前言

　　甘肃省兰州市是全国极具发展潜力的城市之一。省军区司令部营房原隶属省军区后勤部管理，军区部队在建新营区，有意将原司令部营区面向社会租赁。获此信息后，经公司董事长江总和我多次与部队洽谈，达成营房租赁合作意向。通过对兰州市文化产业、商贸开发经营环境和市场调查分析，结合当前国家发展的相关政策方向，依据目前兰州文化产业商贸市场状况和对未来的预测，此处适宜建设文化产业商贸经营所需要的人文、气候及交通条件。因此对开发省军区营房进行文化产业商贸项目的实施可行性与开发经营策划进一步提出初步看法，其间，我又多次与政府部门，各相关经营专业人士及企业老总沟通了解，向江总提出投资开发建议，并对兰州市文化产业、商贸经营项目的特点优势，进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以及探讨了该项目进行文化产业、商业开发经营的可能性。

　　一、报告目的

　　1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对营区场地及现有设施的市场价值进行合理的评估。
　　2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
　　3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
　　4、对项目进行投资分析和风险分析。
　　5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

　　二、公司注册成立

　　1、公司名称：瑞鑫联邦文化产业商贸投资有限公司
　　2、注册资金：2000万元
　　3、股东结构及股权（待定）：
　　江福民40%雷克兴25%其他人员4人，其中3人10%，另1人5%

　　三、项目概况

　　1、地理位置及现状
　　瑞鑫文化产业商贸项目拟规划在省军区司令部营房租赁范围内，位于兰州市西南侧中心地带，营区进出交通便利，有白银路，正宁路、甘南路相互贯通连接，市民居住集中，单位机构较多，人员流动量大，紧邻西关十字、南关十字两处商业繁华地带。文化产业商贸项目的规划和开发，利用现有设施资源改造优化、因地制宜、突出特色。
　　2、项目建设必要性分析
　　兰州市在近几年政策环境进一步优化、转变经济发展方式步伐加快、消费结构不断升级、体制改革更加深入，为兰州市的发展提供了难得机遇。中央也明确提出要在“十二五”期间推动文化产业大发展、营造有利于文化产业商贸发展的政策和体制环境，兰州市更是要把大力发展文化产业商贸经营作为转变经济发展方式的战略要点。在这些政策导向下，兰州市文化产业商贸业发展的软、硬环境将更加优化，在国民经济体系中的功能和作用将更加明显。
　　随着经济的发展市民收入的增加，引领人们生活观念、方式及消费模式发生了质的变化。项目将立足兰州丰富的文化、商业资源，和市场需求，积极培育项目特色主体，增加文化产业商业服务，满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求，带动社会就业，增强文化产业商贸发展对国民经济的促进作用。到2015年，甘肃省文化产业增加值超过120亿元，年均增长20%以上，为瑞鑫文化产业商贸事业的拓展提供充裕的发展空间。在如此得天独厚的条件下，瑞鑫文化产业商贸项目的应运而生，更是兰州走向全国的契机。

　　四、项目整体规划

　　根据合同精神瑞鑫文化产业商贸项目，规划的出发点为宣传弘扬兰州文化商贸，提升政府形象，使瑞鑫文化产业商贸项目成为本省至全国著名的文化产业商贸经营区。并致力于打造省内高端文化产业商贸项目，探索较为成熟的文化产业及商贸发展模式。项目依托兰州高速经济增长所带来的巨大市场潜力，旨在打造丝绸之路的文化产业经营及商业开发，推出兰州的城市亮点，搭建全方位的文化产业商贸营销平台，在项目内规划建设地下停车场、高档休闲洗浴、餐饮、娱乐、影视、生态休闲文艺演出、康复理疗中心，健身俱乐部及休闲购物超市、贵宾接待中心、专业服务等各类设施和机构，支持文化、商业特色经营入项目发展，实现入项目企业与瑞鑫文化产业商贸项目的双赢。

