目 录

　　第一章 总论………………………………………………………………………… 1
　　　　第一节 概述…………………………………………………………………… 1
　　　　第二节 研究结论……………………………………………………………… 9
　　第二章 项目建设必要性及意义…………………………………………………… 11
　　第三章 投资环境及市场环境分析………………………………………………… 18
　　　　第一节 投资环境分析………………………………………………………… 18
　　　　第二节 市场环境分析………………………………………………………… 18
　　第四章 建设目标及建设内容……………………………………………………… 23
　　　　第一节 建设目标……………………………………………………………… 23
　　　　第二节 建设规模……………………………………………………………… 24
　　　　第三节 项目建设内容………………………………………………………… 25
　　第五章　项目场址与建设条件………………………………………………………31
　　　　第一节　项目场址………………………………………………………………31
　　　　第二节　建设条件………………………………………………………………31
　　第六章 项目经营方案及设备系统………………………………………………… 36
　　　　第一节 物流中心的选择及定位……………………………………………… 36
　　　　第二节 主要物流设备设施…………………………………………………… 36
　　　　第三节 物流中心经营及管理策略……………………………………………37
　　　　第四节　技术设备………………………………………………………………39
　　第七章　工程技术方案………………………………………………………………40
　　　　第一节　总体设计概况…………………………………………………………40
　　　　第二节　总平面布置………………………………………………………… 40
　　第八章　环境保护与安全………………………………………………………… 42
　　第九章　组织机构及劳动成员…………………………………………………… 43
　　　　第一节　组织机构………………………………………………………………43
　　　　第二节　劳动定员及培训………………………………………………………43
　　第十章　投资估算及资金筹措………………………………………………………44
　　　　第一节　投资估算………………………………………………………………44
　　　　第二节　资金筹措………………………………………………………………49
　　第十一章　财务评价………………………………………………………… ………50
　　　　第一节　营业收入和营业税金及附加估算……………………………………50
　　　　第二节　总成本费用估算………………………………………………………52
　　　　第三节 项目盈利能力分析…………………………………………………… 54
　　　　第四节 项目不确定性分析…………………………………………………… 55
　　第十二章 政策需求…………………………………………………………………57

第一章 总论

　　第一节 概述
　　项目名称：XX林海现代农副产品物流产业园项目
　　建设单位：XXXX物流集团有限公司
　　注册地址：XXXXXXX
　　项目负责人：
　　企业使命：打造中国都市现代食品物流平台；全面提升食品企业竞争力；致力成为中国食品物流第一品牌
　　企业理念：诚信创新，高效回报
　　企业目标：打造全国物流网络，创建国内冷链物流行业龙头企业，积极开发应用冷链物流信息技术，建立物流交易的电子商务平台，开拓冷链物流行业经营新理念、新思路。
　　联系地址：XX省XXXX市华拓区新华大街18号金水地产大厦98楼
　　一、项目建设单位基本情况
　　XXXX物流集团有限公司总部设在XXXX市河西新城区，是一家以低温仓储为特色、以食品物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制集团物流公司。公司注册资本1.2亿人民币。由XX集团前总裁XXX先生、XXXX株式会社等实力股东共同出资组建，具有强大的资金背景和技术优势。
　　1、公司宗旨及目标：
　　公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。
　　2、经营原则及范围
　　公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。
　　服务经营范围：
　　（1）提供货物搬运、仓储服务；
　　（2）提供第三方物流服务；
　　（3）提供物流电子商务平台；
　　（4）提供物流系统及物流方案设计；
　　3、公司发展规划
　　（1）发展战略
　　公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。
　　公司将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。
　　公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的食品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。
　　（2）经营目标
　　拟建设的XX现代农副产品物流产业园项目的规划为：到2011年，成为华北地区农副产品物流企业的领先者；成为具有全国影响力的农副产品交易平台；在华北地区初步建成农副产品物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态。
　　二、项目背景
　　公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。为了应对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积极探索新的利润增长点。
　　1、对物流概念的理解
　　现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。
　　2、对物流运作功能的理解
　　物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。
　　3、对物流增值功能的理解
　　物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。
　　4、 对物流信息功能的理解
　　物流是对企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。
　　5、对物流价值功能的理解
　　物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。
　　6、现代物流的特点及发展趋势
　　1）、发展特点
　　国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。从国外物流业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11.l%，德国为13%，均居世界领先地位。
　　2）、发展趋势
　　从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。
　　3）、 物流服务的内涵将继续拓展
　　物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。
　　4）、物流服务过程在继续延伸
　　物流服务的过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以"即时供货（JIT）"和"零库存（ZI）"等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
　　5）、专业化物流服务在不断壮大
　　发达国家目前非常重视发展"第三方物流业"。所谓"第三方"指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。
　　7、我国物流业发展概况
　　在我国，物流业的发展正处于起步阶段。物流作为一种新兴的行业，国内很多人对物流的概念理解不透彻，导致物流公司在国内遍地开花，一张桌子、一部电话就能成立一家物流公司。目前物流业相对其他产业发展滞后。具体表现为：
　　1、 基础设施不足，技术装备落后。
　　2、物流的专业化、网络化、信息化和社会化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分发挥。
　　3、配置在物流产业内部的设备陈旧落后，服务水平低，满足不了经济社会发展需要。
　　4、 缺乏完善而有效的行业协调机制。
　　5 、市场集中度低。大部分物流企业规模较小，尚未形成规模经济。
　　我国经济发展带来了一个巨大的潜在物流市场，为适应市场发展需求，国家越来越重视物流产业的发展，为物流业的持续发展提供了有力的保障。2004年8月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业的相关政策，包括放宽准入、简化审批、规范物流业秩序、调整物流税费、支持专业物流公司发展、推动物流标准化、信息化建设、加快对外开放、简化通关手续等，并编制了《全国现代物流发展规划纲要》等政策性文件。特别是2006年，国家的"十一五"规划纲要，把"大力发展现代物流业"单列一节，明确提出物流业发展的目标和任务，标志现代物流企业地位得以确立，使物流业进入了一个新的发展阶段。最近在国务院《关于加快服务业发展的若干意见》中指出，"提升物流现代化、社会化服务水平，大力发展第三方物流"。
　　8、 物流园区的发展概况
　　物流园区的建设和发展问题的提出，是由现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。
　　1）、 物流园区的产生
　　物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。
　　随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区货物配送转运中心应运而生。
　　伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。
　　2）、 国内物流园区的发展情况
　　由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北，从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区，上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。
　　3）、珠江三角洲地区
　　珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳、广州及周边以出口加工贸易为主的中小城市（特别是东莞）最具有代表性。
　　4）、上海市及华东地区
　　根据上海城市总体发展战略确定的"客走内环、货走外环"原则，以及"三港二路"的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设两个社会化、现代化的综合物流园区。
　　华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的XXXX、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。目前，这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。
　　8、 内蒙古自治区物流业的发展概况
　　随着国民经济持续快速发展，内蒙古自治区现代物流业呈现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。据不完全统计，全自治区基本符合国家物流企业分类评估标准的A级及以上物流企业发展到270多家，其中运输型物流企业占39%，仓储型物流企业占26%，综合型物流企业占35%；国有物流企业占39.6%，非国有物流企业占60.4%。但从总体上看，内蒙古自治区现代物流业发展尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。主要表现在：全自治区物流业缺乏统一规划和规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱；物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，运输和仓储设施得不到充分利用，物流方式落后，流转速度慢、成本高、效率低、损耗大；传统物流比重大，物流企业规模小、实力弱、布局分散、功能单一，高素质专业人才缺乏；物流产业集中度不高，社会化、专业化和信息化程度低。
　　第二节 研究结论
　　1、"物流中心"是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。
　　2、XX是华北地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心，将为推动华北一体化建设及周边地区的发展起到重要作用。
　　3、工程建设内容：现代化物流配送中心，占地面积500亩（预留地200亩），总投资8亿元人民币，其中固定资产投资总额为6.5亿元，流动资金1.5亿元。
　　4、项目建成达到正常运营年时我们的经营规模可达到主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带来年税收约0.3886亿元人民币。正常运营年交易额达到108亿元人民币，将为当地带来间接税收2.3亿元人民币，整个项目年税收2.6886亿元以上。
　　5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

