一、总论

　　（一）项目背景：
　　1、项目名称：xx国家旅游度假区养老服务设施建设项目：xx老年公寓、xx护理院、xx综合康疗中心。
　　2、承办单位：xx康复医院。法定代表人：xx。
　　3、承办单位概况： 本项目承办单位为xx康复医院。该院实行市场化运作，独立核算，自负盈亏，属于非营利性医疗机构。xx康复医院位于滇池路1306号，占地面积6000平方米，紧靠民族村。环境优美，空气适宜，交通方便。原有病床 210张，主要收治老人慢性病病人。xx康复医院法定代表人xx，男，年 59 岁，中共党员。在部队服现役20年。 1993年从部队转业后，一直从事医药经营和医疗卫生工作。现承办有云南科汇集团有限公司、云南科汇医药发展有限公司、xx健康管理有限公司、xx康复医院、昆明普济医院、云南信利来投资有限公司、昆明科汇肿瘤医院有限公司（已在建设筹备阶段）。在社会履职有云南省专家协会常务副会长、云南省专家协会常务理事、昆明市人民检察院人民监督员。是个有爱心、善心、同情心的人，有多年从事老年工作的经验。
　　4、项目提出背景和项目建设的必要性： 改革开放以来，我国人口出生率锐减，由 1970 年的 33.4‰ 下降到 2001 年的 13.4‰；总和生育率由 1970 年的 5.8‰下降到 2000 年的 1.6‰。加之城市化进程加快了医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化进程加速。我国 60 岁以上老年人口比重，从 1964 年的 6.08％上升到 1998 年的 9.97％，至 1999 年已达到 10％，现已进入老年型社会。
　　随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982 年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为 7664 万人；1990 年全国第四次人口普查时，为 9697 万人； 2000 年第五次人口普查时，上升至 1.3 亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口，两个英国的人口或四个加拿大的人口。
　　从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了 12.8％。而 60 岁以上老年人口增加了 34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％ 。老年 人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口，以年均3％的速度还在持续增长。更为突出的是我国 80 岁以上老年人口已达1100 万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050 年将达到 4 亿左右，占总人口 25％以上。这一现象，表现出"两高、两大、两低"的特征。即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低。
　　我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期和高龄老年人口快速增长期及农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国的经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
　　如何应对人口突出的老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家和21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平及全面建成小康社会的目标。
　　人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
　　人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，加速发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区环境迫在眉睫。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
　　我国的社区养老服务从 20 世纪 80 年代起步，经过 20 多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次的需求。老年休闲、娱乐、颐养服务机构的建设作为专供老年人老有所托，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，可有效满足了老年人对老年生活的特殊需求，解决传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的好路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
　　一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求。调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年服务机构，市场化运作，是解决老龄化问题的极好办法。一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作已取得了很好的效果。老年服务机构已创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境。解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，会对社会的稳定起到直接的促进作用。
　　党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000 年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件和指示。我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依、有章可循。
　　昆明市和全国一样，已进入老年型社会。据昆明市老龄委公布的数据，2008年全市60岁以上的户籍老人占全市人口的14.45%，达到763502人。2009年10月调查结果，昆明市"空巢"或类空巢（日常生活无人照顾的老龄人口）老人超过20万人。而昆明市现有各类93所养老服务机构，仅6580张床，还不到约1.5万张正常需求的一半（以100个老龄人口2张计算）。预计5年后，这个缺口扩大到3万张。如果计算"治疗-关怀"型床位需求，则这些数据会成倍增加。因此，昆明市的老龄化程度，超过了全国平均水平。
　　中共云南省委、云南省人民政府十分重视老龄问题。早在 2002 年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出"老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。"做好老龄工作，满足老年人日益增长"的物质文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。
　　然而，，拓展老年服务机构建设，让更多的老年人老有所养、老有所乐、老有所为、老有所教、老有所依有着十分重要的意义。
　　（二）可行性研究报告的编制依据：
　　1、《中华人民共和国老年人权益保障法》
　　2、中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》
　　3、中共云南省委、云南省人民政府《关于贯彻<中共中央、 国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》
　　4、云南省发展和改革委员会《安徽省老年服务业 2005-2010 年发展规划》
　　5、云南省民政厅等 13 厅局《关于加快实现社会福利社会化的意见》
　　（三）可行性研究范围： 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定。对xx项目的建设规模、扩建方案、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为老年人和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：
　　1、论述项目建设的必要性和意义；
　　2、通过对《项目》发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
　　3、根据扩建实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
　　4、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出改造方案；
　　5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
　　6、提出可行性研究结论和建议。
　　（四）项目概况：
　　1、建设地点：昆明市滇池路1306号，距民族村120米。
　　2、建设规模： 本项目总投资1450万元，占地 6000平方米，建筑面积 12400平方米，项目竣工后可设置300张床位。
　　3、建设内容：该项目建设内容包括：xx康复医院老年病康复中心、xx护理员、xx老年公寓；xx综合康疗中心。
　　老年病康复中心在主楼1、2楼，建筑面积 3200平方米（包括门诊部）；
　　xx护理院在主楼3、4楼,建筑面积3200平方米；
　　xx老年公寓在副楼2、3楼，建筑面积4000平方米（包括xx娱乐区）；
　　xx综合康疗中心在副楼1楼，建筑面积2000平方米（包括理疗区、生活区、办公区、健康体检区等）。

