章 结论与建议...................................67
11.1结论..........................................67
11.2建议..........................................68
附件..................................................69
第一章 项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
**货运仓储市场项目
1.1.2项目建设单位
**市场管理局
1.1.3项目拟建地点
项目拟建于**省经济技术开发区（原名**工业集中发展区）
1.1.4项目建设内容及规模
**货运仓储市场项目总用面积200亩，拟建成集大、中、小型货物的揽货、托运、订舱、中转、集装、仓储、运输及存放、寄放等物流业务于一体的大型专业市场，为完善开发区的物流配送功能而设立的专用货物仓储、运输、流通场所。主要建设内容及规模如下：
业务办公楼：建筑面积约1500平方米；
货运交易信息中心：建筑面积约800平方米；
物流仓储库：建筑面积26000平方米；
露天货场：建筑面积1000平方米
综合楼：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施建筑面积约3000平方米；
公厕：2座，建筑面积约90平方米；
停车场：占地面积4000平方米；
道路：宽16米道路长60米，宽7米道路长150米，道路占地面积为2000平方米；
广场及景观绿地：占地面积为8000平方米。
1.1.5项目建设资金来源
**货运仓储市场项目总投资为5353万元，建设资金由政府专项资金划拨。
1.2可行性研究报告依据
本可行性研究报告编制所依据的主要法律、法规、文件、标准及技术资料有：
1、《投资项目可行性研究报告指南》；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》；
4、《中华人民共和国环境保护法》；
5、《**市人民政府关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见》（成府发[2008]13）
6、《**市工业发展布局规划纲要（2003-2020）》
7、《**城市总体规划2003-2020》
8、《**“十一五”国民经济与社会发展规划》
9、《**工业集中区控制性详细规划》
10、《**土地利用总体规划》(2006—2020)：
11、委托方提供的其他有关资料。
1.3报告研究范围
针对**货运仓储市场项目，本次项目可研报告的研究范围和主要内容有：项目投资的背景、项目建设的必要性、工程建设实施方案、项目管理方案，项目总投资估算、风险分析及对策、效益分析等。
1.4项目结论
在当前**“十二五”规划即将谋篇布局之际，若因势利导借机打造**货运仓储市场，其与今后城市改造工程紧密衔接，使**主城区成为布局合理、设施配套、环境优美、商业繁荣的商贸区，并顺势拉动**相关产业协调发展，促进城乡居民就业将起到不可或缺的作用。
该项目符合国家行业产业政策，符合可持续发展和相关规划的要求，项目建设条件具备，建设内容科学合理，规模适度，项目工程方案合理可行，项目实施过程中能够遵守国家有关标准规范及法律、法规，建成后综合效益显著。项目具备建设的必要性和可行性。
第二章 项目投资背景
2.1项目业主简介
2.2****经济开发区
****经济开发区原名**工业集中发展区，于2005年正式启动建设，目前已形成以制鞋、家具、新型材料为主的劳动密集型轻型工业园区，园区工业保持着快速、持续发展的良好势头，为**经济社会发展作出了重大贡献。工业是推动**经济恢复发展的重要动力，**工业集中发展区是**工业发展的主要载体，**获准设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，这为开发区充分挖掘利用政策优势，以试验先驱的姿态去推动和实现自身的跨越式发展提供了最佳机遇。
1、产业发展情况
开发区工业经济规模迅速扩大，对全市的GDP贡献不断提高。2009年，开发区实现规模企业工业增加值8.9亿元，占全市工业比重的49.2%，占全市GDP比重的9.45%，分别比2007年增长了40.2%和1.42%；工业集中度达到45.2%，比2007年提高了4.9个百分点；开发区吸纳社会从业人员数1.06万人，是2007年的2.56倍。
目前开发区基本形成制鞋、家具和新型材料轻工业三大主导产业。2009年，制鞋业工业产值占开发区工业总产值的比重5.5%，家具业所占比重高达为75.9%，以新型材料为主的轻工业所占比重18.6%。
2.3**市城乡统筹发展
2007年6月7日，国家批准**市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，要求**在重点领域和关键环节率先突破。**的改革进一步向“深水区”挺进、突破、深化、提升，构建一整套全面、深入、系统、配套的体制机制体系。2009年底，**市委对城乡一体化实践全面提升和深化，确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标，将农田保护、生态环保、现代高端产业、城市先进功能有机融合，以多中心、组团式、网络化的布局，走出一条科学建设世界级特大城市的新路。**在这场坚持不懈、系统推进的改革中的核心就是推进“三个集中”。
**推进城乡一体化之初，既是工业强县又是人口大县、农业大县的双流，为了解决工业布局分散、农村公共配套欠缺、农地零碎低效生产等问题，探索创造了“三个集中”：工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中。
**将统筹推进“三个集中”确定为推进城乡一体化的基本原则、根本方法。按照“一区一主业”的定位和工业集群发展规律，**市优化工业布局，将全市分散的116个开发区整合为21个工业集中发展区，调整招商引资考核政策，建立项目必须进集中发展区的激励约束机制，完善了配套、降低了成本、形成了集群。2009年，全市工业集中度达到了70%，规模以上工业增加值同比增长21%。
2.4货运仓储的作用
2.4.1仓储的概念
从物流管理的角度看，可以将仓储定义为：根据市场和客户的要求，为了确保货物没有损耗、变质和丢失，为了调节生产、销售和消费活动以及确保社会生产、生活的连续性，而对原材料等货物进行储存、保管、管理、供给的作业活动。对仓储概念的理解要抓住以下要点：
1、满足客户的需求，保证储存货物的质量，确保生产、生活的连续性是仓储的使命之一。
2、当物品不能被即时消耗，需要专门的场所存放时，形成了静态仓储。对仓库里的物品进行保管、控制、存取等作业活动，便产生了动态仓储。
3、储存的对象必须是实物产品，包括生产资料、生活资料等。
4、储存和保管货物要根据货物的性质选择相应的储存方式。不同性质的货物应该选择不同的储存方式。例如，食品、生物药品等对温度有特殊要求的货物需要采用冷藏库储存；液体性的原油或成品油就需要使用油品库储存。
2.4.2仓储的功能
从整个物流过程看，仓储是保证这个过程正常运转的基础环节之一。仓储的价值主要体现在其具有的基本功能、增值功能以及社会功能三个方面。
1、基本功能。基本功能指为了满足市场的基本储存需求，仓库所具有的基本的操作或行为，包括储存、保管、拼装、分类等基础作业。其中，储存和保管是仓储最基础的功能。通过基础作业，货物得到了有效的、符合市场和客户需求的仓储处理，例如，拼装可以为进入物流过程中的下一个物流环节做好准备。
2、增值功能。通过基本功能的实现，而获得的利益体现了仓储的基本价值。增值功能则是指通过仓储高质量的作业和服务，使经营方或供需方获取除这一部分以外的利益，这个过程称为附加增值。这是物流中心与传统仓库的重要区别之一。增值功能的典型表现方式包括：一是提高客户的满意度。当客户下达订单时，物流中心能够迅速组织货物，并按要求及时送达，提高了客户对服务的满意度，从而增加了潜在的销售量。二是信息的传递。在仓库管理的各项事务中，经营方和供需方都需要及时而准确的仓库信息。例如，仓库利用水平、进出货频率、仓库的地理位置、仓库的运输情况、客户需求状况、仓库人员的配置等信息，这些信息为用户或经营方进行正确的商业决策提供了可靠的依据，提高了用户对市场的响应速度，提高了经营效率，降低了经营成本，从而带来了额外的经济利益。