第二章 项目建设必要性及意义

　　一、符合我国及内蒙古自治区物流事业发展的需要
　　物资流通是由多种要素组成的一个大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。
　　为促进我物流事业发展的需要，国家"十一五"规划已将物流配送列为重点发展的产业。内蒙古自治区为促进区内物流发展及物流布局的需要，在"十一五"规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快XX物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
　　目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品,大都需要冷藏物流。因此随着产销量的快速增长,我国的冷藏物流业也将进入快速增长时期。虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题：
　　一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运输和销售，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。
　　二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。
　　三是食品冷链的硬件设施建设不足。原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。第二个是食品安全方面存在巨大隐患。
　　四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。
　　因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民"运输难"和"交易难"的问题，具有重要的现实意义。
　　二、项目建设的意义
　　XXXX物流集团有限公司拟投资兴建的XX林海现代农副产品物流产业园项目是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。对促进XX市乃至内蒙古自治区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。同时，也在增加农民收入、解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。
　　1、增加农民收入
　　目前，XX是内蒙古自治区第一大城市，又称鹿城、草原钢城，总面积27691平方千米。总人口220万人。随着XX钢铁稀土公司的建成与发展，这里又被称作草原钢城。位于内蒙古自治区西部，东与XXXX市相邻，西与巴彦淖尔盟接壤 ，北连乌兰察布草原 ，南濒黄河 ，与伊克昭盟隔河相望。辖昆都伦区、青山区 、东河区、郊区 、石拐矿区、白云矿区、土默特右旗、固阳县。
　　XX城乡居民生活水平进一步提高，2007年城镇居民人均可支配收入17876元，比上年增长18.2%；城镇居民人均消费支出9243元，比上年增长15.0%。农村居民人均纯收入6230元，比上年增长17.2%；农村居民人均生活消费支出2528元，比上年增长23.6%，2007年城乡居民收入继续保持两位数的增长速度。
　　因此，增加农业收入，对解决目前XX市的三农问题，建设社会主义新农村等工作具有十分重要的意义。
　　（1）直接收入
　　由于现代化冷藏中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季节销售，这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会提高15%左右，这样给XX市农业带来的经济效益十分的明显。
　　（2）农业结构转型带来的效益
　　目前，XX市农村的产业结构依然存在农户生产结构趋同、规模偏小的弊病，在目前社会主义市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险，进而导致农村居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。
　　随着我公司项目的落户，通过规范农业生产过程，调整农村的产业结构，将会带来3%的农户改变农业的生产方式和结构，一般会带来2-3倍的经济效益，如果以2倍计算，这样可以使整个农业产值增加2.91%。
　　通过这样从宏观上来带动农村居民收入结构的调整，通过推进农业产业化，带动、扶持和促进优质高效农业的发展，从而提高从事农业生产农民收入的增长。
　　2、带动XX食品加工企业发展
　　由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，XX市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。随着我公司项目的落户，将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业更加有目的性的学习成长。
　　XX以及内蒙古的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，XX市农副产业发展一直受到制约，随着我公司项目的落户，利用我们现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约农业以及食品产业发展的瓶颈，使当地产品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。
　　现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前XX市的整体状况，将会给整个食品行业带来5%的增长。
　　同时，食品加工企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个XX市的经济良性发展。
　　3、增加就业岗位
　　（1）直接岗位的增加
　　项目投入营业后预计定员1800人，其中行政管理人员60人、配送中心职工为200人、冷库管理员80人、批发展示中心职工为200人，加工配送区员工100人，其他为普通员工（如：冷库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。
　　批发展示中心店铺约1000余家，按入驻率80%，每户增加3个就业岗位计算，将会增加2400个就业岗位。
　　（2）配套服务设施岗位的增加
　　配套服务设施人员的增加按照1：1的比例计算，围绕项目将会增加4200个岗位。
　　（3）产业链上岗位的增加
　　由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，按照1：3的比例计算，在整个食品供应链上将会12600个岗位。
　　整个项目预计会新增加岗位21000人。
　　4、解决城市生活配套服务的问题
　　随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。市民的消费需要更加卫生和安全，通过我们公司在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。
　　由于我们采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品安全问题。
　　在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，我公司的影响力将会辐射整个XX地区。我们的市场可以充分地发掘XX市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。
　　5、形成以物流为龙头的新型产业结构
　　冷链物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物流市场的需求巨大，据了解，自上世纪80年代以来，我国也曾投资数亿元人民币先后修建了100多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较先进的具有一定规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储藏。但由于不适应我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企业规模小，水平低，加工产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合利用，企业成本高、效益差。
　　我公司的入驻，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。
　　6、增加当地的税收
　　项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计五年后我们的经营规模可达到主营业务年销售收入为2.1亿元人民币，带来年税收近3886万元人民币。正常运营年交易额达到108亿元人民币，将为当地带来间接税收2.6886亿元人民币。

