第一章、度假村项目总论

　　1.1度假村项目基本情况

　　旅游业在世界各地被成为“无烟工业”，省委、***市委均十分重视***市旅游业的发展，多次在会议上强调，要加快旅游业的发展，使之成为***市的一个支柱产业。***农场地处黑龙江省东南部张广才岭东麓，山林和水资源丰富，生态环境十分接近“北欧”，若进一步整理开发，可以建成一个“北欧式的度假村”，成为***市的一个重要旅游点和对外接待窗口之一。
 

　　近年来，***农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效的工作，为开发旅游业奠定了坚实基础。2008年，电视剧“***（2）”摄制组在***农场新建了“***（2）”影视村，又增加了一个新的旅游景点，若市委立项支持一下，一定能建成一个高水平的“***度假村”。
 

　　经过认真的研究和多方考察，委托xx省***设计有限公司组织有关专家，进行现场勘察，收集相关资料，结合农场实际情况，按照国家有关产业政策、法规，编制了项目可行性研究报告。

　　项目名称：xx省度假村建设项目

　　项目性质：新建

　　建设地址：***农场场部、第一管理区、第二管理区.

　　经营期限：本项目经营期限不设上限；

　　所属行业： 度假村（文化商贸--度假村）

　　1.2度假村项目承办单位

　　xx省xx设计有限公司

　　1.3项目可行性研究报告编写单位

　　北京华经纵横咨询有限公司

　　1.4度假村项目可行性研究报告编制依据

　　度假村项目可行性研究报告编制依据如下：

　　1．《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

　　2．《行业“十二五”发展规划》；

　　3．《行业“十二五” 发展指导性意见》；

　　4．《“十二五”科技进步纲要》；

　　5．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展和改革委员会2006年审核批准施行；

　　6．《重大技术装备自主创新指导目录（2009年版）》工业和信息化部、科学技术部、财政部、国务院国有资产监督管理委员会，2009年；

　　7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展和改革委员会2002年；

　　8．《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；

　　9．《企业投资项目备案管理试行办法》；

　　10. 国家规定的建筑、环保、节能、用水等相关标准；

　　11. 项目所在地区发改委关于项目环保、节能、用水等问题出台的相关规定；

　　12. 现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；

　　13.《建设项目环境保护管理条例》[国务院令第253号]，1998年11月29日施行；

　　14. 项目单位及设备商提供的其它基础资料。

　　1.5度假村项目建设内容与规模

　　***农场“北欧度假村”建设规模450亩。其中：日光温室工程占地197.6亩、晒水池工程占地40亩、家庭旅馆占地30亩、生活污水处理站工程占地2亩、沼气站工程占地40亩、沼气发电站占地0.5亩、沼气提纯站占地1亩、售票处占地0.3亩、停车场占地1.5亩、游客中心占地0.6亩、购物中心占地1.5亩、游乐场占地135亩。

　　项目主要建设内容如下：

　　（1）渡假区农业采摘园

　　（2）家庭旅馆等工程建设

　　（3）度假区基础设施建设

　
　　
　　1.6度假村项目总投资及来源
　

　　总投资10123万元，资金来源为拟定申请国家投资7100万元、企业自筹298万元、招商引资1417万元、个人自筹1308万元。

　　1.7度假村项目经济及社会效益

　　经济效益：项目估算总营业收入2935.7万元，旅游区税金1440万元×5%=72万元。年平均利润1429.1万元。内部收益率16.29%，投资回收期6.3年（含建设期1年），财务净现值3229万元，财务评价指标表明，项目盈利能力高于了行业最低要求，经济评价指标良好，经济效益显著。

　　社会效益：该项目建成后，能够进一步改善农场及管理区的社会环境，充分利用农场的旅游资源，并且以市场为导向，把旅游经济活动的有效成果同旅游资源的利用发展农场旅游产业，同时也可以带动交通、通讯、游览、娱乐、饮食、住宿、购物关联的服务行业，能够进一步实现农业产业与旅游产业的相结合，旅游经济的微观效益同宏观效益相统一，促进农场经济建设和社会发展，为农场经济建设多做贡献。项目建设完成后，可带动周边地区上千户农民从事观光农业生产，直接增加就业岗位350个，为再就业开辟了新的途径，同时提高了农民的科技素质，人均收入增加1950元，改善了农民的生活水平，从而促进农村经济的发展以及社会的稳定。因此，项目建设具有明显的社会效益。

