1 宏观经济形势分析

　　从国际经济形势来看，2011年1季度，世界经济继续缓慢复苏，其中发达经济体增长较慢，发展中经济体增长较快。

　　从我国经济形势来看，今年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。国家统计局初步测算，一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。

　　表 1 2010年1季度-2011年1季度各产业累计国内生产总值及增长情况

　　图 1 2009年1季度-2011年1季度各产业累计国内生产总值增长率变动趋势

　　世界经济持续复苏，尤其是国内经济增长加快，对我国房地产行业发展产生了积极的影响，房地产行业投资保持了30%以上的增长速度。国家统计局发布的数据显示：2011年1季度固定资产投资（不含农户）39465亿元，同比增长25.0%。全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%；全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%；房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。

　　图 2 2009年1季度-2011年1季度房地产投资和GDP增长率变动趋势

　　2 产业政策环境综述

　　为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2011年1季度，我国政府陆续出台了一系列政策措施：国务院总理温家宝多次表示要进一步做好房地产市场调控工作，进一步研究有针对性的宏观调控措施；备受各界关注的房产税改革有了突破性进展，国务院同意在上海、重庆两个城市对个人住房征收房产税进行试点；加大资金投入和政策支持力度，加快保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点；为切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》；我国首部专门规范房地产经纪行为的部门规章4月1日起开始实施。

　　2.1 搞好房地产调控进一步研究有针对性的宏观调控措施

　　为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年以来我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。在一系列宏观调控政策影响下，房地产市场调控效果显现。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作显得尤为重要。

　　2.1.1 国务院常务会议研究部署做好房地产市场调控工作

　　2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了被业界称为“新国八条”的八项政策措施，其政策取向和效应成为社会各界关注的焦点。

　　表 2 “新国八条”政策要点和主要内容

　　“新国八条”是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，其中，首次将房价调控目标化，明确要求在一季度落实各地区年度价格控制目标，首次将责任落实到地方政府。同时，相比之前执行差额收取营业税，“新国八条”再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显增加，这将明显遏制过度炒作。综合来看，“新国八条”既有金融、税收等经济手段，也有问责、限购等行政手段；既有给当前市场降温的短期措施，也有旨在促进市场长期健康发展的制度改革，做到了有的放矢，体现了国家坚定不移地对房地产市场进行调控的决心。

　　2.1.2 坚定房地产调控 坚决遏制房价过快上涨

　　国务院总理温家宝2011年3月5日在第十一届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告时强调：坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模；二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；三是建立健全考核问责机制。

　　此外，温家宝总理3月14日在中外会上被问及政府出台的多项房地产调控政策能否落实到位时，坚定地指出：控制房价要“三管齐下”，第一，要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。当前最重要的就是各项政策措施的落实。对于中央来讲，要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。

　　4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作时再次强调，中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。他指出，当前，社会各方面十分关注房地产价格走势，这是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。会议称，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　与此同时，为了确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中的问题，从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省共16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查组将重点检查各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。

　　综上可见，中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。楼市调控是一项艰巨复杂的任务，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，房地产市场才会平稳健康发展。笔者认为，从目前房地产市场运行态势来看，只要将“新国八条”措施以及已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应必然会让整个市场有所变化，必然会扭转房价过快上涨的势头，房地产价格会逐步趋于理性，实现老百姓“居者有其屋”的目标也将一步步变为现实。

　　2.2 试点征收房产税对房价的影响有限全国推广尚不具备条件

　　继2011年1月26日“新国八条”楼市调控政策后，一直备受各界关注的房产税改革1月27日有了突破性进展，国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点。1月27日晚间，重庆和上海几乎同时宣布，1月28日起试点征收房产税。

　　作为两个试点城市，重庆、上海房产税征收方案有很大不同：重庆市房产税改革试点采取分步实施的办法，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的，税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　和“重庆版”房产税征收方案不同的是，上海的方案针对新增一般房地产，而且按照人均面积考虑起征点；税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；适用税率暂定为0.6%，对应税住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

　　表 3 重庆、上海两地房产税征收对象、计税依据以及税率等相关比较

　　实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的重要内容。试点开征房产税有多方面的积极意义：

　　一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大，这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

　　二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，对抑制投资和投机性购房有一定作用，可以改变人们的购房预期，在短期内将会对住房市场需求产生一定的抑制作用（前不久，《中国青年报》社会调查中心通过清研咨询和民意中国网，对全国3158名公众进行的在线调查显示，92.9%的人表示房产税将影响自己的购房或住房计划。其中，45.9%的人表示会“暂缓购房”，24.9%的有房者将“不再买房”，12.1%的无房者“会买面积更小的房子”，10.0%的无房者“会租房住”）。

