一、当前房地产市场形势分析

　　为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，今年以来，我国政府继续从土地、金融、税收以及住房限购等方面持续对房地产业进行调控，在此背景下，房地产市场出现积极变化，市场供应量增加，房价过快上涨势头得到初步遏制，市场整体已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。

　　从供给情况来看，全国商品房累计施、竣工面积增速回升，市场供应量增加。

　　国家统计局发布的数据显示，2011年1-10月全国商品房累计施工面积474785.7万平方米，同比增长28.4%，增幅同比提高0.1个百分点；同期，全国商品房累计竣工面积49720.7万平方米，同比增长18.5%，增幅同比提高7.1个百分点。其中，商品住宅竣工面积39952.8万平方米，同比增长17.6%，增幅同比提高8.6个百分点。

图1 竣工面积增速回升，市场供应量增加

　　从市场需求来看，全国商品房销售面积增速回落，大多数已出台限购令城市的商品房销量已明显下降。

　　随着有关政策措施的贯彻落实，尤其是大中城市限购政策的实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，全国商品房销量总体回落。国家统计局发布的数据显示，2011年1-10月全国商品房销售面积79653.1万平方米，同比增长10.0%，增幅比今年1-9月回落2.9个百分点，比年初（1-2月）回落3.8个百分点。同期，全国商品房销售额43826.2亿元，同比增长18.5%，增幅比今年1-9月回落4.7个百分点，比今年初（1-2月)回落8.9个百分点。

　　从具体城市来看，据北京房地产交易管理网数据显示，在传统的“金九银十”两个月内，北京共成交商品住宅10734 套，相比去年19895 套的成交数量大幅下跌46%；今年前10 月，北京商品房住宅签约套数为69079 套，二手房住宅签约为101188 套，总成交为170267 套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。

　　中国指数研究院11月28日发布的最新数据显示，目前全国楼市成交量继续低迷，在最近一周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，超过八成城市住宅成交量同比下跌。其中，长沙(期房)同比降幅最大，达79.46%。其次是汕头，同比降幅达58.69%。另据统计，重点城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，达57.07%，杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅亦超过50%。

图2 今年以来全国商品房销量增速回落

　　在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。

　　据中原地产统计，截至10月31 日，10 月北京累计供应的9152 套住宅供应量创最近4 个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8 万套（另有56 个项目预期11-12 月入市，提供住宅可能超过2 万套），创造了2009 年6 月以来的最高点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22 个月时间。来自房地产企业的数据也显示，目前已公布三季报的131 家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788 亿大增44.93%，同时，131 家房企今年6 月底存货为8759 亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。

　　从价格走势来看，今年以来，特别是自4月份开始，70个大城市中月度加入降价或者止涨的城市数量越来越多，特别是8月份，新加入的成员高达两成，宏观调控政策的效果越来越明显。而在同比方面，由于有去年翘尾因素，虽然同比涨幅仍不乐观，但是越来越多的城市加入到了同比涨幅回落的行列。

　　国家统计局发布的数据显示：2011年以来，全国70个大中城市中，价格下降的城市逐渐增多，从1月份的3个增加到10月份的34个；价格持平的城市个数从7个增加到20个，而价格上涨的城市个数从60个下降到16个，但涨幅均未超过0.5%。

　　表1 今年以来全国70个大中城市新建商品住宅环比价格指数变动情况

图3 2011年以来全国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨、下跌城市个数

　　二、未来房地产调控政策取向预测

　　综上所述，目前房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。但值得注意的是，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化。笔者认为，从当前形势来看，房地产市场发展的政策环境将继续从紧，主要理由源于以下几点：

　　一是，从巩固调控效果的角度出发，一系列房地产调控政策将会继续从紧。从2010年年初开始我国政府陆续在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”等行政手段；信贷、税收等经济手段以及增加土地供应，保障房建设实行考核问责机制等各方面。一系列宏观调控政策的综合效果正在显现，调控政策正处于关键时期，决策层和业界都承受着巨大的压力。而目前随着全国房地产开发企业资金来源全面趋紧、土地市场明显降温、市场成交量处于低位、房价逐步松动的情况下，一旦放松对房地产的调控，就会影响到当初设计房地产调控政策所要达到的目标。

　　二是，最近一段时间内，政府部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。10月29日召开的国务院常务会议强调，要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡公开强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，同时又促进房地产业持续健康发展。”这给市场传递了强烈的政策继续从紧信号，同时也意味着政府在政策上将会继续加大执行力度。

　　三是，作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，“限购令”仍会继续执行。年关将近，楼市调控进入敏感时期，根据此前各个城市限购方案，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等近十个城市“限购令”即将期满。政策到此结束，还是继续补充延长限购时间，市场为此变得异常敏感。不过，国务院副总理李克强11月25日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会上发表讲话时指出：“房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。”与此同时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林近日也表示，“限购令”年底到期后肯定还会继续执行，这与国务院总理温家宝和副总理李克强分别强调的“不放松调控政策”相一致。种种迹象表明，短期内我国房地产调控政策不可能有所放松，明年多数城市仍会继续执行限购政策。

　　三、相关政策建议

　　楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不可能在一夜之间解决所有问题。就政策本身而言，以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，一系列调控政策必将开始发挥作用，但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。因此，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。

　　因此，房价不应成为政策唯一的关注点。在房价回归理性的过程中，保证房地产业的活跃程度和健康发展才是政策最应达到的效果。正因如此，对楼市的调控必须立足于两个方面：一是通过出台调控政策，让房价回归理性，并避免大起大落；二是出台科学、合理、符合国情的住房政策，有计划、有步骤地解决老百姓的住房问题。要实现这一目标，就需要从以下几方面持续完善调控政策：

　　一是改革现行的政绩考核机制。在政绩考核机制没有改革的情况下，地方政府不可能让房价一直低下去。如果调控政策过猛，脱离了经济发展规律，脱离了地方政府的可接受程度，那么房价开始新一轮反弹将在所难免。

　　二是要弱化地方政府的“土地财政”。受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”。中央对地产的调控政策最终要见效，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，必须建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，如通过增加类似“物业税”、财产税等其他税收来源，使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源，这样才能让地方政府逐步放弃过度依赖“土地财政”的财政收入模式，否则，调控可能演变成“空调”。

　　三是继续大力推进保障性安居工程建设。随着中央政府对保障房政策注入了极大的推动力量，包括发行债券、提供宽松的土地指标、采取严厉的行政追责等办法，今年开工1000万套保障房的目标基本上会达到。而这1000万套保障房建设可以带来大量固定资产投资，从而保证房地产对中国经济的推动作用。而也只有保障房建设达到一定规模后，才有可能实现决策层所设计的，让低收入者有保障、中收入者有市场、豪华型住房需求有控制的房地产格局。同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。

　　总之，楼市调控问题的关键不在于政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，并能积极按照经济规律和国情特点稳步推进，才能实现老百姓居者有其屋，保障经济社会的和谐发展。