3、社会功能。仓储的基础作业和增值作业会给整个社会物流过程的运转带来不同的影响，良好的仓储作业与管理会带来下面的影响。例如，保证了生产、生活的连续性，反之会带来负面的效应。这些功能称之为社会功能，主要从三个方面理解：第一，时间调整功能。一般情况下，生产与消费之间会产生时间差，通过储存可以克服货物产销在时间上的隔离（如季节生产，但需全年消费的大米）；第二，价格调整功能。生产和消费之间也会产生价格差，供过于求、供不应求都会对价格产生影响，因此通过仓储可以克服货物在产销量上的不平衡，达到调控价格的效果。第三，衔接商品流通的功能。商品仓储是商品流通的必要条件，为保证商品流通过程连续进行，就必须有仓储活动。通过仓储，可以防范突发事件，保证商品顺利流通。例如，运输被延误，卖主缺货。对供货仓库而言，这项功能是非常重要的，因为原材料供应的延迟将导致产品的生产流程的延迟。
2.4.3货运
货运既货物流通，运输即实物分配，包括企业、销售商自身的运输、仓储、包装和搬运等活动。
第三章 项目建设的必要性
3.1是改变**货运仓储现状的需要
为了认真贯彻落实**市委、市政府“世界现代田园城市”建设宏伟目标，以及**“一城一都一高地”发展战略，同时加快**一、二、三次产业迅猛发展，实现市场设施的提档升级。今年，**工业集中发展区已升级为**经济技术开发区，全市相关产业发展为货运仓储行业提供了很大的发展空间，对货运仓储的需求量日益增加。当前，**货运仓储行业主要集中在城区崇庆路艺术中心、江源路蔡家碾、老成大路，以及成温邛高速、道明、元通路口等处，包括分布于**各乡镇规模、数量各异的货物运输站点，一度为**的经济发展、社会进步作出了巨大的贡献。但是，也应看到该行业目前尚存在很多弊端，如：行业整体布局分散，未能有效形成整体合力，资源聚合度不高，品牌效应不明显，行业管理较为混乱等，
针对**仓储企业平均规模偏小、经济效益偏低的现状，应该规划整合现有的仓储资源，建设大型仓储货运市场，实行仓库、货场以及其他物流设施的统一管理与运营，调剂各储存地点因货量不同而造成的资源浪费，如果这些小企业在统一的大型仓储托拉斯管理下，开展经营运作，不仅可以得到经营管理模式、业务模式、信息共享的好处，而且可以优化资源配置。
3.2是促进产业结构调整的需要
当前，市场对生产的时间要求更严格，生产需要更加贴近市场需求，同时，由于供应链的再造和缩短，许多原来由生产企业完成的环节，开始转向仓库；另外，不同的货主、不同的货物以及不同的流向，也造成了运输工具间的转换、交接。这些因素都促成了仓库存储逐渐由静态向动态方向发展，更多的仓库开始提供加工、配送等服务，越来越成为货物的流转中心。
近年来，**委、市政府高度重视商品流通领域发展，将**货运仓储市场开发列为“塑造**发达商业形象”的项目之一。市商务局、市规划局、市发改局、市市场管理局等相关职能部门负责宣传、规划选址、立项开发的指导建设，并因地制宜，积极推广城乡标准化农贸市场和各类专业批发市场货运仓储市场的建设。项目的建设以货运仓储市场为中心从而带动**农产品批发、建材市场、日用百货等商品的快速流通及仓储，以及加工配送等增值服务业的发展，企业更专注于生产，仓储业的物流节点流通服务作用日益显要。因此，**货运仓储市场项目项目的建设将使产业结构调整优化升级。
3.3是**经济开发区发展的需要
根据国，协议总投资252亿元，已建成项目194个，在建项目127个，签约未建项目28个，其中大部分未建项目正在进行前期工商注册、项目设计和征地拆迁等工作。今年1—4月新引进项目19个，其中投资亿元以上项目8个，13个项目为三大主导产业项目。
开发区位于**市半小时都市圈内，距双流国际机场28KM，距火车东站40KM，随着成大快通、成大路、**北部旅游通道以及成雅铁路的建设，**对接**的快速交通网络即将形成。这一临近**的区位条件，使得本项目能够充分利用**“一网二平台、三园区四中心、50个服务站”的现代物流网络以及西部最大的科技教育中心，为开发区的产业升级与可持续发展提供了可靠的运输和仓储保障。
目前，开发区企业涉足的行业类型较多地集中在制鞋、家具行业，已基本形成了以制鞋、家具、新型材料产业为重要支撑的发展格局，近300家企业落户开发区，总投资90亿元，是中国最大的板式家具生产基地、西部最大的中国女鞋生产基地。开发区内许多企业在全国具有较高知名度，其中，全友家私公司、明珠家具公司是全国板式家具生产企业的前五强，蜀玻集团是全国最大的白料玻璃制品生产企业，川西蓄电池集团位居全国铅酸蓄电池行业前五强，康乐塑胶、岷江塑胶、立申皮革、丰丰鸭业等企业和产品在国内也有一定的知名度和影响力。
货运仓储市场是为满足消费者及市场需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始地点到消费地点的有效流动与储存的计划、实施和控制的整个过程。它构成了企业价值链的基础活动，是企业取得竞争优势的关键**经济开发区作为企业相对集中的区域，原料和产品的进出数量庞大，四通八大的交通为大力发展货运仓储提供了优越的条件，因此在开发区内开辟货运仓储市场，向区内企业提供优质的货运仓储服务，将大力增强经济开发区对国内外企业的吸引力，提高经济开发区内企业的市场竞争能力。
3.4是灾后重建工作的需要
在“5．12”汶川特大地震中，**全市人民生命财产蒙受巨大损失，**城乡市场也受到不同程度的毁损，导致全市商品供应出现短缺，严重影响了人民群众日常生产和生活。为了扭转这一困难局势，党中央、国务院及地各级政府均制定了多种政策和措施用于指导灾区人民群众的灾后恢复重建工作。灾后重建的目的是在恢复当地群众居住条件的同时，帮助他们重新开展作，积极进行各种农业生产，坚定他们战胜自然灾难的信心和恢复重建的决心，消除特大地震给当地人民造成的心理的负面影响。本项目的出发点立足点之一就是帮助灾区群众恢复生产，发展特色专业市场，优化和调整市场结构，保障灾区群众收入稳定增加，使其尽快回复到地震前的生活状态，重拾对美好生活的信心和向往。因此，本项目的建设是按照国家和地方灾后重建的思路进行的，符合灾后重建政策和《汶川地震灾后恢复重建总体规划》、《**省**地震灾后重建规划》、**市及**中长期城乡商业网点等相关规划的要求。
3.5是向现代物流业发展的需要
我国物流的发展还刚刚起步，无论是物流技术还是管理理念，都与当今发达的市场经济国家有相当大的差距。目前，我国仓储物流企业大多只能提供基础物流服务，可以做到几个阶段的整合，但很难实现全过程服务。目前我国物流服务商85％的收益来自运输管理和仓储管理等基础性服务。我国加入WTO后，由于仓储货运物流业的市场准入，仓储货运市场的竞争也将更趋激烈。大型跨国仓储货运物流企业将会迅速进入我国，抢占快速增长的仓储货运市场。仓储物流产业将成为中外投资者的竞争焦点，目前的仓储物流产业刚刚摆脱计划经济体制的束缚，走上市场化的道路，还谈不上体系，也谈不上规模，如果外资仓储物流企业长驱直入，我国仓储物流体系将受到严重冲击。
目前**城乡差别较大，商品交易市场运输及仓储发展体系较为缓慢。**货运仓储市场项目的建设将立足高起点、大规模，现代化，运用先进的信息技术和市场管理手段，建立整合的、完善的物流服务体系(其硬件表现形式为物流基地或物流中心)，是**传统运输业、仓储业向现代物流业发展的切入点和重要基础，通过**大型货运仓储市场的建设，一方面对主要是经济开发区企业实施运输管理和仓储管理服务，另一方面，在基于仓储平台的增值服务下功夫，创新适合仓储货运企业的业务模式，如发展贸易、现货市场、配送、加工、货代、交割、保税、仓单质押业务以创造更多价值。项目的实施将最终完成**物资储运系统的全行业管理，向现代物流运作比较高级的阶段发展，迎接和参与国际竞争。
第四章 项目建设地址及条件
4.1**概况
**山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。**悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。？
4.2**镇概况