　　1.8度假村工程项目可行性研究结论

　　该项目的建设将促进***农场农村经济的发展，有利于农业先进应用技术的推广应用，提高农业产业总体科技水平和农业整体生态环境建设，实现农业可持续发展，满足人们生态旅游的需求，同时可以拉动地方相关产业的发展，此项目的建设是十分必要的。从资源条件和开发措施看，项目是可行的。项目区的社会、经济、技术等条件是能保证项目正常执行的。此项目的经济、社会、生态效益是可以观的。

　　1.8.1 度假村项目主要技术经济指标

　　表1-1 项目技术经济指标

　　第二章、度假村项目建设背景、必要性、可行性

　　2.1度假村项目建设背景

　　中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期新农村建设的重要内容。文件提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。　

　　xx省***农场位于素有“***”之称的***市***附近，南临著名旅游区镜泊湖，北依“中国雪乡”***林场。与农场毗邻的旅游胜地镜泊湖是国家级旅游区，每年接待国际国内游客120万人。***农场是通往镜泊湖的必经之地，向他们展示***市现代农业成果，树立***市新形象，是国际国内人士认识***市的窗口之一，为招商引资创造有利条件。同时通过展示还可以提高***市各类产品市场竞争能力，扩大市场占有率。在以上背景下，农场经过调查研究，决定建设黑龙江省***农场***度假村建设项目。

　　2.1.1度假村项目所属行业整体发展良好

　　2.1.2 行业政策背景利好

　　2.1.3技术进步成为提升产品竞争力的关键

　　2.2度假村项目建设必要性

　　***农场位于***市境内，南临著名旅游区镜泊湖，北依“中国雪乡”***林场。每年都有垦区内外各级领导来考察指导工作，省内省外大量同行来到这里参观学习、交流经验。为巩固并提高现有的成果，更好地发挥示范带动作用，极有必要实施农业示范园建设项目。项目实施后，可进一步丰富展示内容，提高农业产业科技含量，同时也可进一步优化场内投资环境，为农场其它产业的发展带来无限商机，增强农场整体经济实力，更好地展示***市和xx区新时期新形象。

　　项目建设是实现农业可持续发展的需要，面对全球的人口、资源、环境及食品安全等问题，总局和分局提出“调整农业结构、发展绿色农业和特色农业，实施可持续发展战略”。农场项目建设条件具备，有着优越的地理位置、优良的自然条件、较强的科技力量和严密的项目管理机构与制度，为成功实施项目奠定了坚实的基础。

　　建设该项目是推进“三化”战略，实现倍增计划的需要，建设该项目是推进“三化”战略，实现倍增计划的需要业现代业、农区工业化、农场城镇化”三化战略，并实现包括旅游业在内的多项产业实现倍增。而该度假村项目正是涵盖着现代农业、农产品生产（采摘）、农场城镇化建设等多项内容，全面实施后，将拉动***农场的旅游业等多项产业实现倍增，大幅度提升***农场的新农村建设水平。

　　该项目可为发展特色旅游提供一个范例，***农场地处长白山系张广才岭的浅山区，森林植被茂密，水资源丰富，空气清新，生态环境十分酷似“北欧地区”，是发展农村特色游，感受田园风光、农垦人家、小桥流水的好去处。若精心实施好该项目，将为***市、垦区乃至全省发展特色旅游提供可借鉴新鲜经验。

