一、城市化水平稳步提高对房地产市场的巨大需求

 

　　城市化是社会经济高速发展的产物，也是社会经济发展的巨大动力。这是因为城市化是以产业和人口高度集中为主要特征的，而这种密集经济为现代生产的专业化、协作化和联合化提供了有利的空间环境，也为有效地节约和利用土地资源、金融资本、人力资本、自然资源、信息资源和公共服务设施等奠定了基础。正因如此，城市经济的规模效益也总是大大地高于农村经济。城市的规模越大，规模经济的效益也就越高。中国作为一个发展中的国家，加快城市化的进程，让农民从贫穷落后的状态中解脱出来，这不仅有利于缓解国内需求不足，也将对21世纪中国经济持续快速增长和社会繁荣稳定产生决定性的促进作用。

 

　　如果在未来几年中，我国人口的自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化率以每年1.2%速度增长，到2010年达到44.8%，城市人口将达到6.1亿人, 净增加2.3亿人，每年新增人口1924万。为满足这些新增城市人口的住房需求，以人均居住面积8平方米（低于我国城镇住宅建设“九五”规划目标到2000年人均居住面积9平方米），换算为建筑面积16平方米来计算，共需新建住宅36亿平方米，这意味着在未来几年里，仅为满足新增城市人口的住宅需求，每年就需新建住宅3.27亿平方米。如果今后几年我国人口自然增长率不能控制在10‰以下，城市化年递增的比率大于1.2%，或新增城市人口对住宅的需求在于8平方米的低水平，那么城市化所带来的住宅的需求，将比我们的预测要大得多。

 

　　二、居民消费结构变化对房地产市场的需求

 

　　改革开放以来的30年是我国经济高速发展的30年，国内生产总值从1978年的3624亿元提高到2006年的209400亿元，人均GDP也从1978年的379元提高到2006年的2042美元。经济的高速增长和生产率水平的提高，为居民的消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。以城镇居民的消费需求变化为例，80年代，我国城镇居民消费基本完成了从贫困型向温饱型的转变，90年开始进入由温饱型消费向小康型消费的转变。这一时期城镇居民消费结构变化的最大特点是：消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降。80年代初，我国城镇居民平均每人全年的消费性支出仅为456元，到2006年上升至8697元，是80年代初的19.1倍。在消费性支出大幅度增长的同时，消费支出中食品所占的比重却在明显的下降。消费结构的变化，意味着居民在满足基本生活必需之后，有了更多节余可用于其他消费，例如，近几年居民在医疗保健、交通通讯、文化教育和居住等方面的消费支出都在稳步的上升。换句话说，我国城镇居民的消费已开始从基本生活消费为主转向发展性和享受性消费为主。

 

　　三、流动人口增长对房地产市场的巨大需求

 

　　近来年,我国的一些大城市人口自然增长率很低，甚至出现了负增长,如2004年北京人口自然增长率仅为0.7‰，上海人口自然增长率为-1.8‰, 但是城市化和流动人口带来的人口机械增长,仍对城市住宅需求的扩大有着不可低估的影响。

 

　　流动人口是指那些不改变户口登记、不定期在外地的“打工者”，即“人户分离”人口。流动人口不仅缓解了流出地人口与就业的压力，带回了资金、技术和新的致富观念，也弥补了流入地劳动力结构性短缺，促进了生产要素的优化组合。大量的流动人口既是生产者，也是消费者。他们衣、食、住、行的消费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市

 

　　的外来人口多达300万-400万，其外来人口与常驻人口之比分别是21：100，10：

 

　　100和6：100。如此庞大的外来人口，形成了这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了坚实的基础。为满足这些流动人口的住房需求，改变现行外来人口房屋租赁无人管，嫖娼卖淫、赌博酗酒、盗窃诈骗和繁衍“黑孩”等弊端，北京市根据流动人口居住相对集中的特点，在城市近郊区设计建造了专门为外来流动人口提供租赁房屋的浙江村、安徽村、河南村等。如果按照有关部门的预测，到2010年，农村的剩余劳动力将达到2亿多，我国的流动人口将从目前的8000万，增长至1.5亿，按人均居住最低标准人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米计算，则需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，未来几年每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。

 

　　虽然目前各地区房地产市场的培育与服务还有待完善，但是不可否认房地产市场的发展，将对居民转变消费观念和消费行为产生极其深远的影响，无论是居民购置新房，还是以旧换新，由此释放出的住房需求都将是巨大的。这样庞大的市场需求，为我国房地产业的发展提供了大展宏图的机遇。