补缴纳税证明不作数，购房资格审批更加严格！8月份以来，佛山房地产调控有不断加码的趋势，组合出击的调控新规让整个市场陷入更为严峻的氛围。

　　对于发展商而言，这一系列的调控措施无疑是一份沉重的压力。购房资格审批更为严格，补缴纳税证明不再作数，让不少楼盘，特别是广佛结合部的楼盘流失了很多客户，住建部门对高价项目“劝诫”等措施，让一些即将亮相的高地价项目不堪重负，而一向吃紧的信贷发放同样没有丝毫放松。

　　这一系列的连环掌给发展商更为明确的信号，期望政策放松的幻想化为泡沫，面对今年第三、第四季度供货高峰，发展商必须选择更为务实的市场策略。而呼之欲出的二三线城市限购政策，则可能会堵住佛山客外流的渠道。

　　在佛山市场内外，调控政策加码之势似乎难以抵挡，种种迹象表明，新一轮的调控将为未来佛山楼市带来一场双向堵塞。

　　限购：审批更严 合资格者减少

　　8月11日，《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》在市住建局网站张贴。这项通知要求房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、社保或个税缴纳证明等材料。各区主管部门应加强日常的检查力度，对不按规定核对购房资料的房地产开发企业、房地产经纪机构要严肃查处。

　　通知特别提出，非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，各区房地产交易登记部门必须先登录地税部门的“个人所得税完税证明校验系统”，核验购房人提交的个人所得税缴纳证明的有效性；而非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，补缴的不予认可。

　　这项政策出台的背景，是限购后佛山不少楼盘都通过补缴纳税证明等形式帮助外地户籍购房者在本地买房，这一现象成为很多楼盘通行的做法，成为一个灰色地带，由此产生了大量代办纳税证明的产业链，外地户籍购房者只需要轻松缴纳数千元费用，就可以拿到一个纳税证明。

　　影响：金沙洲楼盘受影响最大

　　“这种现象肯定会让楼盘流失一部分客户！”世联地产佛山公司董事总经理刘世恩，十分肯定地分析限购令条款补充对房地产市场的冲击。

　　刘世恩分析，这种政策对佛山禅桂中心城区的影响相对较小，因为这些区域的外地户籍购房者往往都有本地纳税或社保证明，但新规出台却对外地客源特别是广州客源为主的金沙洲楼盘影响比较大。在他看来，这些片区的楼盘的外地购房者中，需要补缴纳税证明的比例不小。

　　有业界人士透露，在限购令之后，南海黄岐、金沙洲一带的项目，广州客占据大半以上，而在这些楼盘置业的广州客却没有本地纳税或社保证明。因此不少楼盘和中介合作，通过一些手段补缴纳税证明，“暗度陈仓”帮助外地客在本地买房，这是一种“很通行的做法”。

　　另有广佛结合部的发展商透露，现在只能“偷偷卖”，因为最近对于这一块的检查十分严格，“一旦你大面积做推广，或者对外高调说卖得好，就可能被查，压力太大了。”

　　限价：已重点监控定价过高项目

　　与此同时，在广州增城、从化限价之后，佛山是否限价的疑云也逐渐明朗。根据住建部门最近放出的口风看，限价之说并非浮云，一些准备高价推出的项目，可能会受到更多阻力。

　　实际上，8月11日公布的《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》就已经透露了一些风声。这项通知就提出，各区主管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格，对拟售商品住房进行合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管部门等进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定的，不予受理销售方案审核。

　　而在本周，市住建部门再次对媒体透露这项工作已经在推进。其中，南海住建部门就表示，最近已经对价格较高，尤其是靠近广州的楼盘采取了重点监控和重点巡检的措施。在检查时对高价楼盘的房地产企业销售负责人进行告诫谈话，要求其按照房地产调控政策规范销售行为，遵守价格管理规定。

　　此前，曾有传闻指出，禅城区已经对区内提出预售申请的楼盘作出了限价规定，申报预售价格超过11000元/平方米左右的楼盘将不予受理。但禅城住建部门最近对外澄清，并未作出相关的规定。

　　按照佛山年初提出的调控目标，要求今年新房成交的同比涨幅不高于年度GDP增幅，而今年佛山年度GDP预计增幅约为12%。

　　影响：对佛山市场整体冲击不大

　　根据市住建部门最新放出的风声来看，目前佛山限价的调控措施，似乎还是集中在某些区域和某些楼盘，但在业内人士心目中，这会对市场局部产生不小的冲击。

　　此前，有部分楼盘向南都透露，“现在拿预售证很难”。有业界人士更是爆料称，城南最近开盘的一项目，预售证审批周期就已达到3个月，在业界人士看来，这种技术层面的调控措施，对于一些高价项目来说，无疑是一道紧箍咒。