第三章 投资环境及市场环境分析

　　第一节 投资环境分析
　　XX是我国华北地区重要的政治、经济、文化中心，也是内蒙古自治区面积、人口最大的城市。紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发展，国民经济的成长性、持续性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了重大突破。地区生产总值2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市，预计2007年将达到1280亿元左右，是2002年的3.8倍；人均生产总值将达到6500美元以上。2005年，财政收入首次突破100亿元，2007年预计可完成160亿元，是2002年的4.5倍。社会消费品零售总额将达到420亿元左右，是2002年的2.6倍。城乡50万元以上固定资产投资预计将突破800亿元，五年累计超过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期。
　　第二节 市场环境分析
　　一、商业市场环境分析
　　随着市场经济运行体制的逐步完善，XX的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。XX已成为华北地区重要的商贸中心城市之一。
　　XX的商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不断提高，物流环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为华北地区重要的商品集散地和贸易中心之一。
　　二、物流市场环境分析
　　1、我国物流市场总规模分析
　　根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,对未来10年进行预测:假设按照2005年我国物流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2015年中国物流成本占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%;我国第三方物流在物流市场上的比例前五年(2005-2015)按照国际平均数1/3左右计算,后五年按照1/2计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。根据测算结果,到2015年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。
　　2、物流市场机会分析
　　（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与"大而全"、"小而全"等传统观念，我国企业在"物流陷阱"中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据2004年底国家统计局的统计，我国独立核算工业企业产成品库存占其全年产品销售收入的9.6%,如果加上应收帐款,两项资金占用为产品销售收入的29%。2004年，我国企业流动资产周转次数为1.41次。同年，我国产品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。
　　（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会
　　3、消费需求分析
　　物流园区的建立，将利用高速公路以及国道、省道等四通八达的公路网络，形成两小时的经济圈，覆盖XX、XXXX等十几个城市，同时还可利用铁路干线将肉食、奶制品、乳制品、蔬菜、粮食等适宜长途运输的农副产品运往全国各地。

　　（单位：公斤）

　　这些城市中现有大型超市约780个，年销售粮油138.3万吨，蔬菜103.3万吨，瓜果48万吨，肉类297万吨，禽蛋9.8万吨，年销售额超过99.2亿元。并且近几年超市农副产品销售量逐年上升，已经成为城镇居民购买农产品的重要渠道。
　　大型超市在经营过程中迫切需要货源稳定、产品质量高、包装好、运送速度快的物流企业长期供货。通过调查了解，各大型超市生鲜产品主要有以下渠道供货：一是由大的供应商供货，这是大部分超市的供货模式。由采购员选择合适的供货商为超市提供生鲜产品，并签定一定的供货合同协议，明确产品的规格、等级、质量、包装、价格等；二是超市自采。由于生鲜产品质量不易掌握，并且由于品种鲜度、价格变化较快，一些超市采取自采方式；三是产地直供。是由生产大户直接供应给超市生鲜产品，这是最理想的供货方式，但所占比例很小。目前主要存在以下突出问题：一是缺乏信誉度高，长期合作的供应商；二是所供生鲜产品保鲜、包装能力差，产品质量不好掌握，也没有保证；三是产销脱节，没有形成链条，生鲜产品中的环节停滞时间长，成本高。四是生产者基本上是一家一户，生产规模小，产地直供难以实现。
　　4、 消费市场价格分析
　　通过对自治区内11个盟市及北京、天津、济南、上海、XXXX、武汉、西安等大中城市的农贸市场、超市的农副产品价格进行实地调研，经过仔细分析比较发现：一、省内及周边省份大中城市超市内的农副产品同类同期价格存在明显差别。同类同期农副产品省内超市价格与周边省份大中城市超市价格相比平均低16%－20%，其中蔬菜、瓜果类平均低21%－25%，粮油、肉类、禽蛋类平均也低5%－12%，价格差空间很大。二、省内及周边省份大中城市农贸市场农副产品同类同期价格相比有明显差别。粮油、肉类、禽蛋类的价格平均低于周边省份大中城市农贸市场价格的5%－13%，蔬菜、瓜果类价格平均低于周边省份大中城市农贸市场价格的15%－20%。三、同一城市同类同期农副产品农贸市场价格与超市价格相比价差更大。粮油、禽蛋、肉类的农贸市场价格低于超市5%－12%，瓜果、蔬菜类农贸市场价格平均低于超市价格20%－80%。四、XX市农贸市场同类同期农副产品价格与周边省份大中城市超市价格相比也明显偏低。粮油、肉禽蛋类平均低12.5%－18%，蔬菜、瓜果类平均低60%－300%。总之，通过以上分析比较，可以看出，XX市作为内蒙古的工业大市和农牧业强市，农副产品资源无论在产量上，还是在产品价格、质量上，都有无可比拟的优势，蕴藏着巨大的利润空间，为农副产品物流园区的建设奠定了基础，同时也为入驻园区的农副产品物流配送企业提供了巨大商机。

