以限购、限贷、限价等为特色的史上最严调控推出至今已半年多，但楼价上涨的势头并没有被遏制，调控政策如限购，也有向二三线城市扩散的趋势。未来房地产行业如何转变？楼价走势受哪些因素影响？
在今年开发商与购房者的角力中，政策天平频频向后者倾斜，但在如今CPI高涨、通胀压力加大、投资渠道缺乏的现状之下，房价却仍然还有支撑，买家依然还在观望中煎熬。在调控依然从紧、保障房与商品房并驾齐驱的变局中，下半年楼市将何去何从？这个看似让人审美疲劳的发问，却依旧牵动人心。
2011年的楼市，可谓调控当道，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，这是一个房地产的转型时代，房地产的发展方向开始转变。通过采访多方人士，为您梳理可能改变楼市格局的五大因素。
经济大势：通胀高企助涨楼市“钱”景？
CPI一路高歌。从4月的5.3%，到5月的5.5%，再到6月的6.4%，通胀数据连续上扬。8月9日，国家统计局公布，7月居民消费价格(CPI)同比上涨6.5%，创下37个月以来新高。市场普遍预测，在CPI高企的背景下，央行近期很有可能有新一轮的加息或上调准备金利率的动作。应对通胀风险，执行货币紧缩政策，成为政府当前工作的重中之重。
CPI高企，意味着生活成本的不断提升，以及货币能代表的实物购买力不断贬值。在此背景下，越来越多的人倾向于将资本换算成资产，因此，房产、贵金属等资产的价格仍然将维持高位，以抵御通货膨胀的影响。
从近期来看，通胀压力仍然无法去除，高涨的通胀预期仍然成为目前支撑楼市成交、支撑楼价高企的首要因素。上周在市场中看到，“不买还会涨”、“楼价没有理由下跌”等言论风行。不少别墅项目在严厉的限购、限贷环境下，居然能够“出乎意料地热卖”，不少商用物业也非常热销，老城区稀缺资源物业甚至出现小幅涨价……这一系列现象都折射出，治理楼市之根本还是在于楼市之外，而楼价的问题很大程度上是通胀的问题。
调控政策：史上最严调控与双轨制并行
在楼市一路高歌、持续高涨的背景下下，2011年1月“新国八”出台，至今43个城市限购。2010年4月，以“国十条”为序幕的房贷新政二次调控拉开帷幕，同时要求地方政府根据实际情况限定购房套数。7月12日，国务院常务会议针对房地产调控再做部署，称限购年内不取消，房价上涨过快的二三线城市将限购，简称“新国五条”。
当然，调控的目的不仅仅止步于抑制投机性购房和楼价回归。继房产税试点、限购等一系列政策出台之后，中央政府再出重拳——今年建1000万套保障房，不仅如此，到2015年的5年内还将建3600万套保障房。
不管争议几何，“双轮驱动”政策显然已经启动。据住房城乡建设部8月5日公布数据显示，截至6月底，全国22个省、市、自治区上半年保障房建设开工率为56.6%。“一个是限制投机需求，一个是扩大中低收入居民住房供给，两者已经形成了房产调控的组合双拳。”国家发改委投资研究所研究员、中国投资协会会长张汉亚表示，随着今年1000万套保障房开工，我国的供房体系或将发生根本性变化，1000万套保障房的量能，相当于去年全年商品住房的销售总量，这意味着“商品房+保障房”的双轨制时代即将到来。
金融紧缩：一剑双刃加息新政组合出击
今年7月7日，央行宣布年内第三次加息。在此次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%.而由于今年广东不少银行上调房贷利率，这意味着目前的房贷利率水平，几乎是10年来最高点。
在知名财经评论员陈真诚的观察中，加息对楼市的作用犹如“悬在头顶的利剑。”他认为，加息对房地产市场不仅有实际效果，而且还有后续效果，前者意味着购房者按揭成本增加，后者则对市场有明显的“警示”作用，是调控的主要信号之一。
如果说加息是此次金融调控中“温水煮青蛙”的手段，而央行一年之内六次上调存款准备金率，就让整个信贷规模大为缩水，对房地产市场的买卖双方，意味着购房者贷款门槛提升，开发商开发贷更难获取。
房地产信托和外资也曾是各路发展商资金获取的重要渠道，而在今年银监会和外汇局多次发文要求限制这两大领域资金流入房地产市场，而发展商以民间借贷获取资金的代价也大为增加。
央行三度加息之后，不少业界专家都判断会继续加息，金融紧缩的势头短期内还将持续下去。
供需关系：存量房巨大，市场供求“大逆转”
一边是购买力被限制，刚需“透支”，另一边供应量还将不断攀升。
根据中原监测数据显示，今年6月，6个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、青岛)的存量同比增加了22%。而来自我省的数据也表明，以石家庄为代表的河北楼市，同样迎来市场供求关系的大逆转：8月2日，石家庄市住房局公布的数据显示，7月市场新增供应量33.5万平方米。其中住宅新增供应量19万平方米，商业办公新增供应量14.5万平方米。商业门脸、写字楼、别墅等逐渐超过商品房住宅供应量，成为当前市场增长较快的楼市供应类型。“从现在全国重点城市的情况来看，已经是供应略大于需求。”河北大唯兄弟房地产经纪公司总经理魏立京表示，随着供应量的增加而需求平稳，供求关系已经逆转。
而在石家庄博润投资顾问有限公司执行董事龙星看来，库存量的上升，主要是源于两类产品的销售压力加大。一种是以改善型需求为主的别墅、大户型豪宅，另一种是区位优势不明显的普通住宅。“而销售压力较大的这两类产品，不是降价就能够解决问题的。”
同时，住宅的“黯淡”对应的是非住宅物业迎来了“春天”。随着不少一二线城市住宅受到限购、限贷和限外等多种政策的调控，不少投资性质的资金流入非住宅领域。此外，许多二三线城市主打休闲、度假的泛地产类物业也开始大行其道。
购买能力：“三限”发力，购买力严重受挫
今年春限购令出台时，“80后”马辉一度雀跃，以为房价就此会降下来。但观望至今，房价没见松动，他始终拿不定主意。
房价仍然高企，购房成本越来越高。即便忽略上升的房价不计，光是高昂的贷款利息，就已令不少首次置业者以及改善型买家望而生畏。
购买力萎缩的背后是楼市成交量的减少。另一方面，天量保障房亦来抢压购房力。今年，全国将建1000万套保障房，如此天量房产投身楼市，必会吸纳一部分夹心层买家。
满堂红研究部高级主任肖文晓估算，具备买商品房实力的买家投身保障房的“比例大概约有一成”。来自石家庄市住房局的数据显示，1-6月份石家庄市区商品住房上市284万平方米，成交面积183万平方米，供应量大于成交量。同比去年1-6月，供应量增长了40.54万平方米，增幅16.7%；成交量则明显下降，降幅10%。
这个数字一方面体现出限购限贷政策对于购房者的影响，另一方面则反映出市场浓厚的观望情绪。业内人士认为，下半年楼市将会出现新一轮降价促销潮。从长期看，房企实施转型战略、谋求新发展空间，将是不可避免的趋势。
值得关注的是7月20日，首个针对土地市场的“国五条”横空出世，剑指土地调控。在五条要求中，被认为与楼市调控相关的措施包括：依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。采取多种措施增加普通商品住房用地供应等。
这场房产和土地市场首次配合亮出的调控“组合拳”，意图非常明确，就是保证并增加土地供应，并将保障性住房和商品房用地同时纳入调控。
