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2011年1-11月房地产市场运行指标分析

中国产业竞争情报网  2012-01-11  浏览:


  一、国房景气指数变动情况


  全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)以100为景气线,100以上为景气空间,100以下为不景气空间。总体上看,在一系列宏观调控政策影响下,11月份国房景气指数继续回落并创28个月以来新低。国家统计局发布的数据显示:2011年11月“国房景气指数”为99.87,比10月份回落0.40点,比上年同期回落3.33点。从分类指数来看:房地产开发投资分类指数为103.62,比10月份回落0.34点,比上年同期回落1.20点;房屋施工面积分类指数为107.83,比10月份回落0.30点,比上年同期上升1.58点;商品房平均销售价格指数为98.82,比10月份回落0.61点,比上年同期回落5.52点。

 

图1 2008年12月-2011年11月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势


  从近几年房地产市场走势来看,与很多指标相比,房地产开发景气指数更能准确反映楼市变化。最近6年以来,全国房地产开发景气指数长时间运行在100以上,仅2008年底至2009年上半年时低于100,反映出楼市调控下的市场运行轨迹。


  本轮房地产调控自2010年启动以来,国房景气指数从高位开始回落,虽然今年4月份出现环比0.21的回升,但在严厉的调控政策之下,终未改变国房景气指数一路下探的趋势,11月份国房景气指数低于景气临界点并创下28个月以来新低。


  二、房地产开发投资情况


  在一系列宏观调控政策影响下,今年8月以来全国房地产开发投资同比增长幅度已经连续4个月下调,其中前11个月全国房地产开发投资增速首次跌破30%,为年内最低。国家统计局发布的数据显示:2011年1-11月全国完成房地产开发投资55483.0亿元,同比增长29.9%,增幅同比回落6.6个百分点,比今年1-10月回落1.2个百分点。

 

图2 2010年10月-2011年11月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势


  从供应结构来看,2011年1-11月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资39856.6亿元,同比增长32.8%,增幅同比回落1.4个百分点,比今年1-10月回落1.4个百分点,占房地产开发投资的比重为71.8%;办公楼投资2278.4亿元,同比增长41.0%,增幅同比提高6.9个百分点,比今年1-10月提高0.8个百分点,所占比重为4.1%;商业营业用房投资6613.6亿元,同比增长35.0%,增幅同比提高0.7个百分点,比今年1-10月回落0.5个百分点,所占比重为11.9%;其他投资6734.4亿元,同比增长9.3%,增幅同比回落42.8个百分点,比今年1-10月回落0.9个百分点,所占比重为12.2%。


  从保障性住房的供给情况来看,2011年1-11月,90平方米以下住房完成投资12184.3亿元,同比增长31.5%,增幅同比提高3.9个百分点,比今年1-10月回落2.1个百分点,占住宅投资的比重为30.6%;经济适用房完成投资1014.3亿元,同比增长9.6%,增幅比今年1-10月提高1.5个百分点,去年同期为下降5.2个百分点,占住宅投资的比重仅为2.5%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

 

图3 2010年10月-2011年11月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

图4 2009年5月-2011年11月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势


  从区域分布上来看,2011年1-11月东部地区完成房地产开发投资31997.5亿元,同比增长28.5%,增幅同比回落9.3个百分点,比今年1-10月回落0.3个百分点;中部地区完成投资11754.1亿元,同比增长29.2%,增幅同比回落3.9个百分点,比今年1-10月回落2.1个百分点;西部地区完成投资11731.4亿元,同比增长34.9%,增幅同比回落1.7个百分点,比今年1-10月回落2.9个百分点。

 

图5 2010年10月-2011年11月累计不同地区房地产投资额完成情况

图6 2008年4月-2011年11月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势


  三、房地产开发企业资金来源情况


  在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下,今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示:2011年1-11月全国房地产开发企业到位资金75208.4亿元,同比增长19.0%,增幅同比回落12.2个百分点,比今年1-10月回落1.2个百分点。其中,国内贷款11376.1亿元,同比增长1.2%,增幅同比回落23.8个百分点,比今年1-10月提高0.2个百分点;利用外资764.5亿元,同比增长16.6%,增幅同比回落42.4个百分点,比今年1-10月回落15.8个百分点;企业自筹资金31091.5亿元,同比增长30.6%,增幅同比回落19.0个百分点,比今年1-10月回落0.2个百分点;其他资金31976.3亿元,同比增长16.2%,增幅同比回落4.2个百分点,比今年1-10月回落2.6个百分点。在其他资金中,定金及预收款19228.3亿元,同比增长20.7%,增幅同比提高1.3个百分点,比今年1-10月回落4.9个百分点;个人按揭贷款7498.8亿元,同比下降5.5%,降幅比今年1-10月扩大0.6个百分点,去年同期为增长13.2个百分点。

 

图7 2010年10月-2011年11月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

图8 2008年12月-2011年11月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势


  四、商品房建筑与销售情况


  1、土地购置与待开发情况


  在一系列宏观调控政策影响下,2011年以来全国土地市场稍显冷清,房地产开发企业土地购置面积增速回落,但与此同时,待开发土地面积增速回升。国家统计局发布的数据显示,2011年1-11月全国房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米,同比增长3.0%,增幅同比回落30.2个百分点,比今年1-10月持平;同期,全国房地产开发企业待开发土地面积35186.6万平方米,同比增长25.7%,增幅比今年1-10月提高2.2个百分点,上年同期为下降10.5个百分点。

 

图9 2010年10月-2011年11月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势


  2、商品房施、竣工面积


  国家统计局发布的数据显示:2011年1-11月全国商品房累计施工面积491311.1万平方米,同比增长27.9%,增幅同比回落0.7个百分点,比今年1-10月回落0.5个百分点。其中,商品住宅施工面积376014.0万平方米,同比增长26.0%,增幅同比回落1.2个百分点,比今年1-10月回落0.8个百分点;房屋新开工面积174951.8万平方米,同比增长20.5%,增幅同比回落28.2个百分点,比今年1-10月回落1.2个百分点。

 

图10 2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势


  国家统计局发布的数据显示,2011年1-11月全国商品房累计竣工面积59326.2万平方米,同比增长22.3%,增幅同比提高12.7个百分点,比今年1-10月提高3.8个百分点。其中,商品住宅竣工面积47767.4万平方米,同比增长21.5%,增幅同比提高14.4个百分点,比今年1-10月提高3.9个百分点。

 

图11 2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势


  3、全国商品房销售情况


  国家统计局发布的数据显示,2011年1-11月全国商品房销售面积89593.9万平方米,同比增长8.5%,增幅同比回落1.3个百分点,比今年1-10月回落1.5个百分点。其中商品住宅销售面积79639.1万平方米,同比增长7.5%,增幅同比提高0.1个百分点,比今年1-10月回落1.5个百分点;同期,全国商品房销售额49046.9亿元,同比增长16.0%,增幅同比回落1.5个百分点,比今年1-10月回落2.5个百分点。其中商品住宅销售额40581.1亿元,同比增长13.7%,增幅同比提高0.9个百分点,比今年1-10月回落2.6个百分点。

 

图12 2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

图13 2010年10月-2011年11月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势


  五、全国房地产市场价格变动情况


  新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个,比10月份增加了2个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有61个,比10月份增加了4个。


  二手住宅价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有51个,持平的城市有12个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有21个,比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。