一、一线城市“地王”频出

　　5月份以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市的土地市场成交非常活跃。在广州，一个月之内就拍出三块“地王”：5月6日，佳兆业以18亿元、配建7万平方米保障性住房的代价，拍得广州白云区总面积14万平方米的土地；5月23日，在广州白云区沙太路梅花园宅地的拍卖中，又是佳兆业以约8亿元、配建1.96万平方米保障房的价格竞得。同日，越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元、配建4.2万平方米保障房的价格，竞得海珠区一临江地块，剔除保障房后的楼面地价，达到3.5万元/平方米。

　　6月份第一周，佳兆业集团控股子公司上海新湾投资发展有限公司以5.25亿元摘得嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块，折合楼面价6037元/平方米，溢价率101%。该地块也是其5月份以来在土地市场上竞得的第六幅地块。至此，佳兆业近期在广州、深圳等城市拿下了多幅“地王”地块，强势的扩张势头引人关注。与此同时，5月份以来摘得“地王”的房企还有金地集团、和瑞地产、北京世纪鸿、中铁建、泰禾集团、福润天成等。

　　在“地王”不断被刷新的背后，土地成交均价也不断创出新高。易居房地产研究院跟踪的4个一线城市和6个二线城市数据显示：5月份10大城市土地成交均价为3015元/平方米，同比暴涨216%。此外，由于房企拿地积极，高溢价地块也随之增多。

5月份以来部分“地王”情况

　　二、“地王”频出的原因分析

　　事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5 月份才露端倪。在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何频出“地王”？综合各方面因素来看，笔者认为主要源于以下三个方面：

　　第一，从政策层面来看，由于地方政府对“国五条”及其细则落地的力度不一，导致整体市场依然在延续之前的热度，开发商对于未来房价上涨的预期不断高涨，并促使其敢于逆调控而高价拿地。

　　由“国五条”及其细则引发的本轮调控，当时被认为是自2010 年开始、2011 年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税的政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。然而，从各地相继出台的“国五条”实施细则中可以非常明显地看出，各地细则并没有实质性内容。“国五条”的核心内容是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个税”政策，但这一点在地方细则中并没有明显体现。上海、北京的细则虽然提出会严格执行“20%个税”政策，但是如何严格、怎么执行都没有明确。需要特别指出的是，按照要求，30多个城市应该在3月底前公布房价控制目标，但截至4月末，35个城市才发布了“国五条”地方细则，有些选择原文转发“国五条”；更有甚者，细则内容只有廖廖几十个字，被业内戏称为“发了一条微博”；海南态度更为果敢，表示将不出台实施细则，成为第一个对抗中央调控的省份。而广州、深圳、天津、南京、厦门、合肥、大连等城市，都把住房价格调控的目标设定为“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”。也就是说，只要房价涨幅不高于居民收入涨幅就可以接受。如果以此为标准，抑制房价上涨，使“房价合理回归”将长期成为一句空话。

　　由于各地“国五条”细则落地的力度不一，导致整体市场依然在延续之前的热度，这也增强了房企看好后市的预期。房企之所以敢于逆调控而高价拿地，根本原因是预期未来房价将会上涨且会越来越高，预期调控最终会演变成“空调”。毫无讳言，我国房地产市场目前最大的危机在于对高房价的市场预期。在房价将会越来越高的预期下，无法按捺的各种需求放弃观望等待，预期驱使其毅然决然地果断进入市场实施购买行为，结果是将房价一波又一波推向高位。

　　第二，从市场运行情况来看，随着2012年下半年以来房地产市场成交量的不断走高，房企资金面全面好转，为竞相买地提供了强有力的物质保障。

　　2012年下半年以来，在利率下调、购房成本降低以及刚性需求集中释放等因素影响下，市场成交逐渐活跃，2013年开始全国商品房销售面积和销售额整体一直处于快速上升通道中，1-2月份增幅分别为49.5%和77.6%，双双创下2010年以来的历史新高。虽然近几个月在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期。国家统计局发布的数据显示，2013年1-5月全国商品房销售面积和销售额分别同比增长35.6%和52.8%，而上年同期分别为下降12.4%和7.1%。

2012年下半年以来全国商品房销量渐趋活跃

　　随着市场成交量的渐趋活跃，房地产开发企业资金链开始好转。中国人民银行发布的数据显示：2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。其中个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，全年增加9610亿元，同比多增23亿元。国家统计局发布的数据显示：2013年1-5月，全国房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增幅同比提高24.3个百分点。另据中原地产研究中心统计，今年以来10大标杆房企融资额度已经达到了380亿元，不到半年时间已接近2012年全年的413亿融资额，相比2012年下半年的融资额151.6亿元上涨了150%。各大房企资金面的全面好转为竞相买地提供了强有力的物质保障。