第四章 建设目标及建设内容

　　第一节 建设目标
　　一、建设目标的提出
　　XXXX物流集团有限公司面对飞速发展的经济形势，将在机制、规模、技术、管理等方面与外资物流企业展开激烈竞争。为此公司提出要打破传统的物流经营模式，确立"大市场、大贸易、大流通"的战略思想，建设现代化的物流配送中心。
　　本项目建设地点为XX，在充分利用XXXX物流集团有限公司现有条件的基础上，根据内蒙古XX市及周边地区市场分析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。
　　二、建设目标
　　1、总体要求
　　★ 具有物流配送的社会化服务功能，成为华北地区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。
　　★ 采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。
　　★ 建立完善的信息处理和交换系统可以扩展、升级。
　　2、目标年限
　　设计使用年限15年。
　　3、规模
　　物流中心占地面积500亩（预留地200亩），商品经营品种包括肉制品、冷饮、调味品、干货、水果、蔬菜、水产品、花卉、药材、乳制品，粮油、副食等12大类约80000余种商品。
　　4、配送及仓储规模
　　★ 配送能力：
　　日订单发生量50000张，120000笔；
　　日发生品种数120000种；
　　进货提前期3天；
　　配送提前期18小时；
　　第二节 建设规模
　　为实现上述建设目标，需新建大规模的冷藏中心、物流配送中心、批发展示中心、食品加工园，以及有关配套设施，共计占地500亩（预留200亩）。
　　一、主体工程
　　新建物流配送中心大楼，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万平方米，钢筋砼框架结构，包括冷藏、批发交易、配送、加工、信息系统、办公等用房。其中：加工、配送面积约10万平方米,冷库面积约4万平方米，其它用房面积4万平方米，批发、展示中心总建筑面积约8万平方米。项目总投资8亿元人民币，其中：固定资产投资总额为6.5亿元人民币，流动资金1.5亿元人民币。
　　二、辅助配套设施工程
　　1、辅助配套设施用房主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；
　　2、多功能广场、室外停车场等室外工程；
　　3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；
　　4、物流配送中心、批发展示中心所需的物流设备、信息系统及办公用具等。
　　第三节 项目建设内容
　　一、冷藏中心建设
　　冷藏中心拟定选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用，单位面积承重5吨/平方米，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配有活动层式货架，采用叉车唧车配合作业。仓库分为存储区、理货区、出货暂存区，全部实行电脑化管理。
　　冷藏中心设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统，高度调节板等。作业设备主要包括电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压手动叉车、夹包机）等，还配置了货架，小推车、老虎车等专业作业设备。
　　该中心计算机管理及监控系统包括服务器（双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示屏系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等。
　　二、配送中心建设
　　配送中心的作业流程可分为：进货、检验、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各物流网点的目的。配送的主要流程见图4-1。

　　图4-1 配送流程路线示意图

　　配送运输车辆主要有箱式货车、电瓶搬运车、升降车等。电瓶搬运车主要用于货物在配送中心内部的运输，箱式货车主要用于货物的外运，升降车主要用于高架库货架与库房地面之间的货物搬运。根据拟建库区内部运输情况，暂考虑电瓶搬运车配置35辆、升降车35辆、夹包机30台。根据对外配送地区的情况分别考虑箱式货车的配备初步确定城区安排5.5吨车450辆,城外安排20吨车80辆。考虑食品冷藏需要，别外购置20吨和15吨进口冷藏车各120辆。同时，购置自动扶梯、电梯、办公用具等相关设备。
　　三、加工中心建设
　　加工中心配备包装袋、包装纸、手动和自动包装设备、加工生产线、分割设备，为客户的需要提供货物分装、整理、贴牌加工、粗加工等多项服务，使客户能够就近将货物进行细化处理，便于货物的存储和销售。
　　同时向客户提供货物检疫检测服务，购置气-质谱联用议、原子吸收分光光度计、农药残留快速检测仪、多功能振荡器、实验室用粉碎机、气相色谱仪、液相色谱仪、分析用计算机、旋转蒸发器等。
　　四、批发展示中心建设
　　批发展示中心以配送中心和冷藏中心为依托，建成多功能、综合化批发展示中心，通过对不同商品的分类和定位，提供全方位的服务，基本涵盖目前市场上的不同需求。
　　五、信息中心建设
　　从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要的标志。
　　（一）信息系统总体设计
　　1、信息流
　　商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。
　　系统信息流简图见图4-2。

　　图4-2　配送中心信息流简图

　　2、信息系统目标
　　★ 做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持。
　　★ 最大限度地缩短商品出入库的时间，减少劳动力消耗；
　　★ 通过系统内部及公众网络，使得其他关系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户的服务质量；
　　★ 逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。
　　（二）信息系统总体结构
　　在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成本配送中心信息系统的体系结构，详见图4-3。