　　限价可能性增大，一个间接后果就是让一些原本计划在今年推出的项目干脆推后。从一些品牌发展商处了解到，其位于镇街的高地价项目已经决定“押后推出”，该项目楼面地价超3000元/平方米，一旦推出或会拉高片区楼价。

　　但在刘世恩看来，这种局部的限价措施，对佛山市场整体冲击不大。他认为，现在楼盘定价策略已经很务实，敢于高价出场的项目已经不多了，这种措施只会对广佛结合部和少量高地价项目有影响。

　　限贷：从放款变慢到没贷可放

　　佛山限购令出台后，伴随而来的是日渐严格的限贷措施。在央行年内6度提高存款准备金率的大背景下，佛山银行的信贷额度也不断缩水，购房者申请贷款，从放款慢发展到利率高，而现在一些银行干脆就没贷可放。

　　从今年3月份开始，佛山不论是国有银行还是商业银行，旗下网点已普遍遭遇放贷额度紧张。不少银行网点反映，每个月月初都要申请额度，因此个人房贷的发放变得十分困难。调查发现，这一现象在广州等城市也有出现。

　　银根吃紧，对一手楼市场的冲击较为明显。最近有楼盘就反映，包括农信社在内的一些片区网点，已经停止一手房贷，而南都6月份所做的房贷调查也显示，少部分网点对新房贷款，确实已经停止。

　　对于二手楼来说，贷款发放更是变得难上加难。不少中介都反映合作银行普遍额度吃紧，对于二手楼贷款的条件更加苛刻，基本上高楼龄的二手楼很难获得贷款，而即使是较新的二手楼，首套3成的贷款也很难做到。

　　影响：资金压力难以缓解

　　银根始终是房地产买卖双方最重要的命根子，而最近佛山银行房贷并未有任何放松的迹象，这让在调控风暴中的佛山市场难以脱身，买卖双方所面临的资金压力也没有任何放松的趋势，这让买卖双方面临的压力更大。

　　佛山市领先丰房地产顾问公司总经理助理李华宇表示，相比于行政层面的房地产调控措施，金融层面的调控措施会更加持续，这是因为金融紧缩的政策是在控制通胀的背景下出台的，因此一时半会儿难以得到缓解。

　　对此，一些发展商就开始进行转变，灵活调整合作银行。有发展商透露，在和银行合作的时候，都会把银行获得额度的计划先谈好，这样才能保证在该楼盘买房的购房者，买完房子之后不会出现贷不到款的尴尬。

　　外部堵塞：二三线将限购 市外置业堪忧

　　在佛山限购令出台之后，市场出现了资金出逃的现象。佛山客不仅去自己熟悉的江门买房，还去方兴未艾的清远市场淘金，而在6月底之后，保利、碧桂园在阳江和惠州的新项目，也吸引了诸多的佛山客购买。

　　日前，住建部公布的二三线城市限购标准出炉，意味着二三线城市限购已经迫在眉睫。住建部给出了新增限购城市名单的5条标准，包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　根据住建部对外解释的标准，此5项标准中只要2项达标，就有可能被限购。在广东，一些佛山客较为青睐的置业区域，很有可能也被纳入其中，业界人士预计，包括惠州、江门、中山等省内二三线城市，上榜被限购的可能性正在增加。

　　而根据业界预测，清远6月一手住宅成交均价同比上涨24.80%，上半年一手住宅成交面积更高达108.69万平方米，相较去年同期的64.99万平方米上涨了67.2%；从近半年涨幅来看，江门上涨27.76%，在珠三角未限购城市中位居第一。

　　这些城市也处于被限购的广佛两座城市周边，因此上榜“嫌疑”颇大。采访中了解到，在佛山限购令出台后，佛山客特别是企业主阶层将置业方向转向市外，包括佛山客最为青睐的江门市场在内，惠州、清远及茂名都成为佛山客跨市淘金的“战场”。如果这些城市被限购，佛山人外出置业的门将被关闭。

　　影响：市外投资开始刹车

　　二三线城市限购传闻已经持续了两个月左右，最近佛山客外流的步伐减缓了不少。在6月底，保利在阳江海陵岛推出全新银滩项目时，曾有数百名佛山客抢购这一海景大盘，而在上月底碧桂园在惠州推出十里银滩项目时，去买房的佛山客已经不多。