　　五、项目功能规划

　　项目租赁期20年，现有地面建筑物5栋，实际总面积（含地下室）17500平方米，场地面积13695平方米。5栋建筑物中办公楼面积9136平方米4层不在进行改扩建。其它，多功能礼堂、集体宿舍楼、车队、单身宿舍楼面积8346平方米进行拆除扩建。
　　建议一：拆除后如股东及设计部门允许、同意的前提下，将办公楼前面留10米的通道，方便办公楼的正常运行，和车俩、消防通道。
　　建议二：从预留通道10米线以外，向南宽度55米，如综合楼、礼堂拆除后划出道路边线，留出道路边线长度有125米，将该范围进行整体改扩建。扩建内容：
　　1、地下停车室
　　设计1层，面积125米×55米×1层＝6875平米。
　　理由：兰州市作为省会城市，是全省政治、经济、文化中心又是重点旅游城市。截至目前兰州市小客车保有量为100万辆，但停车泊位数量只有43.4万个，泊位汽车比是1∶2.2。可以看出，兰州的停车位严重不足。市内是行车和泊车的高密度区，私家车和办公车作为代步工具，往来于家庭与单位，单位与单位之间，一辆车会需要多个泊车位。然而，寸土寸金的主城区，泊车位极其有限。现有的泊车位主要以单位设立的泊车位，市政部门设立的按时收费的泊车位，路边的收费停车位。往往会出现，开着车半个小时找不到停车位的现象。
　　在我国家庭小轿车数量飞速增加和土地价格大幅攀升的今天，兰州市的私家车也随着潮流越来越多。由于地面的停车泊位无法满足更多的停车，一些车子侵占机动车道、人行道、非机动车道停车，如此一来，使得本不宽敞的机动车道变得更为狭窄，造成交通拥挤，车速下降，同时妨碍了行人、非机动车通行。高峰时间，繁华地段停车占道影响交通则更加明显，对正常的交通通行构成很大的影响。城市小区生活环境遭到破坏“无车族”与“有车族”矛盾加剧，随着大量汽车进入居民生活小区，现已“车满为患”，尤其是早期的小区，情况更是严重。停车泊位的现状及机动车发展速度已远远不能适应城市静态交通的需求。“停车难”问题不仅成为备受广大市民关注的难点之一，而且也成了影响投资环境和制约城市与区域社会经济发展的“瓶颈”。城区停车供需矛盾突出，停车难问题备受关注。
　　鉴于此状况，改建车库十分必要，建成后可进行长期营业增加收益，同时为项目建成后方便客户进出可作为临时停车场。
　　2、地面以上共设计4层，面积80米×55米×4层＝17600平米
　　（1）第一层具有文化休闲特色的健身、娱乐综合活动中心
　　理由：随着生活方式的剧烈变化，生活节奏的加快，工作的高度紧张，人们出现了亚健康状态。室内文化休闲、体育健身活动，从中可以获取乐趣，增进健康，扩大交际面，增加人与人之间的心灵沟通，文化休闲、体育健身是身心和协统一，通过休闲健身运动产生愉悦的心情，巩固身体的健康。项目所建位置处于人口居住、工作相对密集区，此项事业尚为空白，可以抓住商机，引进投资增加收益弥补空白。
　　（2）第二层高档洗浴中心和影视厅或KTV娱乐厅
　　理由：?2.1?最早的时候人们看电影须先提前几天买票，到时像办大事似的准时前往。后来，人们看电影越来越随意，通常是将购物、娱乐、餐饮等活动一体化，出门逛商店累了看场电影，不管是热恋中的男女还是已婚的人士或是在上学的学生，以纯粹将影视观赏作为一种生活的休闲项目。经过市场调查，目前兰州市约有5%的人专门为看电影到处去观看，随着近几年电影市场的炒作和国外大片的引进，越来越多的人渴望、愿意到电影院欣赏电影和休闲。这就形成了兰州投资影视剧院的有力环境。据调查目前在兰州电影院都在集中华联、火车站、外商三家，且不具规模及档次，上座率周一至周四为50%以上，周五至周日80%，城区西关、南关尚为空白。
　　?2.2?进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而KTV行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年全省都会有一批新的KTV店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者不具规模和经营落后退出这一市场。在兰州，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。而相对于一些酒吧、迪吧而言，量贩式KTV的消费群体非常庞大，几乎是老少皆宜。经过多年的发展，KTV的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可，极大地丰富了人们日常生活。虽然，现在兰州市内的量贩式KTV已有多家，根据兰州现有的KTV走势，都是走高服务质量，高档装修，平价超市，这一切都已成为兰州消费者的消费习惯。兰州的KTV市场还没有饱和，根据兰州人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的15.6%，可见市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家KTV目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。