**镇地处**政治、经济、文化中心，东距**市37公里，全镇幅员面积75.9平方公里，城区面积22平方公里，耕地面积3万余亩，常住人口12.6万余人，辖17个行政村，21个社区居委会，359个村（居）民小组。镇党委下设1个社区党委，1个机关党支部，20个社区党支部，17个行政村党支部，16所中、小学、幼儿园党支部，3个企业党支部，2个卫生院党支部，1个异地离休党支部，党员总数4210名。
**镇经济繁荣，商贸云集，人文景观丰富，既有川西风情，又具现代气息，是**省首批公布的省级历史文化名城，素有“蜀门重镇”之称。？系**省首批公布的省级历史文化名城，自西晋永嘉六年（312年）李雄分蜀郡江源县地置汉原郡后，一直是历代郡州军府县治地。1980年10月定名为**镇。？
全镇城市建成区达12.8平方公里，大小街、路、巷119条，城区骨架干道四纵四横，成温邛高等级公路和省级怀华路交叉穿境而过，街道整齐美观，各式楼房林立，城市基础设施配套完善，大、小广场9座，星罗棋布，风景独具。城区内还有始建于晚唐的罨画池，纪念南宋著名大诗人的陆游祠，始建于明朝的州文庙，清代一等昭勇侯杨遇春府邸——宫保府等布局典雅，景色宜人的国家和省级文物保护单位。全镇有初级中学3所，小学13所，公立幼儿园3所，社会事业单位配套齐全。目前全镇正为实现城市现代化、乡镇企业二次创业而努力，加快农村城镇化和农业产业化进程，带动第三产业的发展。
4.3自然资源条件
4.3.1气候条件
**属亚热带湿润季风气候，四季分明，春秋短，冬夏长，雨量充沛，日照偏少，无霜期较长。年平均气温15.9℃，最热月7月平均气温为25℃，最冷月1月平均气温为5.4℃温差为19.7℃。年平均日照时数为1161.5小时，年平均降雨量1012.4mm，雨日和雨量均为夏多冬少，春季为176.1mm，夏季为588.0mm，秋季218.4mm，冬季为29.9mm。风向频率以静风最多，占全年的37%；其次是北风，占9%。年平均风速为1.3m/s。平均霜日19天，平均无霜期为285天。年平均雪日3天，且雪量较小。主要灾害性天气为连续性阴雨、洪涝、干旱、大风、冰雹、寒潮、霜冻等，能满足多种优质农产品种植的需要
4.3.2地形地貌
**市境内属山地、丘陵、平原兼有的地貌类型，海拔1000米以上的高、中山区占了全市总面积的38.4，低山和丘陵为8.7%，平坝为52.9%。地势从东南到西北逐渐升高。西北部多有海拔2000米以上的山峰，海拔最高处为苟家乡境内极西处之大雪塘主峰，达5364米。丘陵和平原地区的平均海拔高度为560米，最低点为三江镇境内之蒙渡，海拔高度仅480米。
4.3.3地质水文
项目所在地场地地势平坦，土壤肥沃，土层深厚，PH值中性至微酸性，有机质含量高。
**境内属于都江堰自流灌溉渠，主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。
西河发源于苟家乡内火烧营北麓，向东流自鹞子岩出山口入平原，至元通与味江、干五里河、泊江汇合。元通以上又称文井江。自元通以下转向东南流，有沙沟河、向阳河、白马河流入。再向南流经三江镇的蒙渡入**县境。全长109公里，市境内长96.8公里，流经14个乡镇，为全市最长河流。
黑石河又称“黑石大江”，于都江堰市柳街乡流入市境，向南流经9个乡镇，于三江大桥处与羊马河汇合流入**县，总长65公里，市境内长32.15公里。
金马河系岷江之正流，自都江堰市沿江乡流入市境，沿市东界，断续为**与温江、双流的界河。市内河岸（右岸）全长10公里。
上述3条主要河流同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至**县境内汇入岷江，总长197公里，年径流量18.95亿立方米。
4.3.4不良地质与地震
基地构造稳定，无不良地质作用，可以建筑。地处地震波及区，项目建设中充分考虑建筑抗震等级。根据现行《建筑抗震设计规范（2008局部修订版）》（GB50011-2001）和《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008），**抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第三组。
项目所在地场地地势开阔，地层结构简单，属新生界第四系岩和砂质粘土，无地质病害，地基承载力无问题，适合建筑。
4.4建设地条件
4.4.1基础设施配套情况
目前开发区已完成8.72平方公里工业区基础设施建设，还有近5平方公里的基础设施建设工程将于今年底完成，并制定了能源、交通等相关专项规划。开发区累计完成投资8.5亿元，已建成道路总长50余公里，拥有日处理污水能力4万吨的污水处理厂和日供水能力4万吨的自来水厂各一座，拥有110KV、35KV变电站各一座，日供天然气能力达15万立方米，程控电话装机容量10万门。开发区内商贸中心、物流中心、科研中心、酒店、学校、医院以及居住区基本配套。
供水：现日供水能力为5万立方米，2010年后日供水量将达到12万立方米，主管直径400m，供水压力3MP。
供电：已建成供电线路11KM，拥有110KV、35KV变电站各一座，日供电能力达7.2万KVA，2010年后供日电能力将达到25万W。
供气：现日供气量15万立方米，供气压力0.6MPa；2009年，供气压力0.58MPa。
排污：已建有日处理容量4万吨的污水处理厂，远期污水处理能力达12万吨/日。
通讯：已铺设通讯线路6KM，程控电话装机容量10万门，可提供IDD、ADSL和DDN服务。
4.4.2交通条件
**处于**市20分钟交通圈内，东距**外环线仅20余公里。国道318（成温邛公路）横贯东西，其余80余条省道、市道、乡道纵横交错，所有的乡镇和景区均有公路连接。已经形成以城区为中心，国道、省道为骨干的公路网。到城区、九龙沟、梅花寨、白塔湖、萃英园、无根山大千世界等景区的公路为柏油路或标准水泥路，到鸡冠山的公路也已经改造成为水泥混凝土高等级公路。**是西南地区的交通枢纽，共有4条铁路干线（宝成线、成昆线、成渝线、达成线）交汇于**，**的铁路货运主要是火车东站和南站，西站即将建成投入使用。
开发区位于**市半小时都市圈内，距双流国际机场28KM，距火车东站40KM，随着成温邛高速的免费通行，光华大道**段的全线通车，成大快通、成大路、**北部旅游通道以及成雅铁路的建设，**对接**的快速交通网络即将形成。
第五章 项目建设方案
5.1建设内容及规模
**货运仓储市场项目总用面积200亩，拟建成集大、中、小型货物的揽货、托运、订舱、中转、集装、仓储、运输及存放、寄放等物流业务于一体的大型专业市场，为完善开发区的物流配送功能而设立的专用货物仓储、运输、流通场所。主要建设内容及规模如下：
5.1.1建设内容
该项目规划面积为200亩（占地面积133400平方米）其中主要建设内容有：
1、业务办公楼：业务办公楼主要包括非直接从事仓储物流相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑具有标志性作用。
2、货运仓储交易信息中心：货运需求信息和运力信息的处理、发布场所，同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。
3、物流仓储区：主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场所，物流中心将建设一个综合的大型仓库区，库内设有仓储区、理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。
4、露天货场：主要为堆放，钢材、瓷器等物品
5、综合楼：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施，并包括相应的保障设备和服务设备。
6、停车场：主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务用车、职工私车存放的场所，路面设有防滑纹道等。
7、公厕：为货运仓储市场内的人员提供方便之用。
8、货运仓储市场内的道路、标志站、牌、路灯等。
9、广场及绿地面积：广场是中心与外部交通之间的缓冲设施；绿地有自动洒水设施，以花草为主。
5.1.2规模
1、业务办公楼：建筑面积约1500平方米；
2、货运交易信息中心：建筑面积约800平方米；
3、物流仓储库：建筑面积20000平方米；
4、综合楼：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施建筑面积约3000平方米；
5、公厕：2座，建筑面积约90平方米；