　　图4-3信息系统总体结构示意图

　　从系统的结构图可以看出，系统具有充分的开放性，既能满足配送中心的发展需要，又从技术上充分考虑不同层次的信息要求；不但促进了网上电子商务的发展，而且可以为社会用户提供信息服务。基于上述总体结构，确定以下信息系统功能模型图与系统功能树，分别参见图4-4。

　　图4-4 物流配送中心信息系统功能模型图

　　（三）条形码技术
　　信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。
　　本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。

第五章　项目场址与建设条件

　　第一节　项目场址
　　本项目场址所在地：内蒙古XX市，占地面积500亩（预留地200亩）。
　　第二节　建设条件
　　XX位于内蒙古自治区西部，东与XXXX市相邻，西与巴彦淖尔盟接壤 ，北连乌兰察布草原 ，南濒黄河 ，与伊克昭盟隔河相望总面积27691平方千米。总人口220万人辖昆都伦区、青山区 、东河区、郊区 、石拐矿区、白云矿区、土默特右旗、固阳县
　　XX地区生产总值2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市，预计2007年将达到1280亿元左右，是2002年的3.8倍；人均生产总值将达到6500美元以上。2005年，财政收入首次突破100亿元，2007年预计可完成160亿元，是2002年的4.5倍。社会消费品零售总额将达到420亿元左右，是2002年的2.6倍。城乡50万元以上固定资产投资预计将突破800亿元，五年累计超过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期，主要产业有：
　　稀土：稀土是XX极具发展潜力的一个优势产业，已初步形成产业集群，2003年实现销售收入26.4亿元，其中，包钢（集团）公司的稀土系列企业有：包钢稀土高科技股份有限公司、XX稀土研究院有限责任公司、三峰稀土有限责任公司、天骄清美稀土抛光粉有限责任公司，具备年产稀土精矿8万吨、稀土合金1.5万吨、湿法冶炼稀土产品折合氧化物7000吨以上的生产能力，可生产稀土合金、稀土精矿、稀土金属、稀土化合物等83个品种、200多个规格的稀土产品。
　　·钢铁：XX是我国重要的钢铁工业基地。XX钢铁（集团）有限责任公司（简称"包钢"），具有年产钢、铁各500万吨、钢材350万吨以上的生产能力，可生产重轨、大型工槽钢、无缝管、热轧薄板、带钢、焊管、高速线材、普速线材、棒材等55个品种1112个规格的钢铁产品。进入新世纪以后，包钢着力完善板、管、轨、线四条精品生产线，推进产品更新换代，260万吨热轧薄板项目已于2003年竣工投产，100万吨冷轧钢板项目已于2003年8月启动。2003年包钢实现销售收入140亿元，利润3.3亿元。内蒙古北方重工业集团有限公司下属的特殊钢厂，是我国重要的特种钢生产厂家，可冶炼特种合金钢100多个品种。
　　·铝业：XX铝业（集团）有限责任公司是我国十大铝冶炼企业之一，拥有年产原铝21.5万吨、炭素制品6.3万吨的生产能力，产品质量优良，倍受国内各地和美、韩、俄以及东南亚各国用户青睐。目前该公司正积极筹备新上精铝项目、恢复铝型材生产。2002年，东方希望铝业项目落户XX，总投资约为150亿元，一期25万吨电解铝工程已于2003年投产。铜冶炼加工项目已取得重大进展，这给XX有色金属工业今后的强劲发展创造了极好的条件。
　　·化工：化学工业，主要是核化工和基础化工，在XX具有相当规模和雄厚基础。光华化学工业公司是中国核燃料元件和核材料生产、科研基地。2003年建成重水堆核电站燃料元件生产线，向秦山核电站供货，入堆情况良好。该厂年产金属钙360吨，为亚洲第一。明天科技股份有限公司的电石、聚氯乙烯树脂、苯酚、硫酸、盐酸、烧碱、液氯、无水氟化氢、氟化铝、冰晶石、亚硫酸纳等产品，在国内外市场上都有一定名气。最近，中外合资内蒙古天然气、转炉气综合利用项目已经启动首期工程，投产后将使XX成为天然气化工生产的基地。
　　·建材：建材工业是XX一个传统产业，主要产品有水泥、墙地砖、耐火材料、水泥制品、玻璃等。其中XX晶牛浮法玻璃是目前中国最大的燃煤浮法玻璃生产线，年产量为260万重量箱（4条生产线）。特别是正在建设的压延微晶板材填补了国家4项空白，居世界领先水平。
　　·电力（待完善）：XX及其周边地区电力工业发达，蒙西电网电力供应十分充足。XX市拥有一电厂、二电厂、三电厂等三家大型火电厂，不仅充分供给市内用电而且电力远输北京河北，支援华北电力。
　　·重型汽车：重型汽车制造业，是上个世纪八九十年代在机械制造工业基础上发展起来的新兴产业。原内蒙古第一机械制造厂引进德国奔驰公司成套技术组建的北方奔驰重型汽车有限责任公司，原内蒙古第二机械制造总厂与英、美合资组建的北方重型汽车股份有限公司，经过十余年建设都已进入规模生产，成为我国生产重型汽车的骨干企业。前者生产8吨到20吨的20种奔驰车型，后者生产23吨到100吨的7种特雷克斯车型。产品不仅广泛应用在国内各项重点工程和矿山建设中，而且批量出口国外，享有较高信誉。2003年，北方重型汽车股份公司又与德国特雷克斯--阿特拉斯公司达成合作，新建阿特拉斯工程机械有限公司，项目投产后将具有年产2000台液压工程车辆的能力。
　　诚信设计网:http://www.cxsjw.com.cn/
　　·工程机械：XX机械制造工业实力雄厚。内蒙古第一机械制造（集团）有限公司，积极开发铁路车辆及备件、工程机械、石油机械、冶金机械、专用汽车等民品系列，中重型传操装置、高新技术模具、机电一体化产品等也都呈现出良好的发展势头，该公司生产的铁路罐车、高原型推土机、大地牌抽油杆、防弹运钞车等产品都已具有较强的市场竞争力。内蒙古北方重工业集团有限公司，近年来围绕民用特殊钢及加工产品、改装车辆、装备机械、铁路用品四大民品系列进行开发，取得显著成绩。他们生产的铸管模、超高压钢管、高压釜、稀土永磁电机、螺旋焊管机、火车挂钩、摇枕侧架、掘进机等产品受到用户的广泛好评。
　　·食品饮品：食品、饮品工业在XX有粮油加工、制糖、制酒、酿造、豆制品、肉制品、乳制品等20多个门类。华资实业集团草原糖业公司，是我国最大的甜菜制糖企业，草原牌白砂糖、绵白糖、幼砂糖久负盛名。燕京啤酒（XX雪鹿）股份公司生产的雪鹿牌啤酒、金鹿油脂公司生产的金鹿牌葵花籽油，被评为"中国优质名牌"。正北食品有限公司生产的正北牌系列饮品，骆驼酒业公司生产的骆驼牌、峰牌系列白酒，是内蒙古自治区政府正式认定的"内蒙古名牌"产品。鸿基面粉、转龙液白酒、骑士乳品、呱呱叫主副食品等，在XX及其周边地区享有很高声誉。随着全国知名乳品企业蒙牛、伊利相继落户XX，XX将进一步加快食品、饮品工业发展，努力建成区域性的绿色产业基地。