二、需求分析

　　（一）老龄人口及抚养情况： 从 1964 至 1980 年， 我国老年人口比重平均每十年增长 0.65 个百分点； 1980 至 2010 年，从老年人口比重每十年平均增长 1.12 个百分点；2010 年至 2040 年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 3.99 个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。因此，中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见附表：
　　我国人口抚养比（14 岁以下人口＋60 岁以上人口/15～59 岁人口），在未来 50 年中变化比较明显。
　　少儿人口抚养比（14 岁以下人口/15～59 岁人口），从 2000 年的 37.2％下降到 2050 年的 28.3％下降了 8.9 个百分点。
　　老年人口抚养比（60 岁以上人口 /15～59 岁人口）则从 15.7％上升到 56.8％，上升了 41.1 个百分点。
　　虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从 52.9％提高到 85.1％，上升了 32.3 个百分点。
　　诚然，人口高龄化或老年人口老龄化，是我国不能回避的一个严重问题。
　　据有关部门预测，至 2025 年，云南省 60 岁以上人口 将增至 1750 万，占总人口比例将达到 25％，每 4 人中就有一个老人。
　　我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。
　　（二）老龄服务业发展现状： 我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一。完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。昆明市目前尚无一所能够很好的提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年颐养场所。
　　（三）需求分析： 据第五次人口普查，我国有 65 岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的 20.09％。在全国一人家庭户中，65 岁以上单身老年人口占 27.71％；在全国二人家庭户中，有两个 65 岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000 年，全国有 65 岁以上老年人家庭中，单身老人户占 11.46％，只有一对老夫妇户占 11.38％，合计为 22.84％。
　　而老年人与其他人一起居住的情况，占 77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例：城市为26.93％、镇为 26.13％、农村为20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，为79.02％。
　　由此可见，城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著，我省情况也大致如此。
　　近 30 年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变。加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年服务机构提供了一个庞大市场。
　　昆明市是有名的"春城"。四季如春，风景秀丽，天高气爽，名胜荟翠，环境为世人所瞩目和向往。 昆明市与全省一样，早已进入老年型社会。据统计，全市 60 岁以上老年人已近80万人，占总人口 14.45％。本项目完工后，必将引领老年机构建设的风潮，推进老年机构的发展，不久得将来，昆明市将会给有需求的老年人有个快乐、健康、幸福的场所。
　　（四）本项目服务对象：
　　1、xx老年公寓主要安置60岁以上各类老人快乐人生；
　　2、xx护理院主要安置自理能力半失或全失老人医疗和生活的介护；
　　3、xx康复医院老年病康复中心主要安置老年人老年慢性病的康复和残疾人、工伤人员的康复。
　　4、本项目主要针对各阶层、各地区有需求的老人、残疾人、工伤人员。

三、建设规模

　　（一）建设规模： 本项目第一期投资 1450万元。项目建成后，可设置300张床位，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复、医疗等综合性活动场所。
　　（二）设计依据和建设标准：
　　1、设计依据：
　　《住宅装修工程施工规程》；
　　《住宅装饰装修质量验收标准》；
　　《室内装饰装修材料有害物质限量》；
　　《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。
　　2、建设标准：按二星级宾馆标准建设。其中：套间4个、单人间18个、双人间28个、三人间74个。

四、场址选择

　　（一）地点及占地面积： 承办单位与云南路红集团有限公司2012年7月1日签订的《房屋承租合同》，承办的xx项目。选址在南郊滇池路1306号，合同期限10年。该地紧靠民族村，距海埂不到500米。占地面积6000平方米。
　　（二）社会经济状况：该项目落户于xx国家旅游度假区范围内，2011年度假区国内生产总值 亿元， 财政收入 万元。 度假区财政收入主要以税收和旅游业为主，旅游业资源丰富，产业开发势头也较好。
　　（三）项目综合能力：
　　1、供电：本项目已有 600KVA 变压器一台，不需要另建配电场所。
　　2、供水： 本项目用自来水公司供水，水质优，可以满足本项目用水需求。
　　3、排水：项目场区内辅设排水管网，通往管网。污水处理有化粪池及全套污水处理系统，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中， 中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。
　　4、区域内交通和设施：两东楼有走道连接，上楼有电梯；各种安全设施齐全，包括：适合老年人行走的地面铺设地板胶，安装墙壁扶手；电气安全设置有防盗和应急呼叫系统；并设置有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备；室外设置有有园林式宽阔休闲活动场所和运动场所； 水、电、气、电话、电视、宽带网常年 24 小时不中断；还设有各种服务设施、洗衣房、门诊部、 餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房、残疾人设施、无障碍设施等。力争将"xx"办成"内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化"的老人乐园。