6、停车场：占地面积4000平方米；
7、道路：宽16米道路长60米，宽7米道路长150米，道路占地面积为2000平方米；
8、广场及景观绿地：占地面积为8000平方米。
9、露天货场：占地1000平方米。
5.2工程设计方案
5.2.1设计依据
1、《工业企业总平面设计规范》GB50187－93
2、《工业企业照明设计标准》GB50034-92
3、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
5、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；
6、《屋面工程技术规范》GB50345-2005；
7、《工程建设标准强制性条文》建标219号（2002年版）；
8、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。
9、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
10、《建筑抗震设计规范》（2008局部修订）
11、《物资仓库设计规范》（SBJ09-95）
5.2.2业务办公楼
业务办公楼主要包括非直接从事货运仓储市场相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑具有标志性作用。
建筑层数为三层，采用框架结构，建筑耐火等级二级，建筑分类为3类，合理使用年限为50年，屋面防水等级Ⅱ级，合理使用年限为15年，建筑抗震设防烈度为7度。
本建筑建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区，疏散出口数量及疏散距离符合规范要求。
建筑外窗采用塑钢窗，中空玻璃。内门采用高级装饰木门，底层办公楼入口大厅采用玻璃地弹门。
一、给排水
1、用水量
根据城市自来水规划供给能满足新建大楼规划用水。
2、管材
室外给水管采用PVC管。
室内给水管采用钢塑复合管，丝接或焊接。
室外排水管采用UPVC管或双壁波纹排水管，焊接。
室内排水管采用UPVC排水管，粘接。
消防管室外采用采用钢管给水管，柔性接口；室内采用焊接钢管，焊接。
3、消防给水系统
本工程均设有室内外消火栓给水系统及建筑灭火器。
消火栓给水管采用热镀锌钢管，采用丝接或沟槽式卡箍连接。
4、排水系统
生活污水经化粪池处理，排水由管道汇集，排入市政管网。场地雨水可以采用散流加局部导流明沟排出场地，进入市政雨水管沟。
二、电气工程
1、供电设计
负荷等级：新建大楼工程为三级负荷用电。
用电负荷：供电由配电室，由此引出低压电力电缆至各配电箱。办公楼电源进线处设置明显切断装置和计费装置。
2、低压配电系统
1)本工程配电方式为树干式和放射式相结合，为满足消防等二级负荷供电需求，采用两回路供电，末端切换。
2)室内普通线路采用阻燃型交联聚乙烯电力电缆和聚氯乙烯电线，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷；消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
3)本工程建筑配电系统接地形式为TN-C-S系统。
3、照明配电系统
1)根据《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)，本工程照度设计标准为：走道及门厅为75-100lx。普通办公室为300lx，会议室为300lx，资料档案室为200lx。
2)照明系统设有普通照明及应急照明。
办公用灯具均选用配有高功率因数电子镇流器的控罩型荧光灯，荧光灯光源选用T8三基色荧光灯，走廊、楼梯选用节能高效吸顶灯，其光源选用插拔式自镇流节能灯。
在走廊、公共区域、配电室、值班室等处设应急照明。走道设有安全疏散指示灯，主要出入口设安全出口灯。
应急照明由EPS集中蓄电池组供电。应急照明采用专用回路配电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
三、消防
1、建筑消防
1）总平面
建筑耐火等级为二级。建筑与周围建筑的最近距离均大于6米的最小防火间距，满足规范规定的防火间距要求。建筑周边均具备消防作业宽度。院内道路均满足消防车出入要求。
2）防火防烟分区
建筑单体均按自然层划分防火分区，分区面积均控制在2500?以下。每个防火分区设不少于两部楼梯间。
3）安全疏散
每个防火分区疏散楼梯总宽度均满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中关于疏散宽度设计要求的规定。
2、给排水消防
1）大楼建筑消防供水均由建筑物顶部消防水塔就近供应。
2）消防用水量：
室外消火栓用水量15L/S两小时灭火时间；
室内消火栓用水量10L/S两小时灭火时间。
3）消防系统
分别引入两条干管接室内消火栓系统，消防为临时高压系统。室外消火栓间隔100米设置在消防环网上。
3、电气消防
1）大楼消防设备用电、应急疏散照明为二级负荷。
2）本工程由市政电网电源为本工程供电。消防负荷采用专用两回路供电，末端切换。
3）消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
4）应急照明采用专用回路配电，并由EPS集中蓄电池组供电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
5.2.3货运交易信息中心
货运需求信息和运力信息的处理、发布场所，同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。
建筑层数为二层，采用框架结构，建筑耐火等级二级，建筑分类为3类，合理使用年限为50年，屋面防水等级Ⅱ级，合理使用年限为15年，建筑抗震设防烈度为7度。
本建筑建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区，疏散出口数量及疏散距离符合规范要求。
一、给排水
1、用水量
根据城市自来水规划供给能满足新建大楼规划用水。
2、管材
室外给水管采用UPVC给水管，粘结。
室内给水管采用钢塑复合管，丝接或焊接。
室外排水管采用排水钢管，柔性接口，或双壁波纹排水管，焊接。
室内排水管采用UPVC排水管，粘接。
消防管室外采用采用钢管给水管，柔性接口；室内采用焊接钢管，焊接。3、消防给水系统
本工程均设有室内外消火栓给水系统及建筑灭火器。
消火栓给水管采用热镀锌钢管，采用丝接或沟槽式卡箍连接。
3、排水系统
生活污水经化粪池处理，排水由管道汇集，排入市政管网。场地雨水可以采用散流加局部导流明沟排出场地，进入市政雨水管沟。
二、电气工程
1、供电设计
负荷等级：新建大楼工程为三级负荷用电。
用电负荷：供电由配电室，由此引出低压电力电缆至各配电箱。大楼电源进线处设置明显切断装置和计费装置。
2、低压配电系统
1)本工程配电方式为树干式和放射式相结合，为满足消防等二级负荷供电需求，采用两回路供电，末端切换。
2)室内普通线路采用阻燃型交联聚乙烯电力电缆和聚氯乙烯电线，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷；消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
3)本工程建筑配电系统接地形式为TN-C-S系统。
3、照明配电系统
1)根据《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)，本工程照度设计标准为：走道及门厅为75-100lx。普通办公室为300lx，会议室为300lx，资料档案室为200lx。
2)照明系统设有普通照明及应急照明。
灯具均选用配有高功率因数电子镇流器的控罩型荧光灯，荧光灯光源选用T8三基色荧光灯，走廊、楼梯选用节能高效吸顶灯，其光源选用插拔式自镇流节能灯。
在走廊、公共区域、配电室、大厅等处设应急照明。走道设有安全疏散指示灯，主要出入口设安全出口灯。
应急照明由EPS集中蓄电池组供电。应急照明采用专用回路配电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
三、消防
1、建筑消防
1）总平面
