在宏观经济增速下滑以及一系列调控政策影响下，2011年全国房地产开发投资增速下降；开发企业各项资金来源增速同比回落，资金压力正在加大；市场供应量有所增加，但全国商品房销量同比增速持续回落，房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著，但部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，保障性安居工程建设进展不平衡等新出现的问题给房地产调控提出了新的挑战。
从目前形势来看，虽然我国经济在2012年将面对诸多复杂严峻的环境，但多数经济学家和机构对2012年中国经济增速的预计仍高于8%，经济本身平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展。从短期来看，2012年房地产市场发展的政策环境将继续从紧；政府频频放出政策不放松信号或将再度抑制市场需求，而全国市场潜在供应面临放大趋势，这将促使房地产市场供求关系有所改善，在此背景下，房价涨幅将继续回落。从中长期来看，提高住房保障水平将成为“十二五”时期各级政府的工作重点；未来5-10年房地产市场刚性需求将陆续释放，房地产价格仍将保持小幅上涨态势。
一、2012年房地产市场发展的政策环境将继续从紧
2011年以来全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著，房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。但值得注意的是，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化。
为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。从目前形势来看，2012年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，主要理由源于以下几点：
一是，从巩固调控效果的角度出发，从2010年年初开始我国政府陆续在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”等行政手段；信贷、税收等经济手段以及增加土地供应，保障房建设实行考核问责机制等各方面。一系列宏观调控政策的综合效果正在显现，但房地产市场调控的成果仍不稳固，部分城市房价偏高的状况尚未根本改变，部分城市房价仍需向合理水平进一步回归，调控政策正处于关键时期，决策层和业界都承受着巨大的压力。而目前随着全国房地产开发企业资金来源全面趋紧、土地市场明显降温、市场成交量处于低位、房价逐步松动的情况下，一旦放松对房地产的调控，就会影响到当初设计房地产调控政策所要达到的目标。
二是，最近一段时间内，政府部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。与此同时，12月23日召开的住房和城乡建设部年度工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。住建部部长姜伟新在会上强调，2012年将继续执行现有各项调控政策不动摇、不放松。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。一系列信号反映出中央对当前房价仍然过高的不合理现状有清醒的判断，更对各级政府对2012年的房地产市场调控指明了方向。无论是巩固既有成果还是顺应民意期待，加强房地产调控仍不能有丝毫的松懈。
三是，随着中央政府对保障房政策注入了极大的推动力量，包括发行债券、提供宽松的土地指标、采取严厉的行政追责等办法。2011年开工1000万套保障房的目标基本完成，“十二五”时期要建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套的目标。而也只有保障房建设达到一定规模后，才有可能实现决策层所设计的，让低收入者有保障、中收入者有市场、豪华型住房需求有控制的房地产格局，也只有保障房达到或接近3年3600万套的目标，房地产调控才有可能出现根本上的松动。
综合来看，尽管国际经济形势不确定性增加，欧债危机继续升级，但是国内通胀形势依旧十分严峻，国内货币政策尚不具备放松的基础和条件。即使货币政策不再进一步紧缩甚至是放松，房地产行业紧缩政策也难以松动。北京中原市场研究部统计显示，截至2012年1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。虽然未有继续加强力度的城市，但也没有一个城市放宽政策。重点城市北京、上海、广州、深圳等地已经相继明确表态将在2012年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。这都表明尽管经济增速下滑但在房价还没有出现实质性下降的情况下，严厉的房地产调控政策还会继续。与此同时，笔者认为，保障房体系和房产税改革将成为2012年住房政策的两大着力点，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。
二、2012年市场供求关系有所改善房价涨幅将继续回落
从市场供给角度来看，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2011年规划新开工建设1000万套保障性住房建设的目标已基本实现，2012年计划开工建设700万套，保障性住房建设无疑将对住房供给结构产生较大影响。
