2014年1-8月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数继续下跌；二是房地产开发投资增速继续下行；三是房地产开发企业到位资金增速呈现冲高回落的态势；四是全国商品房销售同比负增长仍在加大；五是8月份，全国70个大中城市房价环比下降，同比仍上涨。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2014年以来，房地产市场受持续收紧的信贷，不动产登记制度、税费环境以及市场供需关系等因素影响，下行压力明显。目前楼市已经步入周期性调整期，房地产行业今年的整体下行趋势将持续。国家统计局发布的数据显示：8月份，“国房景气指数”继续下跌为94.79，比上年同期回落2.50点，比上月回落0.03点，距景气100已有5.21个百分点，处于95以下为较低水平。

　　图1 2010年4月-2014年8月“国房景气指数”变动趋势

　　注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　受楼市政策面驱动，2014年8月新开工和施工面积延续上月回升趋势，但房企投资意愿仍受制于上游高企的库存，2014年1-8月投资增速继续下行。国家统计局发布的数据显示：2014年1-8月，全国完成房地产开发投资58,974.5亿元，同比增长13.2%，增幅同比回落6.1个百分点，比2014年1-7月回落0.5个百分点。

　　图2 2013年7月-2014年8月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2014年1-8月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资40,159.3亿元，同比增长12.4%，增幅同比回落6.8个百分点，比2014年1-7月回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%；办公楼投资3,383.7亿元，同比增长18.7%，增幅同比回落21.3个百分点，比2014年1-7月回落0.6个百分点，所占比重为5.7%；商业营业用房投资8,812.6亿元，同比增长22.9%，增幅同比回落3.6个百分点，比2014年1-7月提高0.6个百分点，所占比重为15.0%；其他投资6,618.8亿元，同比增长4.0%，增幅同比回落2.1个百分点，比2014年1-7月提高0.2个百分点，所占比重为11.2%。

　　从住宅供应结构来看，2014年1-8月，90平方米以下住房完成投资12,778.4亿元，同比增长8.2%，增幅同比回落10.1个百分点，比2014年1-7月回落0.6个百分点，占住宅投资的比重为31.8%；别墅、高档公寓完成投资2,452.7亿元，同比增长9.8%，增幅同比提高7.0个百分点，比2014年1-7月提高0.2个百分点，占住宅投资的比重为6.1%。

　　图3 2013年7月-2014年8月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2012年2月-2014年8月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2014年1-8月，东部地区完成房地产开发投资33,524.7亿元，同比增长13.6%，增幅同比回落3.8个百分点，比2014年1-7月回落0.5个百分点，占全国房地产开发投资的比重为56.9%；中部地区完成投资12,289.4亿元，同比增长10.6%，增幅同比回落8.8个百分点，比2014年1-7月回落1.0个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.8%；西部地区完成投资13,160.4亿元，同比增长14.4%，增幅同比回落9.9个百分点，比2014年1-7月回落0.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为22.3%。

　　图5 2013年7月-2014年8月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2011年9月-2014年8月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　继上月资金增速大幅回升后，8月份房地产开发企业到位资金增速呈现冲高回落的态势，显示短期政策效应开始下降。其中，定金及预收款和按揭贷款增速持续下滑，一方面反映了银行信贷偏紧的情况，另一方面也有楼市低迷期购房者持币观望的因素。总体来看，房企资金到位情况不容乐观。国家统计局发布的数据显示：2014年1-8月，全国房地产开发企业到位资金79,062.1亿元，同比增长2.7%，增幅同比回落26.2个百分点，比2014年1-7月回落0.5个百分点。其中，国内贷款14,663.6亿元，同比增长13.8%，增幅同比回落16.5个百分点，比2014年1-7月回落0.9个百分点；利用外资340.8亿元，同比下降0.9%，降幅比2014年1-7月缩小8.3个百分点，而上年同期为增长17.2%；企业自筹资金32,618.0亿元，同比增长11.6%，增幅同比回落5.1个百分点，与2014年1-7月持平；其他资金31,439.8亿元，同比下降8.9%，降幅比2014年1-7月扩大0.8个百分点，而上年同期为增长40.9%。在其他资金中，定金及预收款18,905.4亿元，同比下降10.7%，降幅比2014年1-7月扩大0.5个百分点，而上年同期为增长38.1%；个人按揭贷款8,697.0亿元，同比下降4.5%，降幅比2014年1-7月扩大0.8个百分点，而上年同期为增长50.3%。

　　图7 2013年7月-2014年8月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2011年9月-2014年8月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2014年1-8月，土地购置同比有所回升，降幅小幅收窄，土地市场环比继续改善。国家统计局发布的数据显示，2014年1-8月，全国房地产开发企业购置土地面积20,787.4万平方米，同比下降3.2%，降幅同比缩小5.9个百分点，比2014年1-7月缩小1.6个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积38,230.5万平方米，同比增长2.9%，增幅同比回落0.8个百分点，而比2014年1-7月提高2.4个百分点。

　　图9 2013年7月-2014年8月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2014年1-8月，施工面积同比停止下降，新开工面积降幅继续收窄。国家统计局发布的数据显示，2014年1-8月，全国商品房累计施工面积652,952.5万平方米，同比增长11.5%，增幅同比回落2.9个百分点，比2014年1-7月提高0.2个百分点。其中，商品住宅施工面积465,242.5万平方米，同比增长8.3%，增幅同比回落3.7个百分点，比2014年1-7月提高0.1个百分点；房屋新开工面积114,381.5万平方米，同比下降10.5%，降幅比2014年1-7月缩小2.3个百分点，而上年同期为增长4.0%。

　　图10 2013年7月-2014年8月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2014年1-8月，全国商品房累计竣工面积49,758.8万平方米，同比增长6.7%，增幅同比提高2.1个百分点，比2014年1-7月提高2.2个百分点。其中，商品住宅竣工面积38,036.4万平方米，同比增长4.8%，增幅同比提高3.4个百分点，比2014年1-7月提高2.1个百分点。

　　图11 2013年7月-2014年8月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　随着各地楼市限贷限购集中松绑进入尾声，政策宽松的边际效应递减，楼市回归市场机制驱动。由于房企的库存水平处于高位，而房价调整尚未到位，销量下滑趋势延续。2014年1-8月，商品房销售同比负增长仍在加大。国家统计局发布的数据显示，2014年1-8月，全国商品房销售面积64,987.5万平方米，同比下降8.3%，降幅比2014年1-7月扩大0.7个百分点，而上年同期为增长23.4%。其中，商品住宅销售面积57,094.4万平方米，同比下降10.0%，降幅比2014年1-7月扩大0.6个百分点，而上年同期为增长24.4%；同期，全国商品房销售额41,661.0亿元，同比下降8.9%，降幅比2014年1-7月扩大0.7个百分点，而上年同期为增长34.4%。其中，商品住宅销售额34,314.2亿元，同比下降10.9%，降幅比2014年1-7月扩大0.4个百分点，而上年同期为增长35.7%。

　　图12 2013年7月-2014年8月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2013年7月-2014年8月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有3个，上涨的城市有48个。8月份，同比价格变动中，最高涨幅为6.4%，最低为下降5.6%。

　　二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有32个，持平的城市有1个，上涨的城市有37个。8月份，同比价格变动中，最高涨幅为5.2%，最低为下降10.5%。

　　表1 2014年8月份70个大中城市住宅销售价格指数

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》