建筑耐火等级为二级。建筑与周围建筑的最近距离均大于6米的最小防火间距，满足规范规定的防火间距要求。建筑周边均具备消防作业宽度。院内道路均满足消防车出入要求。
2）防火防烟分区
建筑单体均按自然层划分防火分区，分区面积均控制在2500?以下。每个防火分区设不少于两部楼梯间。
3）安全疏散
每个防火分区疏散楼梯总宽度均满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中关于疏散宽度设计要求的规定。
2、给排水消防
1）大楼建筑消防供水均由建筑物顶部消防水塔就近供应。
2）消防用水量：
室外消火栓用水量15L/S两小时灭火时间；
室内消火栓用水量10L/S两小时灭火时间。
3）消防系统
分别引入两条干管接室内消火栓系统，消防为临时高压系统。室外消火栓间隔100米设置在消防环网上。
3、电气消防
1）大楼消防设备用电、应急疏散照明为二级负荷。
2）本工程由市政电网电源为本工程供电。消防负荷采用专用两回路供电，末端切换。
3）消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
4）应急照明采用专用回路配电，并由EPS集中蓄电池组供电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
5.2.4综合楼
包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施，并包括相应的保障设备和服务设备。
建筑层数为四层，采用框架结构，建筑耐火等级二级，建筑分类为3类，合理使用年限为50年，屋面防水等级Ⅱ级，合理使用年限为15年，建筑抗震设防烈度为7度。
本建筑建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区，疏散出口数量及疏散距离符合规范要求。
给排水、电气、消防等设计同上。
5.2.5物流仓库
（一）仓库的结构设计应考虑的因素仓库的结构是对实现仓库的功能起着很重要的作用。因此，仓库的结构设计应考虑以下几个方面。
1、设计为平房建筑**货运仓储市场仓库的结构，从出入库作业的合理化方面考虑，尽可能采用平房建筑，这样储存产品就不必上下移动，因为利用点滴将储存产品从一个楼层搬运到另一个楼层费时费力，而且电梯往往也是产品流转中的一个瓶颈，因为有许多材料搬运机通常都会竞相利用数量有限的电梯影响库存作业效率。
2、仓库出入口和通道仓库出入口的位置和数量是由“建筑的开建长度、进深长度”、“库内货物堆码形式”、“建筑物主体结构”、“出入库次数”“出入库作业流程”以及“仓库职能”等因素所决定的。出入库口尺寸的大小是由卡车是否出入库内，所用叉车的种类、尺寸、台数、出入库次数，保管货物尺寸大小所决定的。库内的通道是保证库内作业的畅顺的基本条件，通道应延伸至每一个货位，使每一个货位都可以直接进行作业，通道需要路面平整和平直，减少转弯和交叉。
3、立柱间隔库房内的立柱是出入库作业的障碍，会导致保管效率低下，因而立柱应尽可能减小。但当本项目的部分平房仓库梁的长度超过25米时，建立无柱仓库有困难，则可设中间的梁间柱，使仓库成为有柱结构。不过在开间方向上的壁柱，可以每隔5～10米设一根，由于这个距离仅和门的宽度有关，库内又不显露出柱子，因此和梁间柱相比，在设柱方面比较简单。但是在开间方向上的柱间距必须和隔墙、防火墙的位置，天花板的宽度或是库内开间的方向上设置的卡车停车站台长度等相匹配。
4、天花板的高度由于实现了仓库的机械化、自动化，因此本项目的建设对仓库天花板的高度也提出了很高的要求。即使用叉车的时候，标准提升高度时3米；而使用多端是高门架的时候要达到6米。另外，从托盘装载货物的高度看，包括托盘的厚度在内，密度大且不稳定的货物，以1.2米为标准；密度小而稳定的货物，以1.6米为标准。以其倍数（层数）来看，1.2米/层×4层=4.8米，1.6米/层×3层=4.8米，因此，仓库的天花板高度最低应该是5米，本项目天花板的高度考虑设计为5.5米。
5、地面地面的构造主要是地面的耐压强度，地面的承载力必需根据承载货物的种类或堆码高度具体研究。通常，一般平房普通仓库1平方米地面承载力为2.5～3吨，本项目仓库地面的承载力考虑为3吨，地面的负荷能力是由保管货物的重量、所使用的装卸机械的总重量、楼板骨架的跨度等所决定的。流通仓库的地面承载力，则必须还要保证重型叉车作业的足够受力。（二）设计要求
本项目的物流仓库总建筑面积：约26000?，采用门式钢架轻型钢结构，它具有节省材料、施工周期短等优点，因而也是目前国内应用最广泛的轻型钢结构。轻型钢结构在仓库设计中采用，具有跨度大、空间大、用钢量少、造价低廉、施工方便易安装、施工周期短、施工污染环境少、建筑造型简洁美观、以及可回收利用等优点。门式钢架形式的仓库的整个构件横截面尺寸较小，可以有效地利用建筑空间，从而降低房屋的高度，减小建筑体积，在建筑造型上也较简洁美观，其次，钢架构件的刚度较好，其平面内、外的刚度差别较小，为制作、运输、安装提供有利的条件。
1、门式钢架轻型钢结构形式和尺寸单层，单跨或多跨，双坡、单坡或多坡，常用屋面坡度小于10°屋面应为压型钢板（夹心板很少用），外墙除压型板外也可用砌体跨度宜为9～36m（不是限定）。
高度一般不超过12m，不应大于18m；本项目高度为9米。柱距应与跨度匹配，常用6、7.5、9m常用截面尺寸：单跨：加腋端高L/30左右，高宽比6.5以内，加腋长度（0.15～0.25）L；跨中高（1/50～1/60）L；工形截面高宽比2～5；多跨：中柱加腋端L/25左右，加腋长度（1/45～1/55）L；
本项目的物流仓库设计为单层仓库根据不同货物的储存需求，设计为单层单跨，双跨两种形式。可根据通风、采光的需要设置天窗、通风屋脊和采光带等。
单元运输长度≤12m.温度区间：纵向不大于300m，横向不大于150m横向为门式刚架（含摇摆柱），纵向设柱间支撑刚架构件腹板宽厚比允许不超过250，常用150左右刚架为变截面构件，单元间采用高强度螺栓端板连接次结构包括檩条、墙梁、面板、墙架等。
2、结构抗震验算规定
1）因自重轻，低矮型，国外报导这种房屋抗震性能相当好。
2）地震对单层钢结构房屋有时控制有时不控制，试设计表明，跨高比大于3.5时一般不控制。地震不控制时宽厚比可按《门规》，地震控制时翼缘和柱长细比应适当减小，斜梁檐口部位和柱的翼缘宽厚比应特别注意，本规程对不同烈度时的要求未作具体规定。
3）横向钢架和纵向框架应分别进行抗震计算。
4）抗震计算宜采用底部剪力法；反应谱计算时阻尼比取0.05。
5）本工程属于大跨度结构，按规定考虑竖向地震作用。
6）当有局部多于一层并与门式刚架相连接的附属房屋时，按有关规范进行抗震验算（重型楼盖尤其应重视）；
7）当设计由抗震控制时，应采取相应的抗震构造措施。构件之间应尽量采用螺栓连接；斜梁下翼缘与刚架柱连接处的腋部宜加强，承载力宜留有余地；该处附近翼缘受压区的宽厚比应适当减小；柱间支撑的连接是关键部位，角钢连接要考虑单面连接和净截面对承载力影响，按高于支撑屈服承载力设计；柱脚锚栓充分考虑抗剪和抗拔要求等。
3、调整钢材设计指标
1）承重结构原则上应采用Q235B级或Q345B级以上钢材制作。
受静荷载的次要构件，允许用Q345A.（Q235A和Q345A都不做冲击韧性试验，B级规定做常温（20℃）冲击，C级规定做0℃冲击，D级规定做-20℃冲击）
2）Q345钢材16mm以下的，由315N/mm2改为310N/mm2.
4、支撑布置要求
1）圆钢支撑直径由计算确定，考虑净截面要求，不得小于10mm.圆钢支撑与构件腹板的连接处，t≤5mm时应腹板补强。宜采用专用楔形连接件，宜设置花兰螺丝。
2）作为仓库考虑无吊车，柱间支撑间距不大于30～45米，应与屋盖横向支撑位于同一开间。
3）建筑物宽度大于60米时，在内柱宜适当设置柱间支撑。（在外柱支撑相应位置设置）。内柱不能设置交叉支撑时，可改用角撑或纵向刚架。
4）保证房屋纵向刚度的措施。
5、高强度螺栓端板连接的设计规定
1）端板优点安装方便。超过设计承载力时为半刚性连接。不建议用普通拼接形式代替。
2）厚度计算公式简述。
3）端板的三种布置形式。
4）外伸式和齐平式，后者是半刚性连接。
5）当端板连接只受轴力和弯矩，或剪力小于其实际抗滑移承载力（此时抗滑移系数取0.3）时，表面可不作专门处理。
6）端板连接不得采用普通螺栓代替高强度螺栓。
7）端板厚度应由计算确定，但不小于16mm.