2012年下半年以来开发企业资金链逐渐好转

　　
　　
　　第三，从现行体制来看，地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用，尤其是在宏观经济基本面出现回落的背景下，地方政府的卖地冲动更大，而且会放出很多优质地块以激活市场。

　　中原地产研究中心统计数据显示：1-5月份全国13个一、二线城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙）合计土地出让金高达3084.62亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨了126%。北京与上海的土地出让金均超过了500亿元。5月份全国主要的一、二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿元。由此可见，地方政府从高地价、“地王”中获益匪浅，为了土地财政、房地产税收和GDP政绩，一些地方政府在巨大的利益诱惑下暗地里放任地价、房价的大幅上涨。

　　另据财政部发布的4月份财政收支数据显示，4月份中央财政收入5357亿元，同比下降2.2%；地方财政收入6074亿元，同比增长14.7%。此次中央财政与地方财政并没有像往常实现同步增长，而是意外出现“一负一正”倒挂现象备受市场关注。由于涉及房地产的税收绝大部分属于地税，而此次公布的数据恰逢“国五条”细则出台之后，房地产引领地方财政增长意味着地方政府对房地产业的依赖程度仍然严重，这或将导致地方政府进一步推高地价的风险，也使“国五条”等房地产调控效果大打折扣。

　　三、警惕“地王”效应再次助长房价上涨预期

　　根据以往经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。实际上，每一次“地王”的诞生拉动周边房价的集体上扬已经成为一条“定律”，购房者也早已意识到，“地王”周边房价存在巨大的升值空间。以广州近期三大地王为例，其周边房价上涨空间巨大。据报道，番禺万达公寓去年卖1.4万元/平方米，现在其“地王”楼面价已超过1.4万元/平方米；同宝路“地王”楼面价达到了2.6万元/平方米，而周边的房价目前只有2万元/平方米左右；南洲路“地王”楼面价高达3.6万元/平方米，周边房价则是3万元/平方米左右。可以预计，届时三大地王的房价将肯定远超周边物业现时房价，而周边物业巨大的升值前景也因此而更加凸显。

　　“面粉涨了，面包能不涨吗？”人们对于土地市场持续升温的疑虑，源自对未来房价的担忧。整体来看，当下楼市量价均居于高位，开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。如果土地市场继续屡创“地王”，房价便只能节节攀升，并且购房者对房价上涨的预期就将不断走高。在这种预期下，各类需求就将恐慌性入市，使得住房市场形成“地价越来越高——房价越来越高——房价上涨的市场预期越来越高”的恶性循环，如果无法控制，最终的结果必将使得地价、房价面临着全面失控的风险。

　　因此，在当前市场形势下，政府应全面警惕“地王”效应再次拉动房价上涨预期，尤其是地方政府，不能一边喊着“调控房地产，控制高房价”，一边却不断推高地价成为开发商创造“地王”的助推者。

　　笔者认为，5月份以来，上海、广州等一线城市的“地王”纪录屡被刷新，房企拿地异常积极反映出房企对市场预期较为乐观，但土地价格最终会传导到房价，如果再次形成上涨预期，调控效果将前功尽弃。而改变房价上涨预期，必须首先改变地价上涨预期。就目前形势来看，要打破地价上涨预期，必须弱化地方政府的“土地财政”，以打破地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”。中央对地产的调控政策最终要见效，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，必须建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，如通过增加类似“物业税”、财产税等其他税收来源，使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源，这样才能让地方政府逐步放弃过度依赖“土地财政”的财政收入模式，否则，调控将一次次演变成“空调”。

　　与此同时，政府应引导公众清晰地判断“地王”的真伪。因为“地王”未必成就“楼王”曾被市场所验证。2008年、2010年先后出现的“地王退地”、“地王收回”、“地王的自我救赎”等类似集中报道表明：不论市场冷热，“地王”在任何时候都是“吸引眼球”的焦点。“地王”是开发商的市场预期、经营投资策略和地块自身的优质特征等多重因素共同作用的结果，是市场运行的产物之一，是任何一个竞争性市场都可能出现的结果。因此，作为市场的理性参与者，尤其是在市场的敏感时期，公众应当冷静观察，深入思考，切勿因各种 “地王”而出现恐慌的入市心理。

　　总之，不继续强化房地产调控就绝不会遏制住高房价、高地价，这是地方政府无论如何都不能回避的问题。在此关键时期，面对不断上涨的地价、房价，各级政府应当承担起责任，在保障普通居民居住条件上有所作为。这不仅需要政府有更多的精力关注房价，对房地产市场的健康发展予以调控，更需要政府提高公共政策水平和政策执行能力。从目前房地产市场运行态势来看，只要将“国五条”及其细则以及已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，实现老百姓“居者有其屋”的目标将一步步变为现实。