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房地产并购热再度来袭 行业集中度加速提升

中国产业竞争情报网  2016-03-03  浏览:


  近日,包括恒大地产、融创中国、碧桂园等大型房企,通过加速收购地产项目来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。此前,中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,提出了促进房地产行业兼并的举措。


  并购意在圈地


  1月5日,融创中国在上海举行的新闻发布会上透露,将2016年销售目标定为超过800亿元,计划到2017年底公司年销售额突破千亿元,同时将继续在二线城市寻找新的投资机会,并购将是公司未来获得土地储备的重要方式。


  融创中国董事会主席孙宏斌在发布会上表示,“以前北京和上海等城市是什么地都可以买,现在再看北京和上海,是什么地都不能买,地价涨得太快,已经不划算了。”


  2015年以来,融创中国先后在南京、武汉、成都、西安、太原、合肥等二线城市有过并购举动。截至2015年底,融创的土地储备值达到了4427亿元,其中通过公开招拍挂获得的土地仅占1/3,通过并购获得的土地比例则占比2/3。


  近期,融创中国已通过并购拿下北京、苏州及上海的多个项目的股权。今年1月宣布收购苏州石湖地块的融创中国,2月1日发布公告,拟收购苏州市吴中区及七都镇两商住地块,总价11.7亿元。


  在2月1日,上海万科公司内部发文,鼓励员工及合作方为公司提供项目信息,每块地不论货值大小,只要立项均可获得奖金。


  2015年12月29日,恒大地产、新世界连发公告,恒大地产将收购郑裕彤家族新世界及周大福位于北京、上海、青岛,成都、贵阳的5个超大型项目,总建筑面积851万平米,涉及金额204亿元。该月上旬,恒大地产收购香港新世界的4个超大型项目,总建筑面积近400万平方米,总金额135亿元人民币,号称年度最大房企并购案。


  据统计,恒大地产2015年多次收购地产项目。例如,华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企的多个大型项目被恒大地产并购。


  碧桂园的收购生意也在紧锣密鼓地进行之中。消息显示,碧桂园与海昌集团收购谈判进展顺利。收购目标包括海昌天集团旗下位于大连、成都、天津各地几乎所有地产项目,而且这些项目均为当地大盘。


  分析人士认为,对房企而言,并购的核心目的在于拿地。现在一线及热点二线城市土地价格飙涨,竞争太厉害,以招拍挂拿地几乎每幅都是地王,房企要想获得合理的利润实在太难了。


  因此,从2015年起,很多房企的拿地模式发生变化,项目并购愈发增多,通过项目并购来获取土地开发权,其成本相对较低,且竞争没有招拍挂那么激烈,很大程度上拼的是信息的获取能力。


  同时,并购项目多数已处于开发过程当中,不需要接盘企业再投入太多精力进行前期繁琐的开发流程和手续,从而有效提高项目开发周期,形成快速销售。


  分析人士表示,预计今年越来越多的企业会效仿恒大、融创、碧桂园等大型房企,通过加速收购地产项目来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。


  “大鱼吃小鱼”


  从中国房地产行业告别黄金时代开始,房企也将面临着一轮新的洗牌,大型房企通过并购重组构建“巨无霸”渐成趋势,“大鱼吃小鱼”现象将非常普遍。


  分析人士认为,房地产行业竞争加剧、企业战略调整及地价持续走高等多方面的原因,催化房地产行业并购频现。


  2013年以来,房地产行业销售增速减缓,土地资金成本上升,去库存压力加大,房地产行业由黄金时代进入到白银时代,兼并重组被认为是房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段。


  由于资金的缺位,多数中小房企拿地积极性消退,项目开工延缓,销售回款速度明显降低。更多中小房企经营压力上升,被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者,以维系企业正常运营。同时,对一些需要进行业务转型的企业来说,通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看,企业通过战略合作、行业整合可以充分利用资源,实现优势互补,进而延长企业价值链并扩大企业价值。