　　2.2.1度假村项目实施是……的需要

　　2.2.2度假村项目实施是……的需要

　　2.2.3度假村项目实施是提升行业产品供应能力的需要

　　2.2.4度假村项目实施是适应市场需求放量的需要

　　2.2.5度假村项目实施是优化公司营收贡献结构的需要

　　2.2.6度假村项目实施是进一步提升公司行业地位的需要

　　第三章、度假村项目技术工艺方案

　　3.1度假村项目技术工艺

　　1、先进性，本项目采用技术接近国际先进水平或者国内领先水平。2、适用性，采用技术应与可能得到设备、员工素质和管理水平及环境保护要求相适应。3、可靠性，采用技术和设备应经过生产、运行的检验，并有良好可靠记录。4、安全性，本项目采用技术，在正常使用中应确保安全生产运行。5、经济合理性，采用设备先进使用、安全可靠的，应着重分析采用技术是否经济合理，是否有利于节约投资和降低成本，提高综合经济效益。

　　3.2度假村项目设备选型

　　工艺设备质量和性能的状况直接关系到生产能力、产品质量、原料消耗、水、电消耗等方面，购置设备的费用在建厂投资成本和生产成本中占有相当的比重，因此工艺设备的选型不仅要满足产品加工工艺技术的要求，而且要达到优质、高产、低消耗的经济效益，实现项目投资的目的。

　　
　　第四章、度假村地址选择

　　4.1度假村地址

　　***农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓，地理坐标在***之间，东与***市、***毗连；西部、南部与***接壤；北与大***林业局、***交界。距***66公里、宁安市59公里、***市78公里。

　　4.2度假村项目场址总平面布置与场内外运

　　4.2.1总平面布置

　　根据度假村项目主要功能要求，对项目区进行科学合理规划，能够让游人在认识了解现代农业高新科技的同时，获得回归大自然、拥抱绿色生态的享受。这与我国古代私家园林追求“结庐在人境，而无车马喧”的境界如出一辙。根据种植区（采摘）区、观光旅游、休闲娱乐区等功能区划分，合理布置日光温室、晒水池、家庭旅馆、停车场、购物中心、钓鱼台、生态饲养场、日光浴场等建筑物，做好绿化，排水沟等配套设施建设，使度假村各功能区互不干扰。

　　第五章、度假村节能措施

　　5.1节能措施

　　5.1.1设计依据

　　本项目节能措施依据《国家发展改革委关于加强固定资产建设投资项目节能评估和审查工作的通知》精神进行设计编制，参考规范如下：

　　1．《中华人民共和国节约能源法》[主席令第90号]，1997年11月1日施行；

　　2．《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；

　　3．《民用建筑节能管理规定》[中华人民共和国建设部令第143号]。

　　4．《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）

　　5．《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）

　　6．《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）

　　7．《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）

　　5.1.2节能措施

　　（1）空调节能

　　本项目按照中央空调机设计，主要采取以下节能措施：

　　1）减少空调的冷、热负荷。主要措施：改善建筑物围护结构的热工性能与光学性能；采用高效冷光光源，选择合适的照度，采用钥匙控制开关来控制室内主要用电器具。

　　2）规定合理的温、湿度标准，采用多功能温控器，对室内的空气温进行自动调整。

　　3）根据《房间空气调节器能效限定值及能效等级》（12021.3-2010）强制性国家标准，选用的空调器必须达到国家2级能效标准要求。选用风机总效率（含风机、电机及传动效率）大于0.52。平时使用的机械通风系统的单位风量耗功率（WS）均小于0.32。

　　（2）电气节能

　　加强供电系统的科学管理，设计合理的供配电系统及照明方式。

　　1）合理选择电压，减少变压级次；

　　2）改善功率因数和电压质量；

　　3）降低高次谐波对电网的影响；

　　4）选择节能型变压器和精选变压器的合理位置选择变配电室的合理位置，使变配电室尽量布置在负荷中心，减少电缆长度及能源损失；变压器选择节能型变压器如新型的节能型变压器。

　　5）电动机采用无功就地补偿

　　降低总电流，减少线路损耗和变压器损耗；提高变压器和输电线路的利用率；提高线路末端的电压；与集中补偿相比，损耗减少一半以上。对于大功率三相绕线式异步电动机的节电，采用特殊的无功功率补偿装置。

