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精细化工厂地块开发可行性研究报告

中国产业竞争情报网  2013-04-11  浏览:


一、项目背景与建设必要性:


  (一)项目背景
  xx市是一个历史悠久的中等城市,在城市建设飞速发展的今天,人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。特别是近几年的以经营城市为主题,通过一化三清,加强城市的规范建设,严加控制零星散乱开发,住宅小区化成了xx房地产发展的主流,也为市民所钟爱。随着市政中心的东迁,河东成为了城市建设的重点,河东的市民不愿住河西,河西的人期望迁往河东。在这样一种宏观规划和市场背景下,大同世界实业股份有限公司瞅准机会,在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。xx大同世界实业股份有限公司资金实力雄厚,拥有1.5亿的固定资产,6800多万元的注册资金,技术力量全面,全公司职工98人,平均年龄34岁,从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系,是湖南省二十强房地产开发企业,拥有湖南的明星楼盘:大同花苑,近三年累计开发面积达20多万平方米,是xx市的名牌企业,因此该项目无论是从规划前景,地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。
  (二)项目建设的必要性
  1、该项目建设符合xx市城市总体规划要求。
  2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片范围内,有菊花塘公园、体育中心、步步高广场,故里居酒家,岚园宾馆、市三中等优良的居家环境,却无一舒适、写意、上规模的住宅。因此,该项目的建设符合城市建设的需要,更响应广大市民的呼声。
  3、该项目建设符合"改制企业"的发展方针,盘活资产,解决改制企业职工生活收入,把有城市污染化工企业迁出城市,美化城市环境,净化城市居民呼吸的空气。
  综上所述,在该地域开发建设高档住宅小区,加快改制企业的发展,提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。
  (三)项目建设的有利条件
  1、该项目地处建设路口板块范围内的黄金地段,商业、交通十分发达,紧邻菊花塘公园、体育中心,附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。
  2、该项目地块为改制企业地块,地势平坦,水电路、气、通讯等市政配套设施齐全,除净地价,其余费用将相对降低,并加快建设的进度,同时,因位置的优越性和项目的唯一性,市场的可需求性,可大大缩短开发的时间,而且销售的风险也相当低。


二、市场预测


  xx市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段,该地段内人口稠密,经济活跃,沿岚园路一线人流、车流量相当大,沿线所有门面全部营业,而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道,丝绸路属于开发区,而且新开发区所建小区,上规模上档次仅两三家。而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块,许多市民希望能把精细化工迁走,在该地段兴建一个高档住宅区,与毗邻的菊花塘公园相配套。因此,该地段本身的吸引力相当强,销售对象可辐射整个河东。
  从九九年六月一日起,再次降低贷款利率,实施住房按揭以来,广大市民积极向房地产的置业投资。尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产,是广大市民投资置业的热点。特别是我市一化三清以来,广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变,由原来的要价格便宜转化到宁可贵,也要环境好、物业管理全,当然有优越的地段更是锦上添花了。
  以xx市房地产开发情况来看,成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。经市场调查,有85%以上的购房者(无论是个体户,还是工薪族,无论是一次性付款的,还是按揭贷款购房的)愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。形成了品牌的房产更是住户的首选。下面我们可以从表中明显地看出这一情况:


  2003年河东地区房地产租售情况调查表

开发单位项目名称 平均租售价
霞光山庄霞光东路(未建)住宅:980元/?
金侨世纪苑丝绸路住宅:1050元/?
昌润大厦河东大道住宅:880元/?
门面:3000元/?
汇丰房产霞光西路住宅:880元/?
门面:3000元/?
河东开发公司芙蓉小区芙蓉路口住宅:980元/?
 鑫泰大厦岚园路住宅:820元/?
门面:5500元/?
 单位厂矿房产岚园路40?左右门面
租金:1800元/月
 分村临街房产东泗路20?左右门面
租金:260元/月


  通过上表格数据看出:
  1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/?;
  2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格,说明岚园路的区位价值较高;
  3、东泗路因门面较小,未形成商业带,租金较低,但是临近菜场,潜在商业气氛较浓。因此,岚园路沿线商铺定价4000元/?,东泗路商铺1800元/?,住宅950~1000元/?,是比较保守的。


