2011年，是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年，西安楼市先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，以及保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。

　　楼市新政

　　上半年西安楼市可以用卖方恐慌、买方纠结，“供需倒挂”，“金三月不金”，“红五月不红”来形容，在告别2011年上半年之后，房价下行压力也越来越大。虽然市场中多数分析人士给出的判断是西安房价将会“平稳上涨”，但开发商们还是如履薄冰，在新政策与“金九银十”的双重压力下，是选择不断推进，还是暂缓脚步，使很多开发商犯了难。

　　调控改变住房需求紧握当下市场脉搏

　　业内人士表示，今年下半年楼市调控还将稳步推进，楼市上半年营销战肯定还将在下半年延续。纵观当前的房地产市场，可以发现正在发生着几大变化：住房需求方面，首先是投资性购房需求，得到了政策性抑制。限购令的推出，在很大程度上抑制了房地产市场的投机性和投资性，使一部分人无法进行恶意囤房，抬高房价。

　　其次是恐慌性购房，一定程度上有了缓解。在政府一轮轮调控政策的打压下，房地产市场正处于平稳的过渡期，房价不再突降突升，所以对于购房者来说，暂时是不存在恐慌的，政府的调控政策为购房者吃了一颗定心丸。

　　最后，超前性购房需求，开始理性回归。西安房价一再攀升，高温不降，使很多购房者将买房当做一种投资，超前购房的情况屡见不鲜。很多人都是为了等待房价升高之后，再将其卖出，赚取差价。但经政府政策的调控之后，很多购房者开始选择理性投资，科学置业。
 

　　库存上行房价下行打折优惠之风愈演愈烈

　　楼市价格战

　　近期，西安的新楼盘不断推进，楼市开始进入蓄水阶段。库存上升，也使部分开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。

　　西安部分开发商已开始降价销售，降价幅度大约在5%，不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘。有开发商告诉我们：“现在的降价楼盘，都是之前没有销售的，或者新开盘的，如果正在销售的楼盘突然降价，则会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满。”

　　现金流的需求、对外展示收入和利润增长的需要等等，种种因素致使开发商不能放慢建设步伐。大多数开发商的想法似乎都是拿地、开发和销售，将资金“锁定”在土地上只是少数开发商的做法。而本次调控政策下，开发商需要面对的难题，除了下半年发力努力完成全年业绩外，还需要思考在中国房地产发展的下半年如何跻身领先之列。

　　当前，政策对经济的影响力太大，所以开发商也应该从现在起，为应对地产多元化的发展做好转型准备。房地产在经历了十几年的快速发展后，消费者对产品的需求存在差异化，所以开发商面临的当务之急是增强自己的核心技术和多元化的开发能力。

　　货币政策影响大于调控力度高品质楼盘成刚性最“爱”

　　不断收紧的货币政策

　　统计发现，房地产企业从银行得到贷款的增速低于10%。这低于10%的速度，此前只有2004年银根紧缩与2008年金融危机时才出现过。另外，房价过快上涨的预期已经改变，以前，房地产企业依靠地价与房价快速上涨的盈利模式已结束，最后，房地产企业的风险开始增加。未来，房地产企业之间的优胜劣汰将加剧，房企退出、并购、转型的案例将增多。从当前的经济形势分析，货币政策的持续收紧是大势所趋。

　　目前，中、农、工、建四国有银行，个人贷款咨询部的人员回答均是“目前个人首次贷款购房的首付仍为30％，二套房贷为60%”。利率方面，四大银行的利率已经调升至7.9%。即便如此，个别银行也已暂缓办理房贷，还有部分银行只进行有限的选择性放贷，首套房贷款利率不仅没有优惠，而且还有一定程度的上浮，此外，有部分银行已经拒绝贷款给外地办理二套房的置业者。所以，开发商可以从房贷出发，在融资问题上提出一些新想法。

　　西安作为一个刚需旺盛的城市，刚需人群占到了购房总群体中的大半壁江山，首付和贷款的提高，是对购房者再一次消费能力的考验。势必挫伤这一群体的置业积极性。7月9日，住建部政策研究中心副主任秦虹提醒，以前，不论开发商盖什么样的房子，都能卖出去，而现在，想要卖出去，就得有卖点，必须推陈出新。”

　　在我们的走访中，发现很多购房者都有这样的观点，哪家的楼盘品质好，开发商的资质好，或者是楼盘的规模大，才会去选择购买，对于那些小楼盘，或者是开发商的资质比较低的，他们则选择暂缓考虑。所以，面对政策的调控，很多开发商应该将眼光放在楼盘的品质上，无论您选择开发商业性楼盘，或者养老、景观、教育之类的楼盘，都要在质量上有所保证，只有在品质上得到了购房者的认可，即使没有太多的优惠，也会吸引众多置业者的眼光。

　　就拿城北来说，在限购的大背景下，再加上传统的淡季，让城北的楼市平淡不少，连续几周销量低位运行。为了拉销量，开发商花样百出，打折、送礼品、老带新送物业费、内部认购等等。但是真正让购房者心动的却是楼盘的品质，周边的配套，高性价比楼盘一直都是市场的宠儿，例如领汇·双河湾，首创国际城等大品牌项目，依然很受欢迎，可以看出低总价、高性价比的房源已经渐渐演变为市场的“主角”。

　　面对房地产市场“强攻”“大调”，是裹足不前还是积极对待ς这是一个问题。态度决定一切，当你选择自省，你会更理性，当你选择按兵不动，就可能会不进则退!面对下半年楼市调控稳步推进的现状，针对限购政策向二三线城市的推广及购房者心态的变化，开发商或将推出花样更多的营销活动，我们不得而知。上半年楼市的营销战肯定还会在下半年持续上演，或许此次调控下，楼市会上演持久战。而对于调控时期的开发商来说，营销策略会有哪些新亮点，如何推陈出新，如何让自己跻身于强者之列？我们不得而知，这需要开发商们的智慧与思考。而我们将拭目以待！