2011年3季度，我国政府出台的房地产调控政策主要集中在两方面：一是国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，重申楼市调控不放松，要求各地不折不扣地落实房产调控工作；二是加快保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点。此外，各地出台的一系列“限购”政策也将对房地产行业产生重要影响。

　　一、国务院重申楼市调控不放松，要求各地从严执行

　　党中央、国务院始终高度重视房地产市场平稳健康发展。自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中的问题，从今年4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对北京、上海、辽宁、江苏、浙江等16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查组重点检查工作包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。

　　7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，各地要从严把握和执行房价控制目标，并要求房价上涨过快的二三线城市必须采取必要的限购措施。会议要求各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　8月25日，受国务院委托，国家发展改革委主任张平向全国人大常委会作关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时表示，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。张平说，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，认真落实住房用地供应计划，加大普通商品住房建设力度，努力增加有效供给。要按照确保计划落实、确保建设质量、确保分配公平的要求，继续抓好保障性安居工程建设资金筹措和土地供应，切实加强全过程质量管理，尽快完善准入标准、审核程序、动态管理和退出办法等制度，强化社会监督。

　　9 月1 日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》一文中指出，目前房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。

　　综上可见，中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。楼市调控是一项艰巨复杂的任务，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，房地产市场才会平稳健康发展。笔者认为，从目前房地产市场运行态势来看，只要将已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应必然会让整个市场有所变化，必然会扭转房价过快上涨的势头，房地产价格会逐步趋于理性，实现老百姓“住有所居”的目标也将一步步变为现实。

　　二、保障性住房建设继续成为政府的工作重点

　　2010年12月10-12日召开的中央经济工作会议指出，要继续加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。在此背景下，加快保障性住房建设继续成为2011年3季度政府的工作重点。

　　表1 2011年3季度加快推进保障性住房建设相关举措

　　（一）国务院领导高度重视保障性住房建设工作

　　8月11日至15日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛在出席深圳第二十六届世界大学生夏季运动会开幕式前后，到深圳、广州等地考察时强调，保障性住房建设是一项重大民生工程。对这件民生大事，各级党委和政府都要切实负起责任，千方百计确保土地供应、确保资金到位、确保工程质量、确保分配公平，努力使广大人民群众满意。

　　9月19日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。会议研究确定了四项政策措施和工作要求：一是中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。二是提高规划水平，确保工程质量。三是建立健全监管机制。四是坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。会议要求各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。

　　10月11日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在湖南省长沙市主持召开加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。他强调，要把政府保障和市场供应结合起来，在主要依靠市场满足居民多层次住房需求的同时，政府要履行保基本的职责，努力改善中低收入住房困难家庭的居住条件。不仅要投入大量公共资源建设好保障性安居工程，而且要通过健全制度把保障房分配好，这关系到政府的公信力，也是群众的热切盼望。

　　今年以来，我国政府部门各级领导在不同场合分别表态要加快保障性安居工程建设足以显现出政府对此项工作的重视。加大保障性住房建设力度，将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。与此同时，保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程，也是当前经济工作的硬任务。未来五年，要建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，这是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响。

　　（二）多渠道多层次确保安居工程建设资金到位

　　为确保完成2011年全国保障性安居工程建设任务，今年以来我国政府陆续出台了一系列政策措施，多渠道多层次力促保障房建设顺利推进。5月24日，财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求。6月9日，国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设等问题做了明确规定。

　　7月1日，财政部、住房城乡建设部联合印发了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，要求各地按照签订的保障性安居工程目标责任书，积极开展各项工作，尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。对于不同的公共租赁住房项目，要尽快确定具体的投资模式和投资主体。各地可按照20%比例，测算公共租赁住房项目资本金需求。

　　8月4日，中国人民银行、中国银监会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，发挥好金融对公共租赁住房等保障性安居工程建设的支持作用，对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构可直接发放贷款给予支持。对于其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可按照商业原则发放贷款。《通知》还要求，各银行业金融机构要制定和完善相关管理办法，加强贷款管理，确保贷款资金用于保障性安居工程项目。

　　当前，我国正处于城镇化快速发展时期，住房总量不足、结构不合理的问题十分突出。政府主导大规模实施保障性安居工程，既是加快解决群众住房困难的现实要求，也是履行各级政府基本职责的必要举措。央行发布的数据显示，今年上半年，尽管房地产贷款增速持续回落，但保障性住房开发贷款增长较快。数据显示，保障性住房开发贷款（两限商品住房、经济适用房、政策性租赁房以及廉租房等具有社会保障性质的住房）累计新增908亿元，比年初增长54.8%。保障性住房开发贷款增长较快将是贯穿今年乃至未来几年信贷增长的一大特点，也是保证全年房地产市场继续发展的重要基础。住房城乡建设部提供的数据显示，截至9月底，今年保障房已开工986万套，占年度计划的98%。