　　“限购说法传出来后，市外投资的风气会刹车了！”一位江门的发展商也证实，以往鹤山一带都是靠佛山客作为支撑，最近1个多月，随着二三线城市限购传闻不断弥漫，过来买房、看房的佛山客出现了双降，他们投资的热情比佛山限购令刚出来时低了不少。

　　市外投资风潮降温，和佛山市内限购加码形成了联动效应，佛山购房置业双向堵塞的状况由此形成。

　　市场反应

　　新盘新货集中上市之际市场陷入新一轮观望中

　　限购令的执行力度进一步加强，市场在7月份表现“企稳”之后，8月成交量并不乐观。业界表示，新一轮限购举措的出台，不但会在一定程度上再度影响市场的成交量，更值得注意的是，其表现出来的调控态度，将会影响人们对政策的预期，从而产生新一轮的观望。

　　但是，另一方面，随着下半年新盘新货相继入市，开发商的出货前景也是“鸭梨山大”。从楼盘反应来看，禅桂中心区有越来越多的项目加入“促销大军”，营销模式也呈现出更加多样化的表现。

　　供应新盘新货集中上市

　　根据泛澳地产机构上一周的市场分析报告统计，8月15-21日预售市场相当火爆，保利、万科、碧桂园等大型开发商齐齐发力，推货量明显上升，共推出住宅2236套，合计23.08万平方米，同比上升81.02%。

　　各方数据和信息显示，许多开发商8月份加大出货量，目的是为了更好更快地抢占“金九银十”的旺季市场。包括碧桂园城市花园、东江国际、兆阳御花园、盛南新都、星星华园国际等楼盘均选择在同一时间举行销售活动。

　　8月初全新项目万科金色溪谷开盘之后，从现在到年底将面市的新盘新货，预计还有星星华园国际、盛南新都、中信金山湾、中信山语湖洋房组团、上林苑二期和招商依云水岸等等。

　　从产品结构来看，将入市的新盘新货以普通洋房为主，中心城区以及南海区的别墅供应相对较少。但是从户型面积来看，不少项目将推出的产品面积段都相对较大。

　　成交政策放松预期破灭成交或持续走低

　　根据世联地产市场分析数据显示，进入8月份之后，成交已连续三周下跌，上周全市一手住宅共成交605套，较前周减少64套。成交面积为6.34万平方米，环比下跌9.4%。其中，禅城区跌幅明显，住宅成交63套，较前周减少49套；成交面积为0.67万平方米，环比减少47.6%。

　　从个盘的表现来看，该数据显示，上一周禅城区成交前三名的楼盘套数均在10套以下，而南海区的局面相对要好一些，单盘成交最高的套数达到37套。

　　据了解，进入8月份以来，不少楼盘都在出货压力下推出全新组团，或者是新盘入市。虽然其中部分楼盘的现场人气相对不错，但是成交结果却并不乐观。尤其与以往不同的是，部分楼盘的开盘显得异常低调，也并未对市场发布开盘的信息。而不少在售的楼盘，更是出现单周零成交的现象。

　　进入下半年供货高峰通道，佛山楼市整体成交量在7月份“企稳”之后，8月份的成交量难以出现抬头的趋势，或将持续走低。

　　对此，世联研究认为，新一轮限购将会影响人们对政策的预期。新一轮限购使得政策可能放松的预期彻底破灭；与此同时，调控方向不改变、力度不放松的预期得到加强。

　　开发商更多楼盘加入促销大军

　　建设局数据显示，7月份佛山五区单价在6月份探底之后小幅回升，达到8262.15元/平方米。虽然，从成交价格来看，目前整体市场仍旧表现出量跌价稳的局面，但值得注意的是，进入8月份以来，有更多的楼盘开始加入促销大军。

　　例如碧桂园城市花园最近推出的全新一期洋房，均价定为“7865～8527元/平方米”，而在这一项目所在的区域，包括东江国际在内的一些楼盘，都开始推出“8”字头甚至7000多元/平方米的单位。而在两个月之前，整个城南片区仅有季华金品一个楼盘推出过7字头单位。

　　另一方面，开始有越来越多的楼盘选择与二手中介联手，推出一口价特惠单位，或者是团购专场。这部分单位的促销力度也更大。例如满堂红与三水时代城联手推出的22套特价单位，带装修售价仅为5500元/平方米起。