与此同时，对比全国商品房销售面积和竣工面积数据可以看出，2009年以来全国商品房销售面积均大于竣工面积，2011年两者差距达到20701万平方米。虽然全国房地产市场整体上仍处于供不应求状态，但从增长率变动趋势来看，2011年全国商品房施工面积和竣工面积增速均显著高于商品房销售面积增速。由于2011年全国商品房销售面积增速不足5%，而2012年前2个月商品房销售已经出现14%的负增长，因此，去库存化将成为房地产开发商在2012年首先要面对的问题，投资扩张的冲动也将维持在低位。由此也可以看出，我国政府对房地产市场宏观调控的效果正在显现。从目前情况来看，2011年增加的商品房新开工面积将在2012年年底前形成市场有效供给，由此可以预计，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件。
2007-2011年全国商品房施工、竣工、销售面积及同比增长率变动趋势
从市场需求角度来看，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将从严执行，因此投机、投资性需求将难以入市；另一方面，考虑到2012年将继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将被保障房体系吸收。与此同时，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求。因此，2012年全国市场潜在供应面临放大态势，并促使房地产市场供求关系有所改善。
在此背景下，预计房地产市场将由政策主导转向市场主导的局面。基于以上分析可知，随着调控政策威力的继续释放，2012年房价下降的态势已基本确立，但大幅快速下降的可能性较小。
三、2012年企业并购及多元化经营趋势逐渐走强
2010年以来，我国房地产调控持续深化，在全国商品房销售增速大幅下降、企业资金链逐步收紧的市场背景下，优势房企借助其品牌竞争力充分吸纳、整合社会资源进行并购的趋势凸显。
中原地产的统计数据显示，2011年1-8月房地产企业并购合计高达80宗，交易金额突破了228.7亿元，并购数量已经接近2010年的84宗，而交易金额更是远超过2010年全年的165.25亿的规模，并购案例数量及并购总金额及平均单个案例并购金额均创历史新高。2011年1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模。
另据2012中国房地产500强测评研究报告显示，2011年百强企业销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。从十强企业来看，万科市场占有率最高，达到2.06%，恒大地产市场占有率达到1.36%，中国海外市场占有率达1.22%，保利房产和绿地集团分别占1.23%和1.31%，2011年市场占有率超过1%的企业达到5家，较上年增加两家。通过对比近三年10强房地产企业金额占整个市场比重可以发现，集中度进一步提高，从2009年的8.57%提升至2011年的10.52%。
尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但与美国前10大房企已占据27%的市场份额相比还有很大差距，即使是处于领先地位的企业，就单个企业而言，对市场的影响程度仍然比较低。因此，随着资本市场的快速发展，资源整合逐步加快，2012年及未来房地产市场将表现出加速向优质房企集中、行业并购逐步走高的趋势。
与此同时，随着中央关于进一步巩固调控成果，促进房价合理回归方针的明确，关于楼市出现反弹和相关政策可能出现调整的预期正在淡化。在此背景下，房地产企业将纷纷采取更加主动的措施，加快多元化布局有望成为2012年整个行业着力的重点。
多方信息显示，从2011年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地产、养老地产等。
商业地产大有作为：龙湖地产近期公布的销售业绩报告显示，2011年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出，累计销售超过百亿元。富力地产近期也称，商业地产助推富力“逆市突围”。由于商业地产在国内尚处于初级阶段，加之全国可开发的土地有限以及国外优秀的经验和模式可以借鉴，2012年及未来的商业地产必将大有作为。
旅游地产不断升温：以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，根据搜房网数据，2012年1月，海南预计有37个项目开盘，其中纯新盘达30个，占比超过81%。与此同时，知名房地产企业也纷纷进军旅游地产市场：重庆4家大型开发企业携150亿元资本进入贵州开发旅游地产；今典集团则表示2012年将全面向旅游地产转型。这些新动向显示，旅游地产有望呈现加速发展。
养老地产进入快速发展阶段：在房地产调控及社会历史进程的双重推动下，养老地产也吸引了业内目光。保利、万科、龙湖、华润等企业都已开始在这一市场进行布局。随着老龄化速度的加快以及政策的逐步完善，养老地产有望真正迎来快速发展阶段。同时，教育、工业地产等依托于区域资源的地产项目也将获得发展。但值得重视的是，与单纯的住宅市场有所不同，旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展将更加看重人才、应用管理及参与城市运营等方面的能力，这在对企业带来更大挑战的同时，也会进一步促进房地产市场建设、服务及城市发展水平的提高。
四、提高住房保障水平将成为“十二五”时期各级政府的工作重点
自2008年11月国务院提出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”列为首项任务后，加快保障性“安居工程”建设便成为各级政府的工作重点。2011年3月16日发布的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出，“十二五”期间要提高住房保障水平：一是健全住房供应体系；二是加大保障性住房供给；三是改善房地产市场调控。