三、项目选址、规模和工程技术方案


  (一)项目选址
  该项目选址于岚园路以西,东泗路以北,岚园宾馆以南的黄金地段,是xx市"改制企业"精细化工厂地块。
  (二)项目拟建规模
  1、规划用地面积:40亩
  2、总建筑面积:44180?
  其中:住宅:36960?
  门面:a.临岚园路:3390?
  b.临东泗路:3480?
  3、绿地率:35%
  4、小区道路面积:3800?
  5、容积率:1.65
  (三)工程技术方案
  1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区,遵循新一轮xx市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地;同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求,配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
  2、土建工程:该项目建筑面积为44180?,以砖混结构为主。
  3、交通运输及公用设施。该小区东临岚园路,南临东泗路,同时小区内将拟建小区道路,公用设施350?,小区绿化率35%,齐全的配套设施,完美的住宅与景观协调组合,知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
  4、基础配套
  A.给水:人均综合生活用水量100T/d,小区生活用水量为300T/d,
  市政用水量为40T/d,共计为340T/d,该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水,小区内水管连接成环,能满足小区供水要求。
  B.排水:小区内采用合流制排水,集中排放于精细化工厂排水主管。
  C.供电:小区总用电量不高,选用2台630KVA的箱式变压器,便可满足所有住户的用电要求。
  D.电视:接有线电视线路网络通达每户设计。
  E.电讯:电话、宽带网络通达每户设计。
  F.供气:按天然气管道设计供气网络。
  5、智能化管理系统
  为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求,特再该小区内安装智能化管理系统。包括如下 内容:
  A.楼宇对讲系统。
  B.保安与红外线监控系统。
  C.背景音乐系统。
  D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。
  E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。


四、投资估算及资金筹措


  (一)投资估算
  1、估算范围:本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
  2、估算依据:
  ①地价按55万元/亩计算;
  ②报建费60元/?;
  ③建安工程费按市场承包价计算,此项目按400元/?计取。
  ④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。
  3、估算结果:
  本项总投资为:4692万元(详细见附表一)
  投资构成比例见下表:


  总投资构成比例表

序 号项目名称估算金额构成比例
土地款2200万元46.30%
前期费用25.10万元0.50%
报建费265万元5.60%
建安工程费1890.9万元41%
配套工程费132.54万元2.80%
管理费132.54万元2.80%
其它费用46万元1%
4692.08万元100%


  (二)资金筹措:
  本项目总投资: 4692万元 ,银行贷款2000万元,自筹1500万元,其余资金通过预售解决。


五、项目开发建设进度计划:


  该项目总开发周期2年,分三阶段进行:
  第一阶段:2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作;
  第二阶段:2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收;
  第三阶段:2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工;


六、财务评价:


  (一)评价方法:
  1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定,进行投资回收期,财务内部收益率及财务净现值的测算,基准收益率取12%。
  2、各年的建设开发量及房屋销售量安排,各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。
  (二)财务分析:
  1、静态分析
  A.本项目总投资:4692万元
  项目建设期贷款利息:2000万×1.5×5.76×(1+10%)=190万
  合计:4882万元
  B.本项目可实现收入:
  门面:3390?×4000元/?+3480?×1800元/?=1982.4万
  住宅:36960?×1000元/?=3696万
  车库:3000?×700元/?=210万
  营业税:(1982+3696)×5.5%=312.3万
  所以实际收入=5576.1万元
  C.可实现利润:
  净利润(税后利润)=5576.1万-4882万=694.1万元
  D.投资收益率=694.1/4692×100%=14.8%>12%
  因此该项目可行,回报比较高,风险比较小。
  2、动态分析:
  A.现金流量图
  B.财务评价汇总表:

指 标 名 称指 标 值
项目总投资4692万元
项目总收入5784.5万元
财务净现值316万元
财务内部收益率22.76%(LC=12%)
动态投资回报1.93年


  (三)财务评价小结:
  综上所述,可以硬性的数据指标看出财务内部收益率22.76%远大于基准收益12%,投资回收期为1.93年,小于建设周期,说明该项目风险小、资金回笼快,利润比较明显,项目是可行的。


七、社会效益分析:


  精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区,这对整个建设路口板块范围内的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用,使得该板块内的城市规划功能配套更为完善,同时也美化了该区域的自然环境,从而满足了人们对高品质生活追求的热望,因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。


八、结论:


  从上述分析来看,该项目的开发建设有如下几个优点:
  (一)再商业经济发展成熟,商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区,既改善了环境,又完善了城市规划。
  (二)闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地,地段、品牌的竞争性比较强,销售的风险比较低。
  (三)投资回报高、周期短、升值潜力大。
  因此该项目可行。


附表一:

序 号项目名称数 量单 价金 额
土地款40亩55万元/亩2200万元
前期费用44180?5.68元/?25.10万元
报建费44180?60元/?265万元
建安工程费44180?428元/?1890.90万元
配套工程费44180?30元/?132.54万元
管理费44180?30元/?132.54万元
其它费用  46万元
  4692万元


附表二:

单位 数量单 位(元/?) 额(万元)
0123
一、销售收入万元 33961992.5396  5784.5
1、住宅? 2000014960200036960950/980/9803562
2、门面? 339024801000 4000/1800/20002002.5
3、车库?     700/800220
二、营业税万元 18010521  306
三、开发成本万元220014641028   4692
1、土地款万元2200      
2、建安成本? 2739016440 441804582023.44
3、综合费用万元 210259   469
四、净现金流量万元-22001752859375  786.5
1、折现系数12%1      
2、现金流量现值万元-22001564685267   
3、净现值累计万元-2200-63649316  316
五、财务内部收益率 IRR=22.765%
六、财务净现值 FNPV=316万 (LC=12%)
五、投资回收期 T=1.93年

  


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