　　保障性住房开发贷款的快速增长说明我国民生建设取得重大进展，但与此同时，公租房项目信贷过程中如何有效防范风险和保证资金顺利回收也成为业界关注的焦点。长远来看，要支持保障性住房建设，金融机构要结合各地实际，发挥自身优势，不断探索和创新保障性住房建设融资模式，多种方式拓宽融资渠道，努力为安全工程提供全方位、全过程的综合金融服务。总体而言，由于保障房建设资金回收周期长、利润空间小等因素，各地保障性住房建设资金仍以政府投入为主。为弥补建设资金缺口，各地探索了发行企业债、信托基金等多种融资渠道，但总体规模不大，融资成本也相对较高。如何有效激励企业、其他机构参与建设运营，实现优惠政策多元化等问题仍亟待解决。

　　（三）国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理指导意见》

　　为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，全面推进保障性安居工程建设，进一步加强和规范保障性住房管理，加快解决中低收入家庭住房困难，促进实现住有所居目标，9月28日，国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（简称《意见》），《意见》提出，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面要达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

　　《意见》要求各地要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。加大政府投资建设力度，综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应。《意见》同时要求各地继续安排经济适用住房和限价商品住房建设，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内；加快实施各类棚户区改造；加大农村危房改造力度，逐步扩大中央补助地区范围，加大地方政府补助力度。

　　《意见》提出要从以下五个方面落实各项支持政策：一是确保用地供应，严禁改变保障性住房建设用地用途；二是增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%；三是规范利用企业债券融资，地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要；四是加大信贷支持，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款；五是落实税费减免政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，免收城市基础设施配套费等。

　　大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。首先，“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。其次，安居工程的实施有利于进一步促进产业升级，促使行业重新洗牌。虽然政府是安居工程建设的第一责任者，但住房开发建设仍然需要各类房地产开发企业的参与，这也就为房地产企业提供了新的发展机遇和发展空间。在此背景下，部分中小企业可能会被淘汰出局；同时，一批专门从事廉租房、保障房开发或以廉租房、保障房开发建设为主的房地产公司将会应运而生，巨大的建设项目总量为房地产业的后续发展做了厚实的积累。
 

　　三、一系列“限购”政策对房地产行业产生深远影响

　　房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，遏制房价过快上涨势头已成为当务之急。在此背景下，中央政府高度重视，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这个被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”，“限购”也出现在这一政策中。“新国十条”中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”此后不久的4月30日，北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房。其他城市对于“限购”应者寥寥。

　　在“新国十条”等一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，2010年上半年全国房地产市场除开发投资外，其余各项运行指标均出现了不同程度的下降。然而，进入8月份后，房地产市场又出现了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象。针对房地产市场的新情况、新问题，10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任。“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。截至2011年9月14日，全国已有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连等45个城市出台了限购令。

　　表2 部分已出台限购令城市相关情况

　　从短期来看，“限购令”的确能起到立竿见影的效果，但从本质上来说，仅靠政府干预遏制房价效果有限。以上海的限购令为例，在一定时期内限定居民家庭购房套数，但“一定时期”到底是多长时间没有明确界定，这无疑将让限购令大打折扣。与此同时，2011年8 月17 日，住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5 项建议标准，这5 项建议标准是：6 月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1 至6 月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6 月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1 至6 月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。并要求各省在8 月20 日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。

　　针对上述5项建议标准，住房和城乡建设部明确提出，符合上述5项条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。但各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。时至9月底，距住房和城乡建设部原来要求的8月20日出台第二轮限购城市名单的时间表已经过了一个月，然而目前仅有浙江台州、衢州这两个城市出台了相关的细则，其他城市则无响应。此外，辽宁丹东、广东韶关近日则以限价来取代限购。可见，第二轮限购名单在二三线城市中遭遇出台困境。

　　楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不可能在一夜之间解决所有问题。就政策本身而言，以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，一系列调控政策必将开始发挥作用，但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。因此，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。总之，楼市调控问题的关键不在于政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，并能积极按照经济规律和国情特点稳步推进，才能实现老百姓居者有其屋，保障经济社会的和谐发展。