为贯彻落实有关文件精神，指导各地做好2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作，住房和城乡建设部、国家发改委等部门共同发布的《关于做好住房保障规划编制工作的通知》中明确提出“十二五”住房保障规划的重点和基本目标为：
一是着力解决低收入家庭住房困难问题。规划期内，各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源，加大租赁住房补贴力度，着力解决城市低收入家庭的住房困难。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013-2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。规划期内，要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。各级政府要加大政策支持力度，加快发展公共租赁住房，解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。
三是推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2013年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造；有条件的地区争取到2011年末基本完成。2014-2015年，稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造，稳步推进旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境；有条件的地区2012年开始加快改造、整治。
四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。要加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，实施住房保障关键技术研究及应用示范，加快推进信息化建设。力争到2012年末，所有县、市健全住房保障管理机构和具体实施机构，实现住房保障业务系统全国互联互通，到2015年末，基本建立全国住房保障基础信息管理平台。
综上所述，在关注民生，构建和谐社会的理念指导下，我国各级政府将进一步重视住房保障制度建设，逐步加大保障性住房的建设力度。政府将多渠道筹集廉租房房源，完善住房租赁补贴制度，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。同时，还将进一步加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房，“十二五”规划期内，将建设保障性住房3600万套，到“十二五”末期，中国享受保障性住房的家庭将占城镇家庭的20%。由此可见，提高住房保障水平将继续成为“十二五”时期各级政府的工作重点。
五、未来5-10年房地产市场刚性需求将陆续释放
未来5-10年，是我国建设全面小康社会的关键时期。我国仍处在工业化、城市化快速推进、经济实现平稳较快发展的阶段，各种住房需求仍然比较旺盛。
一是中国城市化较快推进将促进城镇住房市场的发展。预计到2020年，城市化水平将从2011年的51.27%提高到60%左右，每年将有1000-1200万人口进入城镇生活和工作。按现有城镇人均住房建筑面积31平方米测算，每年将产生3.7亿平方米的住房需求，即便按新增人口的一半有住房需求来保守测算，也大约需要1.85亿平方米的需求。
二是经济快速发展、居民生活水平提高将带动改善性需求逐步释放。尽管许多城市居民有住房，但主要是“房改房”、“集资房”、“安居房”等，这些住房往往不能够解决现代人更高的住房需要。随着居民收入的增加，越来越多的有房居民希望增加或更换新的住房。按照目前城镇常住人口测算，城镇人均住房面积大约在23平方米左右，如果2020年达到人均31平方米的水平，每年将产生6.1亿平方米新的住房需求。
三是旧城改造带来的被动性住房需求。由于我国城市化进程较快，20世纪80年代修建的房子许多已经不能适应城市现代化发展的需要，需要拆掉重建；城市公共设施建设也需要拆迁部分民居，这就需要新的住房来解决拆迁户的居住问题，从而形成了被动性的住房需求。如果扣除因城市扩大使一些农村住宅“转化”为城镇住宅，大约每年因拆旧建新产生的住房需求约为1.3亿平方米。按此测算，预计到2020年每年住房需求大约8-10亿平方米，这些住房需求将会继续推动城镇住房市场保持相对稳定增长的趋势。
而从供给形势来看，随着二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，无论是先发的工业化国家，还是成功的后发追赶型工业化国家，住房市场发展一般都呈现比较明显的阶段性特征。当人均GDP在4000-11000美元（1990年购买力平价美元）区间时，住房投资将保持较快增长，之后增速逐步平稳甚至出现下降。按照1990年购买力平价美元估算，中国潜在经济增速下降的时间窗口正逐步临近，与此相应，由于周期性和阶段性因素的叠加，中长期我国房地产投资增速也将逐步出现一定程度的回落，受此影响，市场供应量难以大幅增加。
因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。因此，从长期来看，房地产价格仍将保持小幅上涨态势。