　　6）照明采用高效节能灯具

　　依据建筑照明的具体情况和各种电光源照度标准，本项目选择采用T5节能灯，符合《国家发展改革委、财政部关于下达2010年度财政补贴高效照明产品推广任务量的通知》中对高效照明节能产品推广的要求。根据两种照明产品的参数对比，在相同的照度下，T5荧光灯单灯功率为31W，T8荧光灯的单灯功率为39W，两者功率差20%。

　　（3）节能管理制度

　　本项目根据国家和行业法规要求，进行节能管理，具体措施如下：

　　1）建立和完善节能管理体制，设立能源管理岗位，明确岗位任务和职责。组织能源管理人员、设备操作人员以及其它有关人员进行节能培训。为了规范和协调各项能源管理活动，应有系统地制定各种文件（管理文件、技术文件和记录），严格贯彻执行。

　　2）加强能源管理，建立和完善节能考核制度，建立和完善岗位责任制和能源消耗定额管理制度，提高能源利用率。

　　3）建立台帐，定期统计。建立能量平衡测试制度。

　　4）按照国家有关规定，配备满足管理需要的能源计量器具，制定和实施有关文件，对计量器具的购置、安装、维护和定期检定实行管理，保证其准确可靠。

　　5）建立能耗用量状况分析制度，及时发现耗能异常部位或工序，及时采取措施加以解决。

　　6）应根据设备特性，使耗能设备在最佳状况运行。

　　7）要严格贯彻执行操作规程，不断改进操作方法，加强日常维护和定期检修，使耗能设备正常运行。

　　8）项目运营后，严格落实各项节能措施和制度。

　　本项目符合国家产业政策和技术政策，符合区域发展规划，符合行业准入条件，采用的设备为国内先进水平，采取的节能措施合理有效。

　　第六章、度假村项目节水措施

　　6.1水耗分析

　　采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了《中国节水技术政策大纲》规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。

　　6.2节水措施

　　本项目采用以下节水技术进行节水： (1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。 (2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的目的。 (4)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。 (5)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。

　　第七章、度假村项目环境保护

　　7.1主要污染物及产生量

　　7.1.1废水

　　7.1.2废气

　　7.1.3噪声

　　7.1.4固体废物

　　第八章、度假村项目环境保护措施

　　8.2环境保护措施

　　8.2.1设计依据

　　根据《中华人民共和国环境保护法》的规定，本着“消除污染、保护环境、综合利用、化害为利”的方针，对经营过程中排出污染物质采取必要处理措施，使其达到规定排放标准，以实现净化环境的目的。本项目涉及的环境治理工程与生产线设备安置及配套实施建设同时设计、同时施工、同时建成投入使用。项目环境保护工程设计依据如下：

　　1．《中华人民共和国环境保护法》[主席令第22号]，1989年12月26日起施行；

　　2．《中华人民共和国大气污染防治法》[主席令第32号]，2000年9月1日起施行；

　　3．《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》[主席令第58号]，1996年4月1日施行，2005年4月1日修订施行；

　　4．《建设项目环境保护管理条例》[国务院令第253号]，1998年11月29日施行；

　　5．《污水综合排放标准》（GB 8978-1996）；

　　6．《环境空气质量标准》（GB 3095-1996）；

　　7．《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

　　8．《地表水环境质量标准》（GB 3838-2002）；

　　9．《职业安全健康管理体系规范》（GB/T28001）；

　　10．《电磁辐射防护规定》（GB 8702-88）；

　　……

　　8.2.2环保措施治理措施

　　8.3环境影响评价

　　8.3.1建设项目周围环境质量现状评价结论

　　8.3.2建设期间的环境影响评价结论

　　8.3.3度假村项目建成后环境影响评价结论

　　8.3.4 环境影响评价结论

　　（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环境影响不会太大。 （2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。 （3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。