　　但由于试点城市此次制定的房产税政策相对比较宽松，对房价的影响还有待观察（调查数据显示，87.7%的人关注有关开征房产税的新闻；57.5%的人支持开征房产税；但仅有35.2%的人认为开征房产税对抑制投机炒房、稳定房价作用较大或非常大，认为作用“一般”的占32.0%，认为没什么作用的占21.2%）。独立学者刘植荣虽力挺全国开征房产税，但他认为渝、沪试行版房产税过于“温柔”，他指出，按照成熟市场经济国家的经验，要想让房产税起到调控房价的作用，必须实行宽税基、高税率的政策。

　　房产税改革试点的“发令枪响”对我国的财产税改革意义非凡，但由于我国各区域经济发展不平衡，上海和重庆的房产税征收方式截然不同，很难在短期内形成统一的征收细则供全国推广。与此同时，房产税在实际操作中又面临着房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等一系列复杂与难解的课题。可以判断，房产税在全国推广还面临诸多困难。

　　2.3 保障性住房建设继续成为政府的工作重点

　　自2008年11月国务院提出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”列为首项任务后，加快保障性“安居工程”建设便成为各级政府的工作重点。2010年12月10-12日召开的中央经济工作会议指出，要继续加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。在此背景下，加快保障性住房建设继续成为2011年1季度政府的工作重点。

　　表 4 2011年1季度加快推进保障性住房建设相关举措

　　2.3.1 加大资金投入 切实抓好保障性住房建设

　　2011年1月7日，财政部根据城市廉租住房保障工作进展新情况、新要求，重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》（以下简称《办法》），加强中央补助廉租住房保障专项资金管理。《办法》共五章21条，对中央补助廉租住房保障专项资金的分配与计算、拨付与使用、监督管理都进行了较为明确的规定。补助范围包括西部12个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团，中部10个省及辽宁、山东、福建3省（不含省会城市和计划单列市），这一表述较修订前2008年印发的《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》中“分配给财政困难地区及新疆生产建设兵团”的表述更加具体，补助范围也更加明确。

　　2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。按照保障性住房建设目标任务，国家发展改革委会同住房城乡建设部下达了2011年中央预算内投资计划350亿元，用于支持地方新建廉租住房，解决城镇低收入家庭的住房困难问题；为支持各地区加快公共租赁住房建设进度，财政部下达了2011年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元；中央财政下拨了2011年第一批扩大农村危房改造试点补助资金100亿元，并明确今年将中西部地区所有县(市、区、旗)全部纳入试点范围。一系列加大资金投入的举措均表明我国政府对加快保障性安居工程建设工作的重视。

　　2.3.2 国务院领导高度重视保障性住房建设工作

　　2010年12月29日，国家主席胡锦涛在北京市实地考察保障和改善民生工作时表示，希望各级党委和政府高度重视、切实抓好保障性住房建设，进一步加大资金投入，增加用地供应，确保工程质量，建好配套设施，搞好管理服务，向低收入群众提供更多实用价廉的住房。

　　2011年2月24日，国务院副总理李克强在出席全国保障性安居工程工作会议并讲话时强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。他说，加大政策支持力度是保障性安居工程建设的前提条件。要大幅增加并及早下达中央和地方财政资金，减免相关税费，合理确定公租房租金水平，引导银行贷款和社会投资，多渠道筹集建设资金，保证资金不留缺口。在运营上要注重发挥市场机制的作用，降低管理成本，提高管理效率，实现保障性安居工程可持续运转。

　　与此同时，今年全国两会上关于保障性住房的信息给我国房地产市场吃下了一颗“定心丸”。温家宝总理在政府工作报告中指出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户；“十二五”时期，城镇保障房覆盖面达到20%左右。由此可见，大力推行保障房建设，已成为我国解决百姓住房问题的必由之路。

　　保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。

　　2.4 各地“房价控制目标”酝酿第二次重新发布

　　2011年1月26日，国务院办公厅发布的“新国八条”明确要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。由此，3月底成为各地方政府公布今年房价调控目标的最后期限。

　　住房城乡建设部公布的数据显示，截至3月31日，据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%，还有49个城市没有按期公布调控目标。住房城乡建设部有关负责人介绍，608个城市包括281个设区城市、327个县级市。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。

　　表 5 2011年35个大中城市房价控制目标

　　制定年度调控目标是“新国八条”中的一项新举措，一经公布便引起社会广泛关注，并得到舆论的普遍肯定，认为这一举措有利于让公众充分享有知情权、监督权，更使得问责地方政府具有可操作性。但综合来看，在已经公布房价控制目标的城市中，无论是控制在GDP增幅以内，控制在当年城镇居民人均可支配收入增幅以内，还是增幅不高于去年全国平均值，因为基数的居高不下，注定了房价的增幅绝对值也将是一个不小的数字。

