根据中国产业竞争情报网《房地产项目可行性研究报告》显示，今年3月以来，房地产市场出现了明显的回暖迹象，特别是此前成交量低迷的一线城市，5月份住宅市场交易量均大幅反弹，在深圳、南京等一些城市又出现了居民排队购房的火爆场面。在此背景下，房地产市场是否真正回暖成为业界关注的热点话题。

　　一、回暖迹象初显

　　今年以来，得益于地方政府对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力。随着市场预期的陆续扭转，改善性需求开始跟随刚需入市，在此背景下，全国商品房销量增速虽然仍呈负增长态势，但降幅持续收窄。国家统计局发布的数据显示：1-5月全国商品房销售面积28852.5万平方米，同比下降12.4%，降幅比今年1-4月缩小1.0个百分点，比1-2月缩小1.6个百分点。同期，全国商品房销售额16932.2亿元，同比下降9.1%，降幅比今年1-4月缩小2.7个百分点，比1-2月缩小11.8个百分点。从数据来看，6月份有望延续交易量上升势头。与此同时，5月份全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有6个，比4月份增加了3个，同时二手房价格环比上涨的城市有18个，比4月份增加了9个。

　　图1 今年以来全国商品房销量增速呈回暖态势

　　从区域市场来看，特别是此前成交量低迷的一线城市，5月份住宅市场交易量均大幅反弹。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录；广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中销售量最高的月份；上海楼市的成交量也创出今年新高。与此同时，在深圳、南京等一些城市又出现了居民排队购房的火爆场面。

　　此外，随着市场销量的回升，土地市场也开始升温。6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现高溢价率。根据链家地产监测的土地市场交易数据，全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月份，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。与此同时，万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。据不完全统计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，最高溢价率达435%，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。

　　表1 6月份以来土地市场成交情况

　　二、实质回暖言之尚早

　　综观上述现象，有观点认为近期我国楼市重新出现了回暖迹象，房价重新进入上升通道。但房地产市场不会出现大反弹，实质回暖言之尚早。

　　首先，房地产市场各项供给指标仍呈下降态势。今年以来全国房地产投资增速持续回落，1-5月，全国完成房地产开发投资22212.9亿元，同比增长18.5%，增幅同比回落16.1个百分点，比今年1-4月回落0.2个百分点，比今年1-2月回落9.3个百分点。全国商品房累计施工面积451363.7万平方米，同比增长19.6%，增幅同比回落12.8个百分点，比今年1-4月回落1.6个百分点。房屋新开工面积72859.3万平方米，同比下降4.3%，降幅比今年1-4月扩大0.1个百分点，上年同期为增长23.8%。商品房累计竣工面积27305.5万平方米，同比增长26.3%，增幅虽同比提高13.4个百分点，但与今年1-4月相比回落3.9个百分点，与今年1-2月相比回落18.9个百分点。虽然房地产销售数据的复苏能够缓解投资增速下行趋势，但由于房地产开发较长的周期性特征，这种带动效应短期内还不会体现出来。

　　图2 今年以来全国房地产投资增速持续回落

　　图3 今年以来全国商品房累计施、竣工面积增长率仍呈下降态势

　　其次，房企资金链仍然严峻。在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，2011年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。2012年1-5月开发企业到位资金34170.6亿元，同比增长5.7%，增幅虽比今年1-4月提高0.6个百分点，但同比回落12.8个百分点。此外，一系列经济金融数据显示，现阶段全国房地产开发企业总体资金状况仅比2008年全年略好，部分指标已经差于2008年。比如房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速、GDP增速等指标已经低于2008年的水平，创下历史新低。

　　图4 今年以来房地产开发企业资金来源仍然趋紧

　　第三，企业仍面临较大的库存压力。对比全国商品房销售面积和竣工面积数据可以看出，2009年以来全国商品房销售面积仍大于竣工面积，2011年两者差距达到20701万平方米。今年1-5月全国商品房销售面积一直呈现负增长态势，而竣工面积保持了25%以上的增长速度。从目前情况来看，2011年增加的商品房新开工面积将在2012年年底前形成市场有效供给，由此可以预计，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，行业将面临较大的库存压力。

　　第四，调控政策无明显放松迹象。从政策形势来看，虽然宏观经济面临较大的下行压力，近期有关房地产调控政策放松的报道也屡见报端，但房地产仍处于调控之中。6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访，有关报道纯属捏造。6月14日，央行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。银监会也做出相似陈述。6月18日，住房和城乡建设部新闻发言人表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。6月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新说，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

　　一周之内，四大部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感时期，舆论风险高企；同时也再次表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显放松迹象。

　　综上所述，近期房地产市场出现回暖迹象主要是由于开发商采取降价出货策略，注重突出楼盘的性价比。在“以价换量”的策略下，长期累积的刚性需求得到释放。从目前来看，市场形势还比较复杂，此轮“购房热”具有结构性复苏的特点，热销涨价仍属个案，后市还面临很多变数，需要进一步观察。

　　但不容忽视的是，虽然截至目前房地产调控基调未变，但市场仍出现了周期性变化。在房价回归理性的过程中，保证房地产业的活跃程度和健康发展应是政策最应达到的效果。正因如此，对楼市的调控必须立足于两个方面：一是通过出台调控政策，让房价回归理性，并避免大起大落；二是出台科学、合理、符合国情的住房政策，有计划、有步骤地解决老百姓的住房问题。要实现这一目标，在现行的“限购”、“限贷”政策之后，房地产调控仍有很长的路要走。