8）端板连接抗弯计算的中和轴位置。
9）构件与端板的连接焊缝。
计算疲劳的对接焊缝，受拉横向焊缝应为一级；
不要计算疲劳的结构中，对接焊缝受拉不应低于二级。
角焊缝只能达到三级，不能要求一或二级；
要验算疲劳的对接焊缝，只能规定外观质量符合二级。
6、摇摆柱设计
1）在构造上通常采用圆管，也有采用H型钢的。
2）摇摆柱为负刚度，在多跨厂房不宜连续三根以上。
3）不应用于支承托架或托梁。不宜设置牛腿支承吊车。
4）设计轴力应适当增大，考虑端部嵌固引起的次应力。
（三）其它设计
单层钢架结构，为丙类建筑，建筑物耐火等级为一级，屋面防水等级为Ⅱ级，地面由面层、防潮层、找平层、结构层，建筑围护结构为多孔页岩砖。室外散水坡度不小于3%。采用机械通风，风道对称布置，通风道采用地槽或地上笼。
仓库结构的设计工作寿命为50年，建筑结构安全等级为二级，地震作用和抗震措施按丙类建筑执行，根据《建筑抗震设计规范（2008局部修订版）》，设计地震加速度为0.1g，地震分组为第三组，抗震设防烈度为7度。基础为独立柱基基础，采用钢屋架。
5.2.6露天货场
为了存储方便本项目设置了1000平方米的露天货场，货场分为集装箱货场和杂货货场。货场用C25混凝土硬化。
1、集装箱货场
（1）集装箱以及作用
集装箱等集装设施的出现给储存带来了新观念，集装箱本身便是一栋仓库，不需要再有传统意义的库房。在仓储过程中，以集装箱存放货物，形成集装箱货场，可以直接以集装箱作为媒介，使用机械装卸、搬运，可以从一种运输工具直接方便地换装到另一种运输工具，或从发货方的仓库经由海陆空等不同运输方式，无需开箱检验，也无需接触和移动箱内货物，直接运到收货人的仓库，省去了入库、验收、清点、堆垛、保管、出库等一系列储存作业。这样不仅装卸快、效率高，而且，在**种程度上还可以减少包装费用。因而，对改变传统储存作业有很重要的意义，是储运合理化的一种有效方式。
（2）集装箱化的优点
1）促使装卸合理化。它与单个货品的逐一装卸处理比较，其优点主要表现在：第一，缩短装卸时间，这是由于多次装卸转为一次装卸而带来的效果；第二，使装卸作业劳动强度降低。采用集装箱后不但减轻了装卸劳动强度，而且增加了集装箱货物的保护作用，可以更有效地防止装卸时的碰撞损坏及散失、丢失。
2）使包装合理化。采用集装后，物品的单体包装及小包装要求可降低，甚至可以去掉小包装，从而节约包装材料。
3）由于集装的大型化和防护能力有所增强，包装强度也大大提高，有利于保护货物。集装整体进行运输和保管，方便了运输及保管作业，便于管理，有效地利用了运输工具和保管场地的空间，改善环境。
4）集装的最大效果还是以其为核心所形成的集装系统，将原来分离的物流各环节有效地联合为一个整体，使整个物流系统实现合理化。物流的现代化进展是离不开集装的，可以说集装是物流现代化的重要标志。
5）用集装箱分别堆存，避免箱子的随意摆放，而且减少倒箱。
（3）集装箱货场布局结构设计
集装箱是堆存和保管集装箱的场所。根据集装箱堆存量的大小，货场设计为分为混合型和专用型两种。专用型货场是根据集装箱货运站的生产工艺分别设置重箱货场、空箱货场、维修与修竣箱货场。设置货场时应满足发送箱、到达箱、中转箱、周转箱和维修箱等的生产工艺操作和不同的功能要求，并尽可能缩短运送距离，避免交叉作业，便于准确、便捷地取放所需集装箱，利于管理。
在设计集装箱货场时，在考虑上述三要素的同时，还应该尽量达到下面三项目标：
1）服务的精确性。由于集装箱存放货物无须拆箱，所以，箱内货物的质量和数量完全靠货物证件以及其他相关单据，同时在分类堆存时也完全以证件及其单据进行分类，所以应在集装箱货场的存放和管理过程中尽量做到认真细致。
2）单位堆放和流转速度。操作要求尽可能快，与堆存区要求的服务水平相适应。为了尽量减少堆场的占地面积，在设计集装箱堆场的过程中，在选取存放堆垛方式过程中，应尽量增大单位堆存，同时尽量缩短保管时间，加快集装箱的流转速度，尽可能充分发挥集装箱的优越性。集装箱货场的存放和管理过程中尽量作到认真细致，力求达到服务的精确性。
3）旺季储存能力。这与前面的因素有关，系统设计者应该满足一定时期内95%的库存需求。这一定时期可以是一个月、一年，依服务类型确定。最后的5%通常要花费巨大的代价才能满足。在集装箱码头中，泊位利用率是服务的一个重要因素。所以，及时抓住储运旺季，充分发挥集装箱货场的优势，最大限度地达到集装箱货场的优势，最大限度地达到集装箱货场的储存能力是非常重要的。
2、杂货货场
（1）杂货
杂货是指直接以货物包装形式进行流通的货物。货物的包装有袋装、箱装、桶装、箩装、捆装、裸装等，也包括采用成组方式流通的货物。杂货中的相当一部分可以直接在货场露天存放，如钢材、油桶、日用陶器、瓷器等。杂货在货场存放要考虑是否需要盖、垫垛，以便排水除湿。杂货的杂性使得杂货的装卸、堆垛作业效率极低，而且需要较大的作业空间，同时杂货容易混淆，需要严格的区分。
（2）杂货货场的货位布置形式
布置形式均采用分区、类布置，即对存储货物在“三一致”（性能一致、养护措施一致、消防方法一致）的前提下，把货场划分为若干保管区域；根据货物大类和性能等划分为若干类别，以便分类集中堆放。
（3）杂货货场货区布置
根据货物不同的性质，对各种堆存的货物进行合理的分类之后即可按照货场的货区进行分类堆放。货场的货区布置主要有三种：横列式、纵列式和混合式。
1）横列式。横列式布置是指货位的长度方向互相垂直。这种布置方式的主要优点是：主要通道长且宽，副通道短，有利于货物的取存、检查；通风和采光条件好；有利于机械化作业。其主要缺点：主通道占用面积多，货场面积的利用率会受到影响。
2）纵列式。纵列式布置形式是指货位的长度与货场的长度方向相同。这种布置方式的优点主要是：仓库平面利用率较高。其缺点是：存取货物不方便，对于通风采光不利。
3）混合式。混合式布置形式是指货场横列式和纵列式布置兼而有之，是两种方式的结合，兼有上述两种方式的特点。
3、散货货场
散货是指无包装、无标志的小颗粒直接以散装方式进行运输、装卸、仓储、保管和使用。在仓储中不受风雨影响的散货一般直接堆放在散货货场上，如沙、石、矿等。
本货运市场散货货场地面的结构采用混凝土地面，要求地面有较高的强度。为了便于疏通，采取明沟的方式排水，并且通过明沟划分较大的面积货位。散装货场采用铲车或者输送带进行作业。
5.2.7公厕
本项目公共厕所规划指标建筑面积为50平方米。
5.2.8停车场
建设面积为4000平方米。结构层为30cm连砂石基层+25cm5%水泥稳定碎石+20cmC25普通混凝土。停车场四周设排水沟。
5.2.9总平工程
总平包括道路工程和广场景观绿化工程等。
1、道路工程
1)设计原则
道路纵断面设计中，在满足道路平顺及与相交道路平顺的基础上，充分考虑设计道路与相邻现状地面高程顺接并力求总体挖填平衡，本次竖向设计的主要考虑因素如下：
①道路纵断面满足城市道路设计规范，为驾乘人员提供一个安全、舒适的道路环境。
②尽量减少场区的挖填方量。
2)道路横断面
16米道路横断面组成为：人行道3.5米+车行道9米+人行道3.5米。7米道路只设车行道。
3)路面结构
16米道路、7米道路均拟采用混凝土路面，车行道路面结构为：50cm连砂石+30cm5％水泥稳定碎石+25cmC30混凝土。
人行便道采用混凝土路面，结构层为：30cm基层连砂石+20cmC25混凝土面层。
4)道路绿化
以乡土树种为主，以常绿大乔木为主，辅以部分外来树种，如银杏、黄葛树、樟树、榕树、广玉兰及天竺桂等。栽种的行道树要求树冠完整、长势良好，其间距为中到中6m。
其它包括道路的污雨水管道、电力、给水、燃气、通信、标志、标牌、交通信号等设施。
2、绿化工程：总图工程中绿化率不低于30%。
第六章 环境保护及节能
6.1环境措施
6.1.1项目执行的污染物排放标准
保护环境、维护生态平衡一直是我国的基本国策，是保障人民健康，造福后代的长久大计，因此，本项目的建设从环境角度论证其可行性，并以此作为设计基础之一。
根据当地环保部门的规定，项目区执行如下环境标准：
大气污染物：执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）二级标准、《环境空气质量标准》GB3095—1996中的一级标准；
水污染物：执行《污水综合排放标准》（GB8976—1996）二级标准、《地面水环境质量标准》GB3838—2002中的Ⅰ类水域标准；
噪声：执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523—90）中的各阶段限值。
6.1.2施工期环境污染影响
1、施工废水、废气
工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时的，将随着工程施工的完成而消除。
2、施工噪声
工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和高噪声设备使用过程中产生的噪声将对局部地区的声环境产生较大的影响。
由于工程区域的特殊性，施工噪声对环境影响较小。
6.1.3项目建成后的环境污染影响
项目区的基础设施建设将产生部分弃土（石），若处置不当或未做好防护措施，不仅会占用宝贵的土地资源，同时弃渣受雨水或水流冲刷，容易造成滑坡、泥石流、水土流失等灾害，破坏局部地区的生态平衡。另外，随着项目的建成运行，伴随而来的是生活废水和生活垃圾的产生，随着客流量的增大，废水和废渣的产生也增加，如果不注意配套设施的建设，污水和垃圾将进一步加大对环境的污染，并将直接危及当地居民及游人健康，同时也对旅游景区的形象造成一定的负面影响。
6.1.4施工期环境保护措施
1、噪声控制
高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行屏蔽处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间施工。
2、振动控制
由于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25m以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：00～14：00），夜间（22：00～6：00）禁止施工。
3、大气污染防治
施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输、压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。
4、地面水污染防治
（1）施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。
（2）施工期生活污水可以直接排入污水管网。
5、对交通的保护
施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，防止造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布相关限制规定，确保交通畅通。
6.1.5项目建成后的环境保护措施
1、生活污水处理
项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集经集中处理后达到一级标准方可排放。
2、声环境保护
加强车辆管理，进入车辆严禁鸣笛和怠速行驶，减少对当地居民生活的影响。
3、大气环境保护
严格按照《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）二级标准，改善所在地的环境空气质量。
4、固体污染物处理
在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成大的影响。