　　于是，在这样的背景下，本次项目将KTV定位于中高档工薪消费阶层，争取做行业领先者，建设为一个规模、环境、服务一流的量贩KTV。目标消费群：年龄以20岁-45岁为主，追求时尚，喜欢休闲娱乐生活的顾客群。其中以年轻的白领、大学生居多。另外，使之成为为同事朋友同学相聚，白领们边娱乐边公事的约会，情侣相约，以及一家老少齐参与的家庭聚会提供良好的场所。以“品质、个性、文化设计”的原则，以正派、纯洁的经营模式，为兰州的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的文化生活，提高广大人民群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。
　　?2．3?从各类消费中可以看出，人们的娱乐性开销正在大幅增加。据兰州市统计局相关人士介绍，文化娱乐、旅游成为消费新亮点。人们的消费结构正在由生存型向发展型、享受型转变，人们在得到物质满足的同时，更注重精神方面的享受，消费观念正向高层次、休闲、健康方面发展。随着物质财富的积累增加，娱乐消费必将随之增加，消费观念也在逐渐改变，洗浴行业也将因此迎来一个良好的发展机遇。
　　随着竞争逐渐走向白热化，很多新开的洗浴场所经营艰难，为了在市场中获得优势竞争地位，大型洗浴企业将通过兼并、收购、联合以及连锁等形式快速扩大规模，而小型且没有经营特色的洗浴企业将在激烈的市场竞争中被逐步淘汰。随着对行业发展的逐步规范，连锁经营成为中小型洗浴的发展趋势。这一趋势已在兰州初见端倪，仅三亚洗浴业中心具备规模档次，一年的营业额能达1亿元左右。洗浴项目及产品本身是一种心理性、体验性的健康活动，也是一个时尚休闲的消费产品，目标消费者一般比较懂得享受生活。洗浴中心不仅要为消费者提供简单的洗浴服务，更要努力营造一种休闲氛围。因此，项目建成将促进洗浴中心向多服务功能、休闲中心转变，形成集洗浴、按摩、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性洗浴场所，将成为兰州洗浴业发展的一个新方向。
　　综上我认为能够较好地做好市场定位，就是一个企业的优势所在。项目建成如果在影视、KTV、洗浴的休闲娱乐引进上做好定位，主要针对中高层次的消费者，营造一种高雅、舒适的环境，这就是其优势之一。
　　3、第三层大型餐饮中心
　　理由：经营档次在（产品档次--服务、菜品和环境）中高档定位，在能足够体现瑞鑫企业市场经营理念的前提下，挖掘餐饮消费潜力，突出餐饮文化主题、功能健全、设有现代化的宴会厅、婚礼厅。在以兰州地方菜为基础的官府菜菜品理念的基础上，注重火锅、川湘菜的引进。再着重将“养生和营养”及官府菜家常化元素贯穿其中，利用兰州市场上的传统与现代菜品理念的有效融合，借助服务理念组合重点推广。养生是未来餐饮市场发展趋势之一，只要卖点落实突出，可以拥有市场发展空间。围绕健康、绿色为核心的经营特征，餐饮通过树立绿色形象、开发绿色菜品，实行绿色包装，采用绿色标志，加强绿色沟通，推动健康消费来实现经营目标。无论从原料采购、食品加工还是卫生环境，都将严格把关。努力营造出朴素典雅又不失时尚的就餐环境，通过对餐厅设计的布局、装饰风格、温度等，体现健康绿色的理念。鲜明的文化要素，在视觉给消费者以吸引体现，在以环境、菜品为主，通过菜品和服务进行融合体现。作为开发的优势资源。
　　4、第四层文艺演出、休闲生态园
　　理由：经济的发展，社会的进步，带给人们繁忙和收获，生活也在悄然变化，享受着社会进步的成果。也将慢慢走过信息时代的高峰，而进入休闲时代，休闲将成为人类社会的重要组成部分。快节奏的工作，激烈的竞争，使人们的身心日渐成为亚健康状态。休闲是构建健康的重要途径，休闲方式是逐渐成为现代人的一种生活方式，它可以促进人们的身心健康，缓解心里压力，调节紧张情绪，获得精神自由。促进人际交流，拉动消费，促进社会经济发展，引导社会风气。
　　兰州地处西部，季节差异较大，冬季时间长且环境差，市民室外休闲场所较少活动受到限制，仅有的场所不能满足市民休闲生活和市场需求。项目投资可抓住此商机引进开发，结合文化产业发展形成特色。项目将借助国家对文化产业发展的支持，对文化单位的商业化后，为文化文艺人员的发展提供专场地点，常态化去经营，与文化公司合作，签约名人艺人义演。依托甘肃“敦煌文化”、“丝路文化”、地域民族文化等特色资源优势，拟建商业休闲及文艺演出的生态大厅，积极支持实景演出、精品剧目演出、民族风情演出、戏剧说唱演出等演艺产业进入发展。丰富、方便广大市民及消费群体的精神文化生活，同时为项目的投资回报带来不菲的社会效和经济效益。
　　所以，我认为做就做最好的投资及项目，我们不需要100%的商户走进来，只需要我们需要的商户走进来。项目上追求卓越，做兰州市场的先驱者和龙头，引导行业市场，赢得口碑，赚取利润。
　　5、康复理疗中心
　　另外，经过江总和我多次与部队首长谈判后，综合办公楼4层面积9136平方米，不在进行改扩建，稍作装修后建成调理康复中心。目前已有藏药联盟的医院，康复中心的定位不是看病，而是对广大市民及忙于事业工作的人，进行定时、定期采用中药及中医理疗进行调理、疗养。此中心的建立，可缓解增加市民在身体健康方面多元化的需求，重于健康是一个良好的发展趋势。
　　6、超市、商业铺面
　　小车队住所可以进行改造，留出住宅采光距离，设计一个三至四层的购物超市，也可用于银行、商业租用。为保证与兰州旅游城市地位相协调，各建筑设计分别进行整修，底层全部用于商业门面展示，集中推出特色商业文化街道。