第六章 项目经营方案及设备系统

　　本项目建设内容由冷藏中心、物流配送中心、批发展示中心、食品加工中心四大功能区组成。
　　第一节 物流中心的选择及定位
　　中国目前物流企业在服务质量上有所欠缺，无法满足市场个性化需求。虽然物流网络资源丰富，但利用和管理水平较低，缺乏有效的物流经营方式。我国应通过采取新型的物流管理模式和技术手段，改变目前市场混乱的状况，制定符合中国国情的物流行业标准。
　　公司根据市场的发展和形势的变化，利用自身资源整合能力和规模优势，建成以冷藏中心、配送中心、批发展示中心为基础，辅助食品加工中心的区域性农副产品物流中心，力争成为物流行业内的标准制定者之一。
　　第二节 主要物流设备设施
　　物流园区的设施主要包括库内外装卸及运输、信息管理软硬件等。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是园区设备、二是园区外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。
　　物流设备总体构成：
　　1、配送中心物流设施
　　★主存储区：冷冻设备、重型货架
　　★缓冲区：暂存货架和平库
　　★拣选：配货区、流动货架、轻型货架
　　★出货：配载区、轻型货架
　　★加工区：分装、贴码
　　★站台
　　2、输送设备
　　以高频单件拣选为主的流动货架作业区，输送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；拣选过程结束后，形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。
　　3、条码和电子标签设备
　　高频货物采用数字拣选系统（DPS），其余货架和货位，均以条码标识。
　　第三节 物流中心经营及管理策略
　　一、经营策略
　　公司以冷藏中心为依托，建立批发展示中心、配送中心和食品加工中心，通过对物流平台的建设，整合第三方物流资源，建立第四方物流运营模式。利用公司的规模优势和资源整合能力，迅速取得行业领先地位。
　　二、管理策略
　　为了提高管理效率，降低运营成本，不但要建立完善的服务体系，还必须采取以下措施：坚持品牌经营，产品（服务）经营和资本经营相结合的系统经营模式；企业的发展战略与员工、供应商、经营商的目标充分结合，使双方共同发展，实现双赢；建立和完善物流网络，对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理，及时响应客户需求；组建客户俱乐部，为公司提供一个稳定的客户群。
　　主要管理制度包括：
　　1、凡是须放入库内存放的物品必须办理入库手续方可入库，凡是须出库的物品必须办理出库手续方可出库。
　　2、除总经理、行政中心总监及配送中心所有员工外，任何人未经总经理书面批准，不得进入物流配送中心库房。
　　3、树立机械化、自动化的观念，注重先进设备、技术、人才的引进与开发，重视规范化管理，这是物流配送中心功能充分发挥的关健。
　　4、推选配送合理化，通过采用专业设备、设施及操作程序，取得较好的配送效果并降低配送过分综合化的复杂程度及难度。
　　5、实时动态库存数据至少每1小时更新1次。
　　6、推行准时配送系统。准时配送合理化重要内容。配送做到了准时，用户才有资源把握，可以放心地实施低库存或零库存，可以有效地安排接货的人力、物力，以追求最高效率的工作。
　　三、储存策略
　　储存策略主要是指储位（Dedicated Location）的指派原则。良好的储存策略可以减少出入库移动的距离、缩短作业时间，甚至能够充分利用储存空间，本项目拟采用分类储放。
　　1、每一类储存货品都有相对固定储位，货品不能互相储位，因此必须规划每一项货品的储位容量不得小于其可能的最大在库量。
　　2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。
　　3、采用三点定位原则，方便货物提取。
　　第四节　技术设备
　　一、计算机管理系统
　　计算机管理系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟与物流配送中心信息系统统一设计和建设。
　　在计算机具体配置上，拟通过服务器IBM AS400,PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪销售的最新动态。
　　二、其它设备
　　考虑本项目特点，特别是项目建设方案，还需采购设备包括：营业设备、公用工程设备及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等）。

第七章　工程技术方案

　　第一节　总体设计概况
　　本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的农副产品物流园。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计有原则是：
　　1、充分考虑我国物流配送的特点和发展需要，建设成为集冷藏、食品展示、物流配送、食品加工等一体的现代化综合性农副产品物流基地；
　　2、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出物流建筑的内涵及鲜明个性；
　　3、总体科学规划，布局合理，功能齐全，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、与周边协调的环境；
　　4、各功能用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际效益；
　　5、结构、给排水、消防、强弱电、暖通等专业功能设计具有技术先进性和经济合理性；
　　第二节　总平面布置
　　总平面设计原则：
　　1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；
　　2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；
　　3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；
　　4、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。

