从宏观经济形势来看，2011年我国经济有望继续保持平稳较快发展态势，房地产业总体也将与我国宏观经济一起实现平稳发展。具体来看：2011年房地产市场发展的政策环境将继续从紧；从市场运行指标来看，政府频频放出政策不放松信号或将再度抑制市场需求，而全国市场潜在供应面临放大态势，这将促使房地产市场供求关系有所改善；房价将逐渐步入稳定下行通道。

　　1 房地产业发展面临良好的宏观经济环境

　　在现代市场经济中，任何行业发展都会在一定程度上受到宏观经济总体发展环境的影响。从目前来看，影响经济增长的负面风险仍然存在。

　　从全球形势来看，世界经济将继续复苏，2011年世界经济增长将有所放缓，继续呈现“双速”复苏的特征，2012年经济增速将有所回升。2011年4月，国际货币基金组织（IMF）发布最新《世界经济展望》报告，预测今明两年世界经济增速将分别达到4.4%和4.5%，这两个数据与IMF今年1月份的预测数据持平，低于2010年5%的增速。其中，新兴和发展中经济体经济仍将强劲增长，今明两年经济增速均将达到6.5%，略低于2010年7.3%的增速；发达经济体今明两年经济增速将分别达到2.4%和2.6%，也低于2010年3%的增速。

　　威胁世界经济复苏的风险仍然存在。发达国家的债务问题仍是经济发展的隐患，而新兴市场经济过热、通胀压力快速攀升导致这些国家经济硬着陆的风险正在增加。IMF认为，今明两年，经济下行风险继续大于上行风险。

　　从国内经济形势来看，受全球经济增长放缓、国内货币政策由适度宽松转为稳健的影响，2011年中国经济增长速度将有所放缓，但总体仍将保持在一个较高水平，我国经济由政府刺激政策下的恢复性增长向常态增长的基本态势已经初步形成。

　　IMF在2011年4月份预测，今明两年，中国国内生产总值（GDP）将分别增长9.6%和9.5%，虽然低于2010年10.3%的增速，但在二十国集团（G20）成员中仍然是最快的。

　　我们认为，2011年是中国“十二五”规划的开局之年，中国具备保持经济平稳较快发展的基本环境，虽然面临较大的通胀压力，但物价上涨态势仍是可控的，不会形成恶性通胀，预计全年经济增速可能会接近10%。综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，2011年房地产业总体将与我国宏观经济一起实现平稳发展。

　　2 房地产行业政策环境将继续从紧

　　从目前形势来看，本报告仍维持2010年4季度对房地产行业政策环境的预测，即2011年2季度及全年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，主要理由源于以下两点：

　　一是，2010年12月13日召开的中央经济工作会议指出：“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是2011年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。

　　二是，2011年以来，为强化落实房地产市场调控各项政策，国务院办公厅再次下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，调控政策高压从紧，财政、金融、土地政策密集出台。最近一段时间内，政府部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察，该工作于4月20日左右结束，相关督察报告汇总后将上报国务院。有媒体新近援引消息人士的话称，根据督察情况，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，调整可能围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面展开，甚至不排除对房价进行直接干预。

　　国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议更是强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥4月17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。他同时指出，当前坚决贯彻国务院的调控政策，要坚决遏制不合理的住房需求，使市场价格符合真正的供求关系；要在增加土地供应、进而增加住房供应的基础上，全面准确地落实相关调控政策。

　　综上可以判断，“一手抓抑制房价过快上涨，一手抓保障房建设”，“两轮”驱动的房地产宏观调控政策仍将持续，并且有不断“加码”的可能性。由此也可以预期，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。

　　3 房地产市场供求关系将有所改善

　　从市场供给角度来看，2009年以来，国家加大保障性住房建设力度，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。根据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。与此同时，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，由此可以预计，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。

　　从市场需求角度来看，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将依然实行，加之“房产税”试点会产生住房持有成本增加的预期，因此投机、投资性需求会审慎入市；另一方面，考虑到2010年12月中央经济工作会议提出要继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将等待被保障房体系吸收。与此同时，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，2季度市场销量不容乐观。因此，2011年2季度全国市场潜在供应面临放大态势，并促使房地产市场供求关系有所改善。但考虑到我国城市化不断发展以及居民通过投资房产以抵御通胀风险的现实需要，预计在成交量方面，2011年全年仍可能保持平稳小幅上升的趋势，但上升潜力较为有限。

　　4 房价将逐渐步入稳定下行通道

　　自中央政府启动新一轮房地产调控以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。随着调控继续深化，尤其是今年以来有关部委果断出手，再度出台了一系列调控政策，表明了对房地产调控目标毫不动摇的决心。在市场规律、政府考量以及宏观经济的多重影响下，我们仍维持“2010年4季度房地产行业分析报告”中对房价走势做出的判断，预计2011年房价涨幅将呈回落态势，其主要理由如下：

　　首先，从宏观经济形势来看，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题日趋严峻，通货膨胀压力越来越大。与此同时，市场流动性仍然较为宽松、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。房地产是典型的资金密集型行业，房地产金融收紧将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。一是对于在很大程度上依赖于银行资金的开发商而言，金融收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。二是对严重依赖于银行信贷的购房者而言，银根收紧直接压制了其购房需求。因而，金融紧缩对开发商和购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价下降。

　　其次，从产业政策环境来看，一系列调控政策显效期有望在2011年如期到来，而且更严厉的调控政策可能将在2011年被迫出台。从目前来看，房地产调控力度的不断加大将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势，不断强化的调控政策夯实了抑制房价的基础。随着政策被陆续细化，一些现有政策将在操作落实层面上取得进展，地方调控政策的细则也有望得到进一步深化，因此调控政策的显效期有望在2011年尤其是上半年如期到来，在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行的通道。

　　再次，从市场供求关系来看，2010年以来出台的旨在打击囤地、闲地的土地增值税从严清算政策将逼迫房地产开发企业将更多的土地投入到开发、销售环节中，从而加大市场供应量。与此同时，在各种房地产调控政策相继出台，再加上加息等紧缩性的货币政策的打压，房地产商的资金链也出现了不同程度的紧张态势。为防止资金断裂的风险，一些房地产商主动降价的意愿也有所增强。2011年1季度末，全国楼市已经普遍出现了打折、促销等活动，预计随着资金压力的增加，2季度将会有更多的项目加入促销的行列，而且折扣的幅度可能会有所加大。在多管齐下的政策调控下，也不排除一些资金链特别紧张的开发商会进行将“暗降”转为“明降”的销售策略。从需求角度来看，由于受到国家抑制房价过快上涨的“限购令”等一系列政策影响，购房者可能会在短期内采取观望态度而造成市场需求减缓。基于以上分析可知，在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，房价下降的态势已基本确立。

　　另外，今年年初我国提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈现下调趋势。