（一）影响房地产市场运行的因素分析

　　2011年我国宏观经济将保持平稳较快增长；新增信贷和M2增幅不会有更大的降低，货币流动性过剩状况难以根本扭转；美钞大量发行带来国际大宗商品价格的上涨，我国农产品和要素价格也将持续上涨，通胀压力仍然较大。宏观经济环境将对房地产市场产生影响，给房地产调控带来一定难度。

　　1.住房需求仍然比较旺盛，房价存在上涨的压力。当前我国城市住房需求仍然比较旺盛。一是我国仍然处在工业化和城镇化的过程中，包括农民工在内的外来人口将继续向经济发达地区的一、二线城市聚集，这些城市的无房刚性需求比较大。而二、三线城市正处在大规模的城市化建设中，旧城拆迁带来的被动住房需求在增加。二是我国分配制度改革将较大幅度增加居民收入，居民改善住房的愿望更强烈。三是2011年物价水平将居于高位，通胀预期增加了购房保值增值的需求。四是人民币升值预期使境外热钱蠢蠢欲动，寻机进入国内房地产市场。五是一些地方政府的“限购令”年底已经到期，一旦松动，将有大量被抑制的需求释放。

　　2.保障房供给增加，能适度分流住房市场的压力。住房和城乡建设部已经明确，在2010年建设580万套保障房的基础上，2011年全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，同比将增长72.4%，其中包括公租房、廉租房和棚户区改造。2009年全年销售商品住宅804万套，意味着保障房供给量接近全年商品房的销售量，将有大部分中低收入家庭享受保障房的待遇，有利于分流住房市场的压力。国土部门表示，在增加保障性住房供地的同时，切实保障普通商品住房的用地供应，有望增加普通商品住房的供给。

　　3.中央稳定房价的态度坚决，将强化落实和完善调控政策。温家宝总理年末在回应社会热点话题谈到：“经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位。”住建部表示，2011年继续坚定不移地加强房地产市场调控：一是抑制投资和投机性购房，在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步的加强，遏制房价过快上涨；二是加强对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对于政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任；三是增加住房有效供给，建设1000万套保障房，配合国土部切实保障普通商品住房的用地供应等。要进一步的完善和细化已经有的调控政策，楼市调控将步入常态化阶段。住房城乡建设部将会同有关部门储备调控政策，以应对出现的新情况和新问题。

　　4.逐步收紧的货币政策将有利于稳定房价。2010年央行两次加息，人民币已经进入加息通道。2011年货币政策从适度宽松转向稳健，央行将继续提高存款准备金和存贷款利率水平，将紧缩房地产开发企业的资金，提高融资成本，迫使开发商加快开发和降价促销放盘的速度。同时也提高需求者的购房成本，抬高购房门槛，抑制部分需求。将有利于改善供求关系，稳定房价。

　　（二）2011年房地产市场展望

　　展望2011年房地产市场，将是调控政策和市场的博弈。随着土地供应量的增加，土地价格涨幅在高位将小幅回落；商品房市场年初将是观望期，市场承接2010年年末的走势，比较平稳。二季度如果没有新的调控政策出台，抑制的需求将部分释放，市场量价回升。如果有新的政策出台，市场将继续小幅调整，并随着保障房的投放，房价涨幅平稳回落。如果房产税试点推出，房价涨幅回落的幅度将加大。

　　（三）政策建议

　　鉴于当前房地产市场发展形势，除了强化落实已出台的调控措施外，还应该勇于创新，为稳定房价提供制度保证。

　　1.针对房地产市场存在的问题，要强化落实已出台的调控措施，尤其是要严格执行地方政府问责制，督促调控措施到期的地方政府继续加大调控力度，防止地方政府因经济发展的需要放松调控。

　　2.要跟踪研究房地产市场的发展，根据市场反映出的问题，适时进行政策的调整和完善，使调控政策更加符合市场客观实际。

　　3.选择合适时机尽快推出房产税试点，对非自住性住房开征房产税，通过增加拥有多套住房的持有成本，抑制非合理需求，促进社会存量房源的有效利用。在积累一定经验后，可推进物业税的改革，并同财政体制改革相协调和配套，以达到以房地产不动产税作为地方财政的主要收入来源。从制度上取消地方政府对土地出让金的依赖，切断地方政府与房地产的联系，是稳定地价、稳定房价的有效途径。

　　4.为保障房的建设创造条件。2011年计划建设1000万套保障房，需要合理解决资金和土地供应问题。要深化房地产金融改革，积极探索多种融资渠道和多种融资方式，建立多元化房地产融资机制，吸引更多的社会资金，参与保障性住房的建设和管理。土地供应面临的问题更多，尤其是公租房的建设，需要大量的土地，如果无偿划拨，将直接影响地方政府的财政收入。如果有偿使用，要么是提高租金，使中低收入群体承受不起，要么是投入资金难以如期收回。应该突破现有土地供应方式，利用其他可利用的土地资源，如一些城市“城中村”，经过改造安全和卫生达标后可以作为公租房，由原有集体所有者管理。还有城市郊区农村集体所有的旧厂房和建筑用地，允许以集体的名义建设并管理公租房，进行出租。这些途径既解决了土地管理面临的难题，又有效利用了这些土地资源，可谓双赢，关键是要进行现有土地管理制度的改革。