旅游地产项目可行性研究报告(甲级资质)
- [报告名称]：旅游地产项目可行性研究报告
- [报告编号]：11120300436
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旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。
我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。
从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。
《旅游地产项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源支持、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。
【旅游地产项目可行性报告目录】
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第一部分旅游地产项目总论
第二部分旅游地产项目建设背景、必要性、可行性
第三部分旅游地产项目产品市场需求分析
第四部分旅游地产项目产品规划方案
第五部分旅游地产项目建设地与土建总规
第六部分旅游地产项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分旅游地产项目组织和劳动定员
第八部分旅游地产项目实施进度安排
第九部分旅游地产项目财务评价分析
第十部分旅游地产项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分旅游地产项目风险分析及风险防控
第十二部分旅游地产项目可行性研究结论与建议
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、旅游地产项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元（其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元），铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
序号 | 名称 | 单位 | 数值 |
1 | 项目投入总资金 | 万元 | |
1.1 | 建设投资 | 万元 | |
1.2 | 流动资金 | 万元 | |
2 | 项目总投资 | 万元 | |
2.1 | 建设投资 | 万元 | |
2.2 | 铺底流动资金 | 万元 | |
3 | 年营业收入（正常年份） | 万元 | |
4 | 年总成本费用（正常年份） | 万元 | |
5 | 年经营成本（正常年份） | 万元 | |
6 | 年增值税（正常年份） | 万元 | |
7 | 年销售税金及附加（正常年份） | 万元 | |
8 | 年利润总额（正常年份） | 万元 | |
9 | 所得税（正常年份） | 万元 | |
10 | 年税后利润（正常年份） | 万元 | |
11 | 投资利润率（％） | ％ | |
12 | 投资利税率（％） | ％ | |
13 | 资本金投资利润率（％） | ％ | |
14 | 资本金投资利税率（％） | ％ | |
15 | 销售利润率（％） | ％ | |
16 | 税后财务内部收益率（全部投资） | ％ | |
17 | 税前财务内部收益率（全部投资） | ％ | |
18 | 税后财务净现值FNPV（I=12%） | 万元 | |
19 | 税前财务净现值FNPV（I=12%） | 万元 | |
20 | 税后投资回收期 | 年 | |
21 | 税前投资回收期 | 年 | |
22 | 盈亏平衡点（生产能力利用率） | ％ |
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、旅游地产项目建设背景
（一）项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
（二）项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
（三）项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
（四）……
二、旅游地产项目建设必要性
（一）产业发展的要求
（二）市场发展的要求
（三）企业发展的要求
三、旅游地产项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景（重点）
二、XX市场容量（重点）
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
一、旅游地产项目产品产能规划方案
二、旅游地产项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、旅游地产项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
一、旅游地产项目建设地
（一）旅游地产项目建设地地理位置
（二）旅游地产项目建设地自然情况
（三）旅游地产项目建设地资源情况
（四）旅游地产项目建设地经济情况
（五）旅游地产项目建设地人口情况
二、旅游地产项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总平面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程