　　六、项目主要建筑面积

　　总面积：54474平方米
　　1、综合楼靠近马路，根据合同签订可以将建筑物改建到8层，面积55米×40米×8层＝17600平方米。
　　2、地面改造4层面积80米×55米×4层＝17600平方米
　　3、小车队改建后面积30米×80米×4层＝9600平方米。
　　4、办公楼面积9316平方米。
　　5、单身宿舍楼面积385平方米。

　　七、项目收益、投资估算与资金筹措

　　1、收入：建成后按50.00元／平方米／月收取租赁费
　　54474平方米×50.00元×12月＝32684.400.00元／年
　　其它停车费、物业费等
　　2、投资：85.705.400.00元
　　〈1〉扩建费
　　17600平方米＋17600平方米＋9600平方米＋385平方米＝45158平方米×1300.00元（设计估算）＝58.705.400.00元
　　〈2〉根据合同内容项目合同租赁费900.00万元／年，一次交三年租费27.000.000.00元。
　　3、成本收回期
　　85.705.400.00元÷32.684.400.00元／年＝2.5年
　　二年到三年可收回一次投入，第四年股东收益。
　　4、利润
　　年营业额－年租费（900万元）－其它成本＝利润
　　5、资金筹措
　　先期公司成立后，确立股东及股资，设十股每股出自200万元。进行分期到账，项目改扩建资金建议银行贷款。

　　八、项目工期及其它事宜

　　1、瑞鑫文化产业商贸投资有限公司注册后，成立项目筹建办公室，财务部、招商部等各运行机构。安排项目的设计、评估，部队整体搬迁时间计划在十月或十二月，随后进行改建装修计划工期8个月。
　　2、搬迁后根据合同约定，将部队校医院、宾馆、幼儿园进行合作谈派移交，这些项目投资不详，等移交后才能详细评估、布局计算。
　　3、根据合同签约部队同意，部队家属在同等条件下和我方进行共同开发，这对公司的发展又是一个前景，奠定了良好的基础。