　　第九章、度假村项目职业安全卫生与消防

　　9.1职业安全卫生

　　9.1.1设计依据

　　（1）《中华人民共和国劳动法》；

　　（2）《中华人民共和国安全生产法》；

　　（3）《建设项目（工程）劳动安全卫生检察规定》（劳动部第3 号令）；

　　（4）《生产设备安全卫生设计总则》（GB 5083-1999）；

　　（5）《工业企业设计卫生标准》（GBZ 1-2002）；

　　（6）《工业企业噪声控制设计标准》（GBJ 87-85）；

　　（7）《机械工业劳动安全卫生设计规定》（JBJ 18-2000）。

　　（8）《企业职工劳动安全卫生教育管理规定》（劳部发[1995]405号）；

　　（9）《劳动防护用品配备标准（试行）》（国经贸安全[2000]189号）。

　　9.1.2主要危害因素与危害程度

　　1.有毒有害物品的危害 本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。2.危险性作业的危害 本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。

　　9.1.3安全措施方案

　　消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于度假村项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。

　　按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施： 保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救； 严格遵循《建筑设计防火规范》的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料； 根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。

　　9.1.4劳动安全

　　9.1.5职业卫生

　　9.2消防措施

　　9.2.1设计依据

　　本项目实施时即建立严格的防火管理制度，同时在厂房及办公楼内按照《建筑灭火器具配置设计规范》（GB 50140-2005）要求配备混合气体灭火器材，办公区设置醒目“禁火”标志，经常对员工进行防火安全教育。办公区布局、通道布置均可保证消防畅通，确保工作安全。参考设计依据如下：

　　1．《中华人民共和国消防法》[主席令第6号]，2009年5月1日起修订施行；

　　2．《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

　　3．《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB 50058-92）；

　　4．《建筑灭火器装置设计规范》（GB 50140-2005）。

　　9.2.2消防措施

　　9.2.3火灾报警系统

　　9.2.4灭火系统

　　9.2.5消防知识教育

　　要做好项目的消防工作，就要对事态进行事前控制，对员工进行加强消防知识的教育，防患于未然。

　　1．利用各种形式对员工进行消防工作重要性的宣传，增强员工的消防意识。

　　2．组织员工学习相关的防火知识和自救手段，积极开展业务训练。

　　3．组织重点部位人员进行灭火演习，熟练掌握各种灭火设备、器材的使用，熟悉本部位的水源和防火安全通道位置。

　　4．对各部门防火负责人、专职消防队员组织进行专门的消防知识培训。

　　5．利用广播、宣传栏，大力宣传《消防法》的有关内容，使员工成为合格的义务消防员。

　　6．坚持在行政例会上宣传防火安全，适时开展防火安全教育。

　　第十章、度假村项目劳动定员及人员招聘培训

　　10.1度假村项目劳动定员

　　表10-1 项目劳动定员

　　10.2人员招聘

　　10.3人员培训

　　第十一章、度假村项目实施进度安排

　　11.1度假村项目组织实施和各阶段主要工作目标

　　11.2度假村项目实施进度表

　　表11-1 项目详细进度计划

　　第十二章、度假村项目经济及社会效益分析

　　12.1经济社会效益

　　由以上经济指标可以看出，项目年均销售收入xx万元，年均利润总额为xx万元，项目投资利润率为xx，税后财务内部收益率xx，高于设定的基准收益率xx。盈亏平衡分析和敏感性分析说明项目虽可能面临单价波动以及经营成本带来的风险，但从财务评价的角度来看，该项目可行。

　　第十三章、度假村项目可行性研究综合结论

　　13.1度假村项目综合结论

　　本项目重点研究“度假村产业项目”的设计与建设，项目的建设将充分利用现有人才资源、技术资源、经验积累等，逐步在项目当地形成以市场为导向的规模化度假村生产基地，以研发和生产度假村为主，以满足当前市场的极大需求，进而增强企业的市场竞争力和发展后劲，并推动我国度假村事业的发展进程。

　　项目的实施符合我国相关产业发展政策，是推动我国度假村行业持续快速健康发展的重要举措，符合我国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成产业集群，拉大产业链条，对项目建设地乃至中国的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设十分可行。

　　13.2度假村项目建议　　

　　xx省xx设计有限公司为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。

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