第八章　环境保护与安全

　　根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目中环境保护工作接受XX市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：
　　1、《建筑项目环境保护管理条例》【国务院（98）253号令】
　　2、《大气污染物综合排放标准》【GB16297－1996】
　　3、《污水综合排放标准》【GB8978－1996】
　　4、《环境空气质量标准》【GB3095－1996】
　　5、《地表水环境质量标准》【GBZB1－1999】
　　6、《城市区域环境噪声标准》【GB3096－93】
　　本项目属一般公用民用建筑，集物流和办公于一体，建设基地位于哈尔滨市区，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。

第九章　组织机构及劳动成员

　　第一节　组织机构
　　本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。
　　本项目建设单位为XXXX物流集团有限公司，项目筹建和建设由公司办公室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合同，制定施工进度计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。
　　公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定分公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。
　　第二节　劳动定员及培训
　　本项目计划劳动定员为1800人。所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。

第十章　投资估算及资金筹措

　　第一节　投资估算
　　根据国家概算指标及XX市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。
　　一、投资估算编制依据
　　1、《内蒙古自治区建筑工程概算定额》；
　　2、XX市对建筑安装工程的有关规定；
　　3、XXXX物流集团有限公司提供的项目相关资料。
　　二、项目总投资
　　本项目总投资8亿元人民币，本项目全部工程固定资产投资总额为6.5亿元人民币，包括工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为1.5亿元人民币。
　　三、主要经济技术指标
　　本项目主要技术经济指标详见表10－1。

　　表10－1　项目主要技术经济指标表

　　四、主体及辅助配套设施工程
　　拟建设的XX林海现代农副产品物流产业园项目主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万平方米，钢筋混凝土框架结构，包括仓储及配送、办公等用房。项目占地面积500亩，由四部分构成：
　　（1）冷藏中心面积4万平方米；
　　（2）批发展示中心面积8万平方米；
　　（3）物流配送中心面积2万平方米；
　　（4）食品加工园面积8万平方米；
　　（5）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施占地面积2万平方米；
　　（6）集中及分散绿化，绿化占面积约6.6万平方米。

　　表10－2辅助配套设施工程功能与面积分配表

　　五、投资估算说明
　　1、根据工程建设方案，本项目需新建物流配送中心建筑面积约2万平方米；冷藏中心4万平方米；批发展示中心8万平方米；食品加工园8万平方米；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房4万平方米。
　　建筑工程费根据XX市的实际情况，主体工程按每平方米建筑面积1000元造价估算；冷藏中心按每平方米建筑面积3800元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积1000元造价估算。专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平方米130元估算；电气工程包括消防电设施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的12%估算。
　　2、本项目所需设备包括物流配送中心所需的物流设备、运输车辆、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购置费需24750万元。
　　3、土地费用的构成包括收购或租赁兴建物流配送中心所占用的土地及其附属建筑设备，总面积500亩。另计有关手续及其它相关费用约400万元，本项目土地费用按2000万元计。
　　4、本项目电增容5000KVA，供电贴费按300元/KVA估算；水增容费按Dn300计，需水增容费240万元。
　　5、市政公用基础设施配套费按190元/平方米计取。
　　6、新型墙体材料发展基金按18元/平方米计算。
　　7、消防设施建设费按5元/平方米计算。
　　8、结建人防费按40元/平方米计算。
　　9、教育地方附加费按30元/平方米计算。
　　10、白蚁防治费按2.8元/平方米计算。
　　11、咨询费按工程费用的0.5%估算。
　　12、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.7%估算。
　　13、勘察设计费按工程费用的1.7%估算。
　　14、建设单位管理费按工程费用的1.9%估算。
　　15、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算。
　　六、固定资产及流动资金投资总额构成
　　本项目全部工程固定资产投资总额为6.5亿人民币，其中：工程及设备费用6.0亿元人民币，占固定资产投资总额的92.35%；工程建设其它费用2600万元人民币，占固定资产投资总额的4%;不可预见费2400万元人民币，占固定资产投资总额的3.65%。
　　本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为1.5亿元人民币。
　　第二节　资金筹措
　　一、固定资产投资来源
　　1、资金筹措
　　根据投资估算，本项目固定资产投资总额为8亿元人民币。本项目投资的资金来源有：公司自有资金6.5亿元人民币，银行贷款1.5亿元人民币。
　　2、盈利能力分析
　　项目在计算期内全部投资内部收益率为9.26%，可见项目盈利能力较强。