　　九、项目经营方式

　　项目建成后根据公司股东会议和进行市场分析，可以进行联营、整体出租或单独招商，进行多元化得组合，将该项目做大做强。

　　十、项目综合可行性分析

　　项目文化产业商贸经营有着一般文化区难以比拟的市场优势、管理优势、人才优势和专业优势，具有良好的市场前景和较高的经济效益。经过审慎的财务测算，本文化产业项目全部投资的财务内部收益率为100%，投资回收期为3年。在积极控制市场性风险与管理风险的基础上，将获得生态效益、经济收益、社会收益的共赢局面。
　　1、市场分析
　　〈1〉到目前为止，兰州市尚无规模成型的大型文化产业商业和规划中的瑞鑫文化产业商贸项目相媲美。
　　〈2〉国家扶持文化产业项目，2011年下半年，文化部开展“文化与科技融合创新园区”、“文化与科技融合优秀产品”、“文化与科技融合优秀企业”评选工作，加快文化与科技的结合，发展新兴业态，大力培育新兴产业，丝路文化产业是一个典型案例。
　　〈3〉甘肃瑞鑫联邦投资有限公司经营项目涉及商贸、金融、地产、能源，经过多年的努力经营，逐渐发展壮大具备了现代化、规模化得经营，每一点取的成绩和进步，得利于政府及社会各界的大力支持。企业在省内一些周边城市有着非常好的经营项目及业绩。
　　2、自然环境项目选址道路宽阔，环境优美，宁静，空气清新，地势起伏舒缓，景观秀丽，自然意境纯美，便于文化产业商贸性质的经营项目，因地制宜利用军区原有建设优势发展。
　　3、文化环境分析兰州历史悠久，享誉海内外。兰州的文化拓展价值与目标市场相近，所以为瑞鑫文化产业商贸项目区开发创造了很好的条件。
　　4、产业政策分析瑞鑫文化产业项目区的运营将涉及到多方合作，如果没有政府政策的主导和支持，很难成功。自从瑞鑫联邦投资有限责任公司进住兰州市场以来，被省内列为民营企业典范，兰州市政府对“瑞鑫联邦”的投资、经营发展大力支持，对其进行宣传支持和政策扶持，瑞鑫文化产业产业项目在这样的形势下，由甘肃省政府的支持将更具权威性、信服力。
　　通过以上分析，对该项目进行全面分析，剖析项目优势、劣势及其应对的方法。
　　瑞鑫联邦投资有限责任公司的经营管理闻名省内，其模式具有不可复制性，而兰州市丰富的文化资源，也是增强瑞鑫文化产业商贸项目综合竞争力的因素之一。城市相对较小，顾客引导不充分，需求未完全打开。周边省会城市文化产业项目发展情况较好，文化资源丰富，我市资源禀赋明显好于其他地区，我们的增长潜力在新文化项目还是在原文化项目争取上都具备一定优势。
　　瑞鑫文化产业商贸项目建立后，市区其余文化经营商铺顾客需求势必会被分流，不排除其采用不正当的价格竞争手段，不规范运营或威胁行业整体盈利水准。

　　十一、商业模式分析

　　瑞鑫文化产业商贸项目运作模式的设计既要体现当地特色文化，又要考虑美妙的客户体验，因此，从设计的风格上，应充分符合甘肃文化历史名城的定位，兼具古朴与现代的结合，在历史的积淀中寻觅现代城市生活的便捷体验尤为重要。我们规划展示中心作为文化产业商贸项目的美好形象的标志，可考虑引进先进的3Dmax视频技术，拍摄3D宣传片，让客户在立体影片中享受XX美景与文化的巅峰之感。可邀请多位文化创意产业的专家和领导进行文化交流座谈活动，在其空余时可对外进行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端团体客户及部分优质散户的需求。所涉及领域形成于特色文化产业商贸一条街、公司对其采用销售由项目公司收费并从中提取一定的运营管理费，用于街道日常管理和初始投入的回报，此种方法可降低商家间的恶性价格竞争，规范市场行为，为兰州文化产业的传播及公司良好的盈利奠定基础。

　　十二、主要结论

　　1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强兰州市文化产业商贸传播推广，具有较好的社会效益。
　　2、通过本文化产业商贸项目的实施，将在兰州建成一个集文化产业、商业经营等为一体的文化产业项目点。项目投产后，能带动城市各项产业的发展，对解决城市人员再就业有着重大的意义，可为社会经济的发展增强动力。
　　3、项目规划及投资回报合理。
　　根据以上报告所述内容，我认为我们和部队的次此合作是可行的，也是公司长远发展的一件好事和难得的机遇，希望江总及个股东认真研究，全面分析、评估。安排公司注册等事宜，在部队移交前完善公司各项手续。
 

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