根据中国产业竞争情报网《房地产项目融资商业计划书》显示，我国房地产市场存在明显的区域差异化特征，房地产市场的发展受到城镇发展规划和经济发展水平的制约。我国幅员广阔，各地区的社会、经济、文化发展极不平衡，市场体系的建设、发育程度各不相同，消费能力、消费观念、消费方式也不尽相同。同一城市的不同区域，由于城市规划、功能分区、产业布局的不同，住房市场的发展态势也存在明显差别。

　　与此同时，由于房地产的不可移动性，导致了房地产不可能像其他普通商品一样可以在全国范围内调节余缺、互通有无。而且，由于不可移动性，导致了产品的特点、价格等带有明显的地域性。并且，不同地区间房地产市场的条件、供求关系、价格水平也都存在着较大差异。区域性还体现在每个地区受到宏观调控的影响程度不一样。有时，宏观调控的结果在不同的区域会体现出截然相反的态势。最终，区域差异性使房地产投资市场不可能象股票、期货等投资市场一样，形成统一的全国性的房地产交易中心。

　　三大区域分布情况

　　从区域分布上来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格较高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构自2002年开始发生变化，东部地区房地产开发投资所占比重逐年下降，中、西部地区房地产开发比重开始上升。国家统计局发布的数据显示：2011年，东部地区完成房地产开发投资35606.7亿元，同比增长27.2%，增速低于全国平均水平0.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年71.98%下降到57.7%；中部地区完成投资13197.3亿元，同比增长25.5%，增速低于全国平均水平0.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的14.36%提升到21.4%；西部地区完成投资12935.8亿元，同比增长32.8%，增速高于全国平均水平4.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的13.66%上升为20.9%。东、中、西部地区房地产投资结构的变化虽然向合理方向发展，但与目前三大地区总人口比重40%、32%和28%相比仍然不尽合理。

　　2002-2011年东、中、西部地区房地产开发投资及占比情况

　　单位：亿元，%

　　注：东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）。

　　2002-2011年东、中、西部地区房地产开发投资增长率变动趋势

　　2002-2011年东、中、西部地区房地产开发投资占比情况

　　不同地区发展情况

　　从不同地区来看，2011年部分地区房地产开发投资增速受房地产市场调控影响明显下滑，GDP增速也表现出由于过度依赖房地产投资而明显放缓的迹象，最典型的地区是北京和上海。

　　2011年，北京和上海的GDP增速分别为8.1%和8.2%，是全国仅有的3个低于全国GDP增速水平省市中的两个。同期，北京和上海房地产开发投资同比增速分别为4.7%和9.6%，增速与上年同期相比分别回落了19.4和25.9个百分点。而北京和上海房地产开发投资在固定资产投资中的占比一直较高，2011年这一比例在两个地区分别达到55.0%和44.5%，而全国房地产投资占比仅为20.4%，对固定资产投资增长的贡献率却达到25.9%。然而，北京房地产开发投资对固定资产投资增长的贡献率为32.5%，明显低于房地产投资在固定资产投资中的占比，说明占比较高的房地产投资对固定资产投资增速的贡献率却很低。上海固定资产投资增速只有0.5%，一定程度上也是由较低的房地产投资增速造成的。因此，对固定资产投资增速在很大程度上依赖房地产开发投资的地区来说，房地产投资增速大幅下降也会导致GDP增速放缓。

　　相反，受房地产市场调控影响较小的二三线地区，房地产投资高速增长成为GDP保持较快增速的重要因素之一。2011年，贵州、新疆、内蒙古房地产开发投资增长率分别为57.8%、49.0%和47.3%，投资增速在全国31个省市中排名前三位。同期，上述三个地区GDP增速分别为15%、12.0%和14.3%，均大大超出全国GDP增速水平。因此，如果房地产投资能够保持较快发展能在一定程度上保证当地整体经济的较高增速。

　　2011年全国及31个省市房地产投资情况

　　单位：亿元，%

　　2011年排名前5位和后5位的省市房地产投资增长率变动情况

　　综上所述，房地产市场具有明显的区域性特征，从维护市场稳定可持续发展的角度，房地产调控政策需要在保持连续性的同时，进行前瞻性和针对性的微调：一是调控政策更加注重差异性，根据不同地区进行细化，既要抑制房地产市场非理性泡沫，也要避免全国由于“一刀切”而导致本来房地产发展比较落后地区的经济发展受到拖累。二是在以“限购”来管理需求的同时，还应实行科学有效的扩大市场供给政策，特别是要合理安排房地产开发融资政策，避免造成房地产长期供给的大幅下降。三是应以北京、上海为借鉴，引导中西部树立循序渐进的房地产发展理念，确保房地产市场发展与当地经济和民生保持一致，避免形成对房地产投资的过度依赖。