房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，遏制房价过快上涨势头已成为当务之急，“限购”一词也在此时出现在调控的诸多措施当中，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下，各地限购令纷纷出台。截至2011年9月14日，全国已有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州等45个城市出台了限购令。本文将就限购政策出台的背景、对市场的主要影响进行简要分析，并在此基础上提出相关政策建议。

　　一、“限购”政策出台的背景

　　2009年年末，我国政府相继出台了一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策，2010年1-2月份房地产市场出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的积极变化。但3月份随着“新地王”的出现，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建商品住宅销售价格同比上涨15.9%，房价再一次创出新高、呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。

　　房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，遏制房价过快上涨势头已成为当务之急。在此背景下，中央政府高度重视，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这个被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”，“限购”也出现在这一政策中。“新国十条”中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”此后不久的4月30日，北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房。其他城市对于“限购”应者寥寥。

　　在“新国十条”等一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，2010年上半年全国房地产市场除开发投资外，其余各项运行指标均出现了不同程度的下降。然而，进入8月份后，房地产市场又出现了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象。针对房地产市场的新情况、新问题，10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任。“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。截至2011年9月14日，全国已有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连等45个城市出台了限购令。

图1 截至9月14日全国限购城市名单

　　二、“限购”政策影响评价

　　限购政策实行一年多以来显然是有效果的，这主要可以从两方面数据来体现：

　　一是从成交量来看，全国商品房销售面积增速扩大幅度继续放缓，大多数已出台限购令城市的商品房销量已明显下降。国家统计局发布的数据显示：2011年1-8月全国商品房销售面积59854.2万平方米，同比增长13.6%，增幅虽与今年1-7月持平，但增速扩大幅度继续放缓。其中，8月份全国商品房销售面积7817万平方米，同比增长13.5%，增速比上月缩小4.3个百分点。从各地区周监测数据来看更为明显，中国指数研究院公布的一周（9.5-9.11）楼市交易数据显示，其监测的35个城市中，19城市楼市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到60.85%。其次是长沙，同比跌幅亦超过50%。重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，北京、重庆、杭州(不含萧山和余杭)、广州、成都、南京及上海同比下降幅度都超过30%。而在9月第一周(8.29-9.4)，深圳的楼市成交量便出现了超过50%的同比跌幅。同时，北京、上海、深圳、杭州也连续2周楼市成交量同比下滑逾3成的情况。

　　另据搜房网统计数据显示，9月5日-11日的一周内，北京住宅签约1104套，环比前一周下跌23.07%，同比去年同期则大跌72.74%，日均签约仅158套。而2010年9月北京的日均成交量则达到了407套。9月10日-12日的中秋小长假期间，北京二手房市场日均签约更是仅为40套，创今年小长假成交量新低。上海9月前11个交易日全市新建商品住宅也仅成交19.17万平方米，不到自2005年有网上房地产交易记录以来同期平均水平的一半。广州中秋假期前两日的日均成交量也较去年大幅萎缩了55.3%。

图2 2011年1-8月累计主要地区商品房销售面积同比增长率变动趋势

　　二是从价格走势来看，今年以来，特别是自4月份开始，70个大城市中月度加入降价或者止涨的城市数量越来越多，特别是8月份，新加入的成员高达两成，宏观调控政策的效果越来越明显。而在同比方面，由于有去年翘尾因素，虽然同比涨幅仍不乐观，但是越来越多的城市加入到了同比涨幅回落的行列。

　　国家统计局发布的数据显示：2011年4月份，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。5月份，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个；与4月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了6个，涨幅比4月份缩小的城市有27个。6月份，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个；与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。7月份，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。8月份，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。

图3 2011年1-8月部分重点城市新建住房价格指数环比变动趋势

　　从短期来看，“限购令”的确能起到立竿见影的效果，但从本质上来说，仅靠政府干预遏制房价效果有限。以上海的限购令为例，在一定时期内限定居民家庭购房套数，但“一定时期”到底是多长时间没有明确界定，这无疑将让限购令大打折扣。与此同时，2011年8 月17 日，住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5 项建议标准，这5 项建议标准是：6 月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1 至6 月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6 月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1 至6 月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。并要求各省在8 月20 日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。

　　针对上述5项建议标准，住房和城乡建设部明确提出，符合上述5项条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。但各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。时至9月底，距住房和城乡建设部原来要求的8月20日出台第二轮限购城市名单的时间表已经过了一个月，然而目前仅有浙江台州、衢州这两个城市出台了相关的细则，其他城市则无响应。此外，辽宁丹东、广东韶关近日则以限价来取代限购。可见，第二轮限购名单在二三线城市中遭遇出台困境。

　　三、相关政策建议

　　楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不可能在一夜之间解决所有问题。就政策本身而言，以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，一系列调控政策必将开始发挥作用，但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。因此，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。

　　因此，房价不应成为政策唯一的关注点。在房价回归理性的过程中，保证房地产业的活跃程度和健康发展才是政策最应达到的效果。正因如此，对楼市的调控必须立足于两个方面：一是通过出台调控政策，让房价回归理性，并避免大起大落；二是出台科学、合理、符合国情的住房政策，有计划、有步骤地解决老百姓的住房问题。要实现这一目标，首先要改革现行的政绩考核机制。在政绩考核机制没有改革的情况下，地方政府不可能让房价一直低下去。如果调控政策过猛，脱离了经济发展规律，脱离了地方政府的可接受程度，那么房价开始新一轮反弹将在所难免。

　　二是要弱化地方政府的“土地财政”。要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，必须建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，如通过增加类似“物业税”、财产税等其他税收来源，使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源，这样才能让地方政府逐步放弃过度依赖“土地财政”的财政收入模式。

　　三是必须大力推进保障性安居工程建设。房价上涨过快，有庞大市场需求支撑的因素，背后是中低收入群体的基本居住需求得不到满足。加大保障性住房建设力度，将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。

　　总之，楼市调控问题的关键不在于政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，并能积极按照经济规律和国情特点稳步推进，才能实现老百姓居者有其屋，保障经济社会的和谐发展。