　　“让房价保持在一个合理的水平”是温家宝总理在访谈中多次提到的一句话。但这个“合理”的标准界定，在各地出台的房价控制目标上却是五花八门。其实，最合理的水平，应该是与居民住房支付能力相匹配，与CPI涨幅相适应的区间，目前各地公布的房价控制目标，显然与此还有距离。而且调控目标里除了北京提出“稳中有降”以外，多数城市只是将房价控制目标与当地经济增长速度和人均可支配收入增速挂钩，将控制目标定为上涨10%左右。这使得民众对整个房地产调控的未来产生动摇，也对整个房地产调控政策的公信力产生质疑。显然，楼市调控因其涉及民生、经济金融、政治等多重因素，已经到了强化执行的关键阶段。

　　据悉，住建部已于近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。业内人士认为，这可能意味着此轮调控目标将会酝酿第二次重新发布，房价控制目标并非一锤定音，还有改善的空间和可能，楼市调控将继续发力。但如何“酌情调整已发布的调控目标”仍是一个未知数，而哪种房价调控目标能获得社会的支持也并没有定数。

　　2.5 商品房“明码标价”对房价的影响不大

　　为了深入贯彻党中央、国务院关于保持价格总水平基本稳定的要求，切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，2011年3月16日，国家发改委在征求各方面意见基础上，发布了《商品房销售明码标价规定》（以下简称《规定》）。

　　明码标价要价目齐全。《规定》要求，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

　　明码标价实行一套一标。《规定》要求，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；优惠折扣及享受优惠折扣的条件等。

　　《规定》还明确要求，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，出台上述《规定》，目的是规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，保护消费者的合法权益。

　　不可否认，对商品房进行明码标价是对消费者知情权的一种尊重，“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格，也能确保房地产市场交易的公平与公正。但笔者认为，其作用仅此而已，“明码标价”只是向消费者公布商品价格和服务的一种方式，并不涉及到产品的成本和利润。倘若国家不能从土地财政、扩大供给以及提供保障性住房入手，商品房的“明码标价”只不过是明码高价，对普通公众而言，因为无力购买，估计所起作用与效果也不会太大。因为，就目前情况来看，房价过高已是国人公认的事实，“一套一标价”仍然很难让人看透个中的本质问题，房价也不会随着“明码标价”而应声落地。因为当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，房价的上涨或下降是由市场供求关系决定的，只要市场没有出现严重的供过于求，房价就不可能出现“拐点”。从目前情况看，随着一系列宏观调控政策的逐步落实，短期内我国房地产市场供需矛盾虽然会有所缓解，但并未从根本上解决这种矛盾，面对旺盛的需求，供应量并未大幅增加，2005年以来全国房地产市场总体上一直处于供不应求状态。同时，房地产业在前几年的非理性扩张后，过高的房价早已使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出。因此，促使房价合理回归，解决房地产行业的深层次问题仍是当前各级政府需要面对的重要课题。

　　2.6 我国首部规范房地产经纪行为法规开始实施

　　由住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）2011年4月1日开始实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取多种管理手段和监督措施。

　　房地产经纪行业已成为房地产业和现代服务业的重要组成部分。近年来，我国房地产经纪行业快速发展。据不完全统计，目前全国房地产经纪机构逾5万家，从业人员超过100万人。房地产经纪机构在搞活二手房市场以及降低交易成本、提高效率等方面都发挥了积极作用。但令人忧心的是，房地产经纪在快速发展的同时，也出现了很多新问题。由于房地产经纪行业门槛低、人员流动性大、市场秩序不规范，一些经纪机构存在发布虚假信息、协助当事人签订阴阳合同、吃差价、挪用交易资金等不规范行为。同时，由于房地产经纪管理涉及多个部门，各部门之间缺乏有效衔接，法律依据不充分，导致对房地产经纪的监管也不到位。

　　为解决上述问题，从2002年起，原建设部启动了房地产经纪立法的前期研究工作，并起草了相关草案。2009年以来，部分热点城市的房价和房租上涨较快，其中，不乏经纪机构的推波助澜。这引起了社会各界的密切关注和政府有关部门的高度重视，推动了《办法》的出台。

　　《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。其中明确了对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。这样的规定，使主管部门对违法违规行为的监管更有针对性。

　　在规范房地产经纪方面，《办法》围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止等6方面作出了具体规定。要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，同时要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。这项规定是对近几年国家规范性文件要求和各地经验的总结，有利于保证交易资金安全，维护交易当事人特别是买受人的合法权益。

　　但需要注意的是，目前房地产经纪管理依然是以办法的形式出现，虽然这也是一种具有法律约束力的部门规章，但是与法律相比，其在法律体系中的地位依然比较低。房地产经纪行业相对于其它新兴行业来说，已经有了十余年的发展历程，仅仅用一部部门规章来规范房地产经纪行为，仍显勉强。因此，在《房地产经纪管理办法》出台的同时，房地产经纪管理方面的法律法规涉及的领域还需更加全面、规范本行业的法律法规级别也可以有所提升，房地产经纪行业也会由此向更加健康规范的方向发展。