6.2节能
6.2.1节能措施
1、建筑节能措施
建筑设计中按节能规范设计。外墙局部采用外保温形式，减少能源消耗，使外墙的传热系数减低至0.5-0.8W/(m2.k)以下。
建筑设计中充分利用自然通风技术，减少空调面积，降低空调能耗，在春秋季，依靠自然通风来维持室内舒适的条件。
2、设备节能措施
（1）工艺节能措施
1)在满足工艺作业的前提下，尽可能以最短的工艺路线完成较多的工艺作业功能。
2)在满足产量的情况下，选用性能稳定、可靠、操作和维修保养简便，耗能低的先进设备，设备的装机容量配备合理。
3)在操作、维修管理中，要求操作人员在各个生产环节上，严格执行操作规程，减少设备故障，并及时排除故障，防止设备空载。
4)设备的开启和关闭采用集中控制与人工操作相结合，避免设备空转。
3、机电设备节能措施
1)采用变压器选S9系列节能变压器。
2)采用电力电容器补偿无功容量，减少线路损耗和变压器损耗。
3)采暖、通风、空调、供电、供气系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。
4)各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准的高效节能设备和器材。
4、照明系统节能措施
1)根据各功能区的实际需要配置照明，既要保证照明需要又达到节能目的。
2)照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本绿色照明环境。
3)采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量，达到高效、舒适、安全的目的。
4)选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备的光控器件。既能在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。
5、节水措施
(1)所有用水设施均选用节水型设备，如：选用陶瓷芯节水龙头，6升、两档式冲洗水箱坐便器及配件，延时自闭式冲洗阀蹲便器，红外线自动冲洗小便器，自动调温淋浴器等。
(2)在独立的用水单元、用水单位、用水总管处均设水表。
(3)中心绿化选择耐旱草种和树种，采用先进的节水灌溉技术。
6、加强能源管理
本项目在硬件设计时充分考虑能源管理和提高利用率的要求，如对动力配电采用集中控制与分别控制相结合；照明为分散控制和集中控制并举，在监控室照明交替时间控制等方法，以达到节能目的。同时，加强针对能源计量管理为内容的设计，如热、电、气各系统关键点设置计量仪表等，用以配合建立必要的能源考核制度。
在项目建设完成后，业主将制定相关的节能制度，针对用能部门和部位加强管理，并对用能岗位的相关操作人员进行深入的节能教育和节能技术培训。通过充分满足使用功能条件下的能源计量测定，建立科学实用的能源使用考核制度。从人为管理的软件上，提高能源的利用效率，将为日后的运营带来可观的效益。
6.2.2节能效果
按照**的《**省基本建设项目节能评估和审查实施意见》要求，项目节能设计符合相关标准和规范，项目用能种类合理，能耗指标能达到国内先进水平，采用的节能技术措施能达到预期节能效果。
第七章 项目管理实施方案
7.1项目管理方案
7.1.1建立完善的管理规章制度
本项目工程特点：
1、建设内容多，包括土建工程及有关场地内房建公厕、仓库公厕、停车场工程、公厕工程、总平工程等涉及各部门和有关方面，组织协调工作量大。
2、本项目离居民区较近，施工扰民较大，便民措施费用较高，扬尘整治要求严、安全文明施工要求高。
3、工期紧，对制约工期的不可预见因素应该有充分的认识。
综上，必须建立一套完善、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如《建设管理单位管理工作实施细则》、《招投标管理办法》、《进度计划监督制度》、《建管人员到岗情况检查办法》、《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法。
7.1.2建设管理工作范围
建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。
业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。
1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。
2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。
3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。
4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。
5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量控制和合同管理工作。
6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。
7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。
8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。
9、组织竣工验收。
10、组织工程审计。
11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。
7.1.3项目投资、进度、质量等管理
项目投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，及时纠正产生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。建议选择有资质的造价咨询公司参与项目的投资控制。
项目建设过程中，应首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。
（一）质量管理
本项目工程质量应达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：
1、审查监理、施工单位的资质和质量保证体系；
2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；
3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；
4、完善质量事故的报告和处置制度；
5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；
6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；
7、督促、检查工程材料是否符合有关规范要求。
（二）工程进度管理
在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约处罚等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。
根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。
（三）合同管理
合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，施工工期紧，使用的人力、物力多，涉及的单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。
在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都应提出具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。
市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、安全等目标，以取得良好的社会和经济效益。
（四）协调管理
协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。
（五）安全建设管理
本项目工程内容涉及大量土建工程、道路和沟槽施工，工期要求紧，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的社会效益。
首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。
其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。
（六）资金管理
项目建设资金应在指定银行开设专用帐户，专款专用，专人管理。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。
7.2工程招标方案
7.2.1招标范围
根据《中华人民共和国招标投标法》总则第三条内容：“在中华人民共和国境内进行大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目的建设，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”按照**市有关规定，可以通过招标比选方式选择招标代理机构进行该项目的建设过程中各项招标活动。
本项目的工程勘察、设计、施工、监理、重要设备材料的采购拟采用公开招标。
7.2.2招标组织形式
项目采用委托招标，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构进行招标活动。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位
7.2.3招标方式
（一）项目将采用公开招标方式。
（二）在国家和省市指定媒介发布招标公告。
在中国采购与招标网、**建设网或**市招投标网公开发布工程勘察设计、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。
拟对投标人资格要求：
1、投标人必须具有独立法人资格；
2、具有相应的资质和类似工程业绩；
3、项目主要管理人员具有相应的资格、经验及能力。
（三）通过规范的招投标程序，分别进行发布招标公告-发售招标文件-现场勘察答疑-正式开标-组织专家综合评标等，确定中标单位。
（四）招标文件发售之日5日前，上报当地发改局和招投标站备案，确定中标人并签订合同之日起15日内即向发改局提交书面评标报告，接受行政主管监督部门对招投标活动的监督，并将中标通知书与合同等资料一同报发改局备案。
7.2.4项目招标事项核准表
以上方案招标活动具体实施时根据具体情况调整。
7.3项目进度计划
7.3.1进度计划安排
总工期24个月。2010年12月开始做项目前期准备工作，2012年1月竣工投入使用。
1、2010年12月--2011年2月，完成项目立项报批等前期工作。
2、2011年2月--2011年3月项目勘察设计、规划报批、施工图设计、施工、监理招标等施工前准备工作。
3、2011年4月--2012年11月完成项目的主体工程和装修及附属工程。
4、2012年12月底，项目竣工验收并交付使用。
7.3.2横道图
横道图适用于该项目，用以表示建设项目的计划任务、计划进度和实际记录等具体内容。它是把项目实施计划分为若干项，用横坐标表示时间，纵坐标表示各项作业活动，每项工作用一横道表示，横道两端表示该项作业活动的起、止时间；其长度即是完成该作业活动所需时间。项目建设工程横道图估计如下：