第十一章　财务评价

　　本项目财务评价确定计算期为11年，其中：建设期1年，经营期10年。
　　第一节　营业收入和营业税金及附加估算
　　本项目的营业收入根据现有物流中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算。
　　一、营业额估算
　　2007年，XX市区人口220多万人，全市社会消费品零售总额实现420亿元，食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为34. 4%。则市年食品销售总额约为145亿元，公司项年需要5年的培育期才能达到正常运营年，按照每年10%的增长率，5年后，食品的销售额将达到228亿元。其中，农副产品销售占所有食品总额的50%，即约有114亿元的市场规模。本项目在XX市场上有较强的优势，将占有市场的40%，即约有50亿元的市场占有量。
　　在XX市周边200公里的辐射范围内，有周边200公里左右,大概范围:有XXXX、鄂尔多斯、焦作、乌海、白云鄂博、二连浩特等城市及山西、陕西、河北、北京的部分地区覆盖圈，按照1：2的比例扩大公司业务覆盖，该项目每年的营业额交易额约达到108亿元。
　　二、营业收入估算
　　1、冷库仓储收入
　　7.5万吨冷库面积40000平方米，正常运营年利用率以90%计，收费标准为2.0元/天/平方米。估算可知本项目正常年库房仓储收入为2897万元。
　　2、装卸费收入
　　商品年周转期约为6天，装卸费用按10元/吨计算；本项目正常年装卸费收入为2535万元。
　　3、配送业务收入
　　本项目货物配送分短途及长途配送，短途配送主要为哈尔滨市区，长途配送主要考虑周边辐射，平均半径以160公里计算。
　　项目短途运输需5.5吨运输车辆为450辆，每天按1.8个台班，每个台班按296元收入计算，项目正常年短途运输收入为7672.32万元；长途运输需20吨运输车辆150辆，另需20吨和15吨冷藏车各120辆，按每天一个来回，运输里程平均按160公里，运输收入吨公里为0.53元，空载率按10%计算，正常年长途运输收入为10782万元。本项目正常年配送业务收入共计为2949万元。
　　4、批发交易中心租金和管理服务收入
　　本项目正式运营五年之后，批发交易中心年交易额达到108亿元，批发交易中心的租金和管理服务收入按年交易额的0.9%计算，收入为9720万元。
　　5、食品加工配送区
　　本项目为第二期建设项目，建成试营业之后，主要营业收入在厂房的出租和管理，按0.9元/天/平方米，预计5年以后年收入为2900万元。
　　项目在正常运营年的主营业务收入约为21000万元。
　　三、营业税金及附加估算
　　根据国家有关的税收规定，本项目装卸费收入营业税率为3%，库房仓储、配送业务、分拣配货、批发交易中心租金及管理服务等收入营业税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%计算，教育费附加按营业税额的4%计算。测算出本项目正常年营业税金及附加为1109.28万元。
　　第二节　总成本费用估算
　　一、成本费用估算范围
　　本项目总成本费用估算包括运营成本、外购燃料费、水电费、房产费、土地使用费、职工工资及福利、折旧摊销费用、修理费用、财务费用、其它费用等。
　　本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》及有关物流配送公司的实际运营情况进行估算。
　　二、成本费用估算依据
　　1、外购燃料、动力费用
　　参照有关标准，本项目燃料费按配送及装卸收入的5%估算，水电费按营业收入0.8%估算。
　　2、房产税和土地使用费
　　房产税率按固定资产投资70%的1.2%估算，土地使用费按0.5元/平方米估算。
　　3、职工工资及福利
　　项目投入营业后预计定员1800人，其中配送中心职工为150人、批发交易中心职工为200人，职工均年工资福利按1.5万元计。本项目正常年职工工资及福利为2700万元。
　　4、折旧、摊销费
　　固定资产折旧按照国家有关规定，采用分类直线折旧计算，房屋建筑按35年折旧，残值率为4%，机器设备按10年折旧，残值率为4%。土地使用权摊销年限按35年，无形资产及递延资产均按10年摊销。
　　5、维修费用
　　维修费用按年折旧费用的10%估算。
　　6、财务费用
　　本项目财务费用主要为流动资金银行贷款利息，流动资金借款利率取6.12%，长期贷款利率为6.3%。
　　7、销售费用
　　参照商业物流企业并结合股份公司目前的销售费用水平测算。
　　8、其它费用
　　其它费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、会议费、工会经费等费用，参照以往物流企业有关费用综合水平及股份公司的实际情况，其它费用按营业收入的0.5%估算。
　　三、总成本费用构成
　　本项目正常年总成本费用为5321万元。
　　第三节 项目盈利能力分析
　　一、项目损益情况分析
　　本项目正常年收入总额为21000万元，营业税及附加为1109.28万元，总成本费用为5321万元，计算可知税前利润总额为14569.72万元。根据国务院发布的《企业所得税条例》规定，本项目所得税率为25%，正常年所得税为3642.43万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为1092.73万元，盈余公益金为546.36万元。该项目正常年未分配利润为9288.2万元。
　　二、投资利润率和投资利税率
　　三、财务现金流量分析
　　根据现金流量分析。计算求得结果见表11-1。

　　表11-1现金流量分析结果表

　　以上结果表明：本项目财务内部收益率为9.26%，大于基准内部收益率，投资回收期7.32年，说明企业盈利能力能满足基准要求。
　　第四节 项目不确定性分析
　　一、盈亏平衡分析
　　投产年的固定成本不尽相同，按各处实际成本构成计算，以项目年生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：BEP=年固定成本/[营业收入-可变成本-销售（营业）税金]×100%
　　经测算，本项目盈亏平衡点（BEP）为55.73%。由盈亏平衡分析可知，按基价计算，本项目生产能力利用率达到55.73%时，即能达到盈亏平衡。超过该比率就有盈利，否则将产生亏损。本项目该项指标表明，项目有一定的抗风险能力。
　　二、项目敏感性分析
　　项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的项目投资、营业收入、经营成本等因素在±10%的范围内进行了敏感性分析。
　　结果表明：运营收入、经营成本和建设投资对本项目影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动。

第十二章 政策需求

　　XXXX物流集团有限公司投资8亿元，建设占地500亩的XX林海农副产品物流产业园是集现代化商品流转和交易为一体的物流中心项目，对促进XX市乃至内蒙古自治区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极的作用。对于解决各商贸企业多头对外，向供货厂（商）进货以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题，具有十分重要的意义。
　　项目进入正常营运年，将每年为当地带来税收约3-4亿元，并解决约2万就业人口，同时拉动当地相关产业发展，繁荣当地商业和服务业。
　　鉴于上述原因，希望政府在软硬件环境上给予企业一定的政策支持，帮助企业做大做强，发挥预期效益，造福于广大人民。

　　表12-1 优惠政策一览表

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