  统计数据显示,在北京、上海产权交易所,2015年以来挂牌转让的房企股权已经超过129亿元。其中,北京产权交易所新增挂牌房企分布于苏州、昆山、三亚、沈阳等二、三、四线城市。上海产权交易所挂牌的房地产项目22个,其中12个项目转让100%股权。


  长三角地区成为房企挂牌转让股权的重要区域,在沪挂牌的22个项目中有15个分布于长三角地区,且大部分选择100%股权转让,例如蚌埠恒远置业有限公司、南京喜马拉雅置业有限公司、南京水清木花置业有限公司等。


  实际上,有些小型房企已经破产。2014年至今,四川至少有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。


  从行业的角度看,马太效应增强,中小房企市场占有率持续缩水。CRIC研究机构的数据显示,2012年到2014年,TOP50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长,行业集中度进一步提升;但另一方面,中小房企的市场份额进一步被挤占,生存空间进一步压缩。


  现在房地产业进入微利时代,中小型房企销售跟不上,利润难保障,很难经营下去,最终选择出售股权退出市场已成必然。


  去年3月以来,在宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、神木等全国多地,十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。房地产市场正处于新一轮洗牌,而首先被洗出局的必定是中小房企。


  不久前,北京市住建委发文称,有473家房地产开发企业的资质证书,有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。


  房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示,武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2012年同期,房企数量减少了200余家。


  一份最新调查报告披露,90%的房企负债率都在150%~200%以上。有关专家认为,每年的五六月是中小房企的一个艰难生存期,产品类型偏高端且周转率较慢、前期拿地过于激进导致成本较高、资信不太好贷款受限的中小房企,将存在更多市场风险。


  分析人士预测,未来三年内将至少有30%的中小型房企被淘汰出局。


  行业集中度加速提升


  与一批中小房企倒掉相反,万科、恒大等大型龙头房企销售额仍有较大增幅,市场占有率有一定提高。因此,在这一轮房地产调整的周期里房地产并购机会会大量出现,行业集中度也将不断提高。


  任何一个行业在历经高速增长后,行业空间会趋于饱和,全行业也将放低增速,转而进入一个相对稳定的平台整理期。


  目前,房地产市场历经了十几年的黄金增长期后,也进入了一个相对稳定的通道进行整理。而在这个平台期内,市场上的资金将进一步增加行业集中度、龙头企业市场占率明显提高、土地储备及项目数量都向龙头企业集中,也因此,整个行业的集中度会不断提高,多层次并购也会集中出现。


  有关专家指出,2016年房地产业将延续强者恒强的竞争格局,中小房企被淘汰出局难以避免,房地产行业集中度正加速提升,大型房企在市场中的主导地位逐步增强,有品牌、资金和资源优势的龙头房企将更加强大,也标志着中国房地产行业进入寡头时代。


  统计数据显示,2015年销售额达到“千亿军团”的房企已经扩容至7家,未来“千亿军团”房企之间的竞争将更加激烈,行业老大地位的争夺亦是如此。


  例如,万科正在谋划未来十年的万亿市值大平台,恒大多元化谋求规模化的持续增长,争取行业领先的地位。而中交系、招商系、保利系等重组形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要筹码。据称,招商地产未来可能因为母公司资产的注入成为中国最大市值的房企;金丰投资重组方案完成后,绿地的市值也将争作房地产行业“老大”,这将加剧2016年房地产行业的“龙争虎斗”。


  分析人士表示,这些品牌房企重组完成后,中国房地产市场将形成若干个巨无霸型的房企。


  随着寡头竞争时代的来临,过去十多年以住宅开发商为主的行业格局,将一去不复返。中国楼市已经进入了下半场,要想在下半场活下来并且活得好,就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段,加快企业转型,提高抗风险能力。

 

 

 

中国产业竞争情报网相关研究成果《房地产项目可行性研究报告

 

 

 


 


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