第八章 投资估算与资金筹措
建设项目的投资估算是项目经济分析的基础，也是判断项目投资必要性和可行性的重要依据，是可行性研究报告的重要组成部分。
8.1投资估算依据
1、土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照**地区同类建筑按2008年《**省建筑工程工程量清单单价定额》。并参照当前**建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。
2、给排水、供电、通风空调、电梯等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标是参照**地区同类工程按2008年《**省建筑工程工程量清单单价定额》，并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。
3、项目所在地区**类似工程的建设投资指标。
4、其它相关资料。
8.2投资估算分析
该项目建设内容包括新建办公楼、交易信息中心、综合楼、仓库、露天货场、停车场、室外总图工程等。估算总投资5353万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用三部分。
8.2.1第一部分工程费用
8.2.2第二部分工程建设其他费用
工程建设其他费用包括土地拆迁安置费、建设单位管理费及工程咨询、勘察设计、招标、造价咨询、工程监理等工程专业费用，总计为1231.17万元。（详见附表）
8.2.3第三部分预备费用
预备费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，由于本项目虽然开发周期较短，但项目投资金额大，建设产品种类较多，结构形式较复杂，故本次估算以工程费用和工程建设其他费用之和除去土地费用的5%计取基本预备费。该项费用为216万元。
8.3资金筹措及土地来源
1、资金筹措
项目投资5353万元，资金来源为政府专项资金划拨。
2、土地来源
本项目土地由政府划拨。
8.4资金使用计划
根据前述工期安排，**货运仓储市场项目总投资为5353万元，建设期为2010年12月—2012年11月，建设资金5353万元一次到位，按进度投入使用。
第九章 风险分析
9.1风险分析
风险存在于各个领域，以各种形式存在，工程建设项目的风险发生后对社会影响面广，其造成的后果难以弥补，必须要正视风险，通过风险分析，采取措施规避风险，以提高投资效率。该项目主要的风险有：
9.1.1经济风险
市场经济的今天，各种材料价格是随市场的波动而变化的，**货运仓储市场项目的性质决定了不仅受市场经济的影响，同时还受国际金融秩序的制约，因此该项目存在一定的经济风险，但是本项目地处经济开发区，区位优势和资源整合效应将会使该项目的经济风险尽量减小。
9.1.2市场风险
****市场管理局经过多年的经验积淀和不断探索，逐步形成了具有自身特色的先进管理理念、管理模式，随着我国仓储物流业的大力发展，加之近年来我国政府及当地政府出台了一系列对发展仓储物流业有利的政策，及**农产品业、房地产业、工业等都对货运仓储业的依赖将进一步扩大服务范围，增强服务能力，可将市场风险降至最低。
9.1.3组织风险
该项目组织管理由**市场管理局建立项目管理机构或专门成立建设指挥部，项目管理机构或建设指挥部在实施管理过程中，积累了丰富的管理经验，并具有较高的责任心、道德水准等，因此组织风险较小。
9.1.4土地拆迁风险
征地拆迁涉及许多法律和社会问题，地块上原房产所有者基于社会、经济、心理等的诸多原因，有可能漫天要价或多种形式阻碍，使项目拆迁工作不能顺利，从而面临项目拆迁成本提高的风险。因此，在拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府和相关人员的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。
9.1.5项目建设阶段风险
在项目建设过程中，项目的施工条件、工程承包商的选择以及工程管理等诸多因素可能导致工程成本、进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议委托招投标代理机构对该项目实行公开招标，多方考察有经验的施工企业和监理单位，并建立全过程监控的制度体系，另外对该项目实行代理业主项目管理制，通过专业化的项目管理公司对项目建设全过程实施控制管理。
9.1.6投资估算的风险
项目投资估算，由于不确定因素如没有方案设计等的存在，致使估算不可避免地会存在误差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能使得项目投资估算出现较大风险。因此，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费；在实施过程中，定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。
9.2规避风险措施
通过风险分析，该项目的实施在经济、组织、等方面存在风险或风险较小，在融资方面不存在风险，为使风险降到最低，要加强合同管理，加强项目投资管理，加强工程进度管理。
9.2.1加强项目投资管理
项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。
9.2.2加强工程进度管理
在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。
根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。
9.2.3加强合同管理
合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。
在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。
市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。
9.3风险分析结论
综上所述，该项目的建设存在一定的风险，但能采取相应的风险规避措施，使风险降至最低，因此，项目的建设是可行的。
第十章 综合效益评价
10.1社会效益分析
10.1.1对区域社会和经济发展有较好影响
货运仓储市场不仅能够降低物流消耗、降低流通成本，而且是推动国民经济增长的“第三利润源泉”，是促进经济发展的“加速器”和“火车头”。有研究表明，货运仓储的发展可以带动运输、保管、包装、装卸、流通、加工及相关信息活动等国民经济中32个部门、100多个行业的发展。项目的建设将有力地促进**的经济建设和各项社会事业的较快发展，优化区域产业结构和经济布局，在保证农产品流通、工业产品流通的同时促进农业生产、工业生产有序、持续和健康地发展。
10.1.2吸引投资，提供就业机会
本项目是一项具有一定社会公益性的基础设施，为所在地区的各类企业提供社会化的高质高效的综合仓储物流服务，可改善所在经济开发区的投资环境。本项目不仅能够直接为所在地居民提供工作岗位，同时也将带动一批相关产业的发展，如：运输、广告、餐饮服务、包装材料，为当地居民就业增加了新的选择，可吸纳解决农村富余的劳动力，加快当地城镇化进程。开发区人才的需求和培养同时又直接促进了地区文化教育事业的发展和人才素质的提高。
10.1.3推进城乡一体化建设
本项目按照功能分区明确、空间布局合理、等级规模适度、产业特色鲜明的要求和“强化极核、培育支点、发展轴线、带动全域”的思路，优化城镇体系，完善城镇建设管理，合理引导人口聚集。有序促进农村人口城市化，实现以城带乡，以乡促城，城乡协调发展。建立统一、高效的城市管理信息系统，提升城市管理水平。
项目的建设对统筹城乡经济社会发展，优化整合城乡资源，全面深入推进城乡一体化，加快社会主义新农村建设，实现城乡共同发展共同繁荣具有重要意义。
10.2经济效益分析
货运仓储市场建立后，将把工业、建筑业、农业的产品从零乱分散的批发交易变为集中规范的市场交易。随着市场功能逐步成熟，货运仓储市场经济效益显著。同时，通过本项目建设，将提升**的综合实力，实现城乡统筹，推动城乡一体化进程，大大改善当地人民的生活条件和的生活环境，提高农民的收入，促进招商引资发展，并提升**旅游品质。项目的建设将大大提高货物流通的速度及仓储能力，让**的所有商品都能在本项目中流通而带动**经济的发展，从而实现**人民共同富裕的目标。
**货运仓储市场的建设，对于**经济发展有着巨大的推动作用，表现在：
1、鉴于各类物资的迅速流动，将为**创造利税，成为新的税收增长点。
2、**货运成仓储市场起着推动区域经济发展的龙头作用，将带动相关产业的迅速发展。
3、项目的建立，将推动**经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场-商品生产-市场的良性循环，进入市场经济的行列。
第十一章 结论与建议
11.1结论
在当前**“十二五”规划即将谋篇布局之际，若因势利导借机打造**货运仓储市场，其与今后城市改造工程紧密衔接，使**主城区成为布局合理、设施配套、环境优美、商业繁荣的商贸区，并顺势拉动**相关产业协调发展，促进城乡居民就业将起到不可或缺的作用。
1、建设条件
拟建地点为****镇经济开发区，建设地区自然条件、基础设施和社会经济条件良好，建设材料、燃料动力等供应能满足项目的建设和建成后正常使用的需求。
2、工程规划建设方案
该项目选址在**镇经济开发区，开发区内工业项目众多，是**工业项目比较集中的地方，为提高经济开发区的服务质量，提升**及经济开发区综合服务水平项目业主拟在经济开发区内建立一个货运仓储市场，项目建设规模和标准合理，符合**市规划和**总体规划的要求。
3、节能环保
该项目符合有关节能和环境保护的法律、法规及国家的有关规范、标准，所产生的生产、生活污染物，经处理后对环境没影响。本工程施工中的不安全因素均按国家有关规范及标准采取相应的预防措施，以保证安全施工和使用。
4、投资估算和资金筹措
该项目总投资估算为5353万元，所需资金争取社会资金投入及政府专项资金划拨。
5、经济效益
该项目的特点和性质决定了项目建设的公益性原则，从国民经济效益的角度分析，该项目的建设将促进当地农业、工业经济的发展，并带动第三产业协同并进，进而促进**经济繁荣，促进国民经济发展。
6、社会效益
项目建成后，将为**相关产业发展、商品流通搭建平台，有效填补**市场发展和规划设计空白，进一步补充和完善**商品交易市场体系，同时可直接或间接提供近5000余个市场经营岗位，解决城乡失业失地农（居）民就业问题，更为重要的是，将有利于促进该区域城乡环境综合整治，解决城市管理难题，实现**城市形象的提档升级。
综上所述，**货运仓储市场项目在工程、技术、经济效益、环境影响和社会效益等方面具有投资的必要性和可行性。
11.2建议
1、该项目对**工业经济发展具有明显的促进作用，建议有关部门给予大力支助，从政策上加以扶持，以利项目顺利实施，尽早发挥效益。
2、建议业主及时落实资金筹措方案，保证工程在投资估算控制范围内如期按时按质完工。
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4. 用于申请国家政策资金的可行性研究报告。
5. 用于IPO上市募投的可行性研究报告。
6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。
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