五、项目总体规划方案

　　（一）本项目在昆明市南边，占地 6000平方米，呈长方形地块。
　　（二）本项目利用原有房屋进行布置。场区分服务区、治疗区、生活区、活动区、休闲区、停车场六大功能区。
　　（三）本项目建筑特征为中式建筑，配以塑钢推拉窗、 红漆木门，内走廊式建筑。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅 车通行。内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。 餐厅采用防滑地板砖辅地，外墙桃红色墙面。 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂 址地形特点，在厂内的不同方向设置 2 个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道 6 米，支干道 4 米，满足消防要求。
　　（四）本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计可满足建筑防火规范要求。建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应可满足防火规范要求。太阳能热水洗浴与洗衣房之间采用防火墙隔开。电气消防全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地，各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。火灾事故照明和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于 20分钟。
　　（五）本项目消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，仍能保证消防用电，其配电设备有明显标志。建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于 0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散 及操作变配电设备。楼内消防用水量为 5 升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用 DN65 乙型，出水量 2.5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置有两只水枪的充实水柱同时到达室内任 何部位。消防水池在厂区内设置 250 立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设 BJ 手抬式机动消防泵 2 台。楼内设灭火器，建筑灭火器采用 3kg 磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。
　　（六）本项目是老年机构建设项目，杜绝有毒、有害物质。

六、项目实施进度：本项目是租用房屋，项目实施是改扩建，预计8月31号全部完工。

七、投资估算及资金筹措：本项目投资1450万元，资金来源为自筹。

八、财务评价

　　（一）本项目经营期限10年 ,计算从2012年9月1号至2022年8月31号。
　　（二）财务效益分析：
　　1、收入部分：预计：
　　（1）慈济xx公寓入住老人平均每月每人收取2400元x126人x12个月，每年约收入362万元；
　　（2）慈济xx护理院入住的老人均是全失或半失去生活自理能力人员，且需要长期医药和物理治疗，平均每月每人收取12000元x90人x12个月，每年约收入1296万元（包括护理费）；
　　（3）慈济医院老年病康复区入住人员需要长期治疗和康复，平均每月每人收取9000元x90人x12个月，每年约收入972万元；门诊收入和其它每年约300万元。
　　（4）全年总收入约2930万元。
　　2、支出部分：预计：
　　（1）人员拟设168人，人均工资每月3000元x168人x12个月，每年需604.8万元（包括社会保险）；
　　（2）药品成本（1296万元+972+150万元）x35%,每年约需846.3万元（包括医用耗材）；
　　（3）每年水电费约60万元；
　　（4）办公费（包括接待）每年约36万元；
　　（5）营房维修每年约20万元；
　　（6）设备折旧每年约240万元；
　　（7）房屋租金每年300万元；
　　（8）财务费用每年约100万元；
　　（9）职工生活费每年约80万元；
　　（10）各项税金每年约40万元；
　　（11）病人陪护费150万元；
　　（12）开展各项老年活动80万元。
　　（13）总开支每年约2557.1万元。
　　3、费用平衡：
　　（1）总收入2930万元-总支出2557,1万元，每年约盈余372.9万元；
　　（2）收益率为25.7%；
　　（3）投资平衡约需6年。
　　4、根据目前老年机构数量少、床位少，且该项目是目前昆明市地理位置、交通条件、房屋设施、设备档次、管理理念最好的老年机构之一，300张床位住满和按上述收费应该不存在问题，加上投资人"慈人济福"，一心要为社会做点善事。因此，该项目是可行的。
　　综上所述，本项目建设是可行的。建议：
　　1、为促进当地老龄事业发展实施本项目，本项目承办单位xx康复医院，在xx国家旅游度假区民政局和老年委的关怀和指导支持下，做了大量的准备工作，已具备了老年机构需要的相应条件，建议省、市发展和改革委员会、各级民政部门、各级老年委给予立项支持。
　　2、建议项目承办单位要建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结"慈济xx"管理经验，进行机制创新，以最优的服务、最好的管理，为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧。
　　3、本项目建设规模属中档规模，当地社会需求比较偏小。建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，能建设更多、更好、更大的老年服务机构，努力为和谐社会建设贡献力量。

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