从宏观经济形势来看，由于应对国际金融危机的各项刺激经济增长的政策措施已经或正在逐步退出，我国经济由超常规的偏快增长向常规的平稳较快增长转变。房地产业总体也将与我国宏观经济一起实现平稳发展。具体来看：下半年房地产市场发展的政策环境将继续从紧；从市场运行指标来看，政府频频放出政策不放松信号或将再度抑制市场需求，而全国市场潜在供应面临放大趋势，这将促使房地产市场供求关系有所改善；在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行通道。

　　1 宏观经济形势预测

　　在现代市场经济中，任何行业发展都会在一定程度上受到宏观经济总体发展环境的影响。从目前来看，影响经济增长的负面风险仍然存在。

　　从全球形势来看，受美国债务危机影响，世界经济增速可能低于去年。8月6日，国际三大评级公司之一的标准普尔宣布下调美国主权信用评级，由AAA调降到AA+，纽约股市大幅震荡，美联储宣布到2013年，联储基准利率将保持在0.25%的低水平。考虑到世界经济增长的新情况，高盛近日下调全球经济增长预测，2011年全球经济增长率由此前的4.1%下调至4.0%，而正身处债务危机中的美国2011年经济增长率则由1.8%调低至1.7%。与此同时，经合组织8月8日公布的报告也指出，全球工业化国家今年4-6月的经济数据说明，世界经济的复苏正在失去推动力。经合组织对利率、工业订单、消费者信心等数据进行分析后认为，2009年大衰退以来的经济复苏已经中断，大部分国家的国内生产总值增长在经历了2009年下半年的低谷后开始上升，2010年下半年增长有所停滞，2011年第1季度重拾涨势，经合组织认为，这种复苏已经暂时触及顶峰。目前欧元区的增长放缓趋势比美国严重，意大利、法国和西班牙等国家4-6月的经济增幅不足0.3%。此外，中国、印度、巴西等新兴国家也开始出现增长放缓势头。经合组织预计，未来几个月，世界经济的增长将十分有限，但目前还不能断言世界经济是否会在2008年经济危机之后进入二次衰退。

　　从国内经济形势来看，上半年，由于应对国际金融危机的各项刺激经济增长的政策措施已经或正在逐步退出，我国经济由超常规的偏快增长向常规的平稳较快增长转变。与去年相比，经济增长趋缓，固定资产投资增长率、工业总产值增长率、制造业采购经理指数（PMI）、外贸出口增长率和扣除物价上涨因素后的社会消费品零售总额增长率等均比去年同期有所回落。更明显的放缓体现在制造业指数上。中国物流与采购联合会发布的数据显示，7月份，我国PMI指数为50.7%，环比回落0.2个百分点，创29个月以来新低，直接反映出我国制造业增长放缓的趋势。

　　7月22日，中共中央政治局会议明确指出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，着力稳定物价总水平。其背后的现实是：通货膨胀仍未得到有效遏制。鉴于目前趋紧的货币政策并没有在抑制国内通胀上取得明显效果，预计第三季度乃至下半年货币政策仍不会明显放松。因此，从宏观层面来看，下半年经济增速放缓的趋势仍将延续。

　　但笔者认为，2011年是中国“十二五”规划的开局之年，中国具备保持经济平稳较快发展的基本环境，虽然面临较大的通胀压力，但物价上涨态势仍是可控的，不会形成恶性通胀。综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，下半年我国经济增速将有所回落，但是国内宏观经济形势总体上仍会支撑房地产业保持平稳较快发展。

　　2 房地产行业政策环境将继续从紧

　　从目前形势来看，本报告仍维持2011年1季度对房地产行业政策环境的预测，即2011年下半年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，主要理由源于以下两点：

　　一是，从巩固调控效果的角度出发，从2010年年初开始我国政府陆续在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”等行政手段；信贷、税收等经济手段以及增加土地供应，保障房建设实行考核问责机制等各方面。一系列宏观调控政策的综合效果在今年开始初步显现，4月份以来，全国房地产开发企业资金来源全面趋紧、土地市场明显降温、市场成交量处于低位、房价快速上涨态势基本得到遏制。虽然从目前情况来看，我国政府不会马上出台更严厉的调控政策，但从巩固调控效果以及当前我国宏观经济运行态势来看，房地产调控政策将继续从严执行。

　　二是，最近一段时间内，政府部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察；7月12日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施，将房价控制目标和保障房放在了前两位，并明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购，这给市场传递了强烈的政策紧缩信号，同时也意味着下半年政府在政策上将加大执行力度。

　　综合来看，下半年政策的着力点将是加大房价控制目标以及部分房价过快城市的限购政策的落实力度。与此同时，今年上半年，全国保障房开工率仅三成左右，开工率较低，下半年，各地将在资金筹集、项目审批上加快节奏，以促使保障性住房建设加快开工进度。

　　3 房地产市场供求关系将有所改善

　　从市场供给角度来看，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。与此同时，2010年增加的商品房新开工面积将在2011年下半年形成市场有效供给，由此可以预计，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件。

　　从市场需求角度来看，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将从严执行，因此投机、投资性需求将难以入市；另一方面，考虑到下半年将继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将被保障房体系吸收。与此同时，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求。因此，2011年下半年全国市场潜在供应面临放大态势，并促使房地产市场供求关系有所改善。但考虑到我国城市化不断发展以及居民通过投资房产以抵御通胀风险的现实需要，预计在成交量方面，2011年全年仍可能保持平稳小幅上升的趋势，但上升潜力较为有限。

　　4 房价将逐渐步入稳定下行通道

　　自中央政府2010年10月启动新一轮调控以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。随着调控继续深化，尤其是今年以来有关部委果断出手，再度出台了一系列调控政策，表明了对房地产调控目标毫不动摇的决心。在市场规律、政府考量以及宏观经济的多重影响下，本报告仍维持“2011年1季度房地产行业分析报告”中对房价走势做出的判断，预计2011年下半年房价涨幅将呈回落态势，其主要理由如下：

　　首先，从宏观经济形势来看，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题日趋严峻，通货膨胀压力越来越大。与此同时，市场流动性仍然较为宽松、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。房地产是典型的资金密集型行业，房地产金融收紧将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。一是对于在很大程度上依赖于银行资金的开发商而言，金融收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。二是对严重依赖于银行信贷的购房者而言，银根收紧直接压制了其购房需求。因而，金融紧缩对开发商和购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价下降。

　　其次，从产业政策环境来看，一系列调控政策力度的不断加大将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势，不断强化的调控政策夯实了抑制房价的基础。随着政策被陆续细化，一些现有政策将在操作落实层面上取得进展，地方调控政策的细则也有望得到进一步深化，因此调控政策的显效期有望在今年下半年如期到来，在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行的通道。

　　再次，从市场供求关系来看，正如上文预测的那样，未来市场走势正朝着政府预期的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场主导的局面。在“限购令”等一系列政策影响下，购房者可能会在短期内采取观望态度而造成市场需求减缓。基于以上分析可知，在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，房价下降的态势已基本确立。

　　另外，今年年初我国提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈现下调趋势。