2017年1-2月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数稳中有升；二是房地产开发投资增速稳步回升；三是受限购、限贷、差别化信贷政策影响，全国房地产开发企业到位资金增速有所回落，企业自筹资金承压；四是全国商品房销售面积、销售额虽创同期新高，但商品房销售额增幅回落而销售面积增幅回升；五是全国70个大中城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，环比较为平稳。

　　一、国房景气指数变动情况

　　在“去库存”政策成效不断显现的作用下，房地产整体市场保持维稳态势。2017年2月全国房地产开发景气指数稳中有升，处于稳定区间。国家统计局发布的数据显示：2月份，“国房景气指数”为100.78，比1月份提高0.02点。

　　图1 2016年2月-2017年2月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2017年1-2月，房地产销售持续向好，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快；同时，由于上年度企业拿地已陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加拉动投资增速提升。国家统计局发布的数据显示：2017年1-2月，全国完成房地产开发投资9854.3亿元，同比增长8.9%，增幅同比提高5.9个百分点，比2016年全年提高2个百分点。

　　图2 2015年12月-2017年2月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2017年1-2月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资6,571.1亿元，同比增长9.0%，增幅同比提高7.2个百分点，比2016年1-12月提高2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为66.7%；办公楼投资654.1亿元，同比下降0.6%，而上年同期和上年全年分别为同比增长16.1%和5.2%，所占比重为6.6%；商业营业用房投资1,517.1亿元，同比增长11.8%，增幅同比提高9.1个百分点，比2015年1-12月提高3.4个百分点，所占比重为15.4%；其他投资1,112.1亿元，同比增长10.1%，增幅同比提高6.7个百分点，比2015年1-12月提高1.2个百分点，所占比重为11.3%。

　　图3 2015年12月-2017年2月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2014年7月-2017年2月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，三大区域房地产开发投资均呈现较快增长。2017年1-2月，东部地区完成房地产开发投资5,965.5亿元，同比增长7.8%，增幅同比提高4.1个百分点，比2016年全年提高2.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为60.5%；中部地区完成投资1,906.8亿元，同比增长13.7%，增幅同比提高9.4个百分点，比2016年全年提高3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.4%；西部地区完成投资1,982.0亿元，同比增长7.8%，增幅较2016年全年提高1.6个百分点，而上年同期为同比下降0.1%。

　　图5 2015年11月-2017年2月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2014年3月-2017年2月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　受限购、限贷、差别化信贷政策影响，全国房地产开发企业到位资金增速有所回落，其中企业自筹资金承压，增速由增转降，个人按揭贷款大幅回落。整体来看，资金面呈现小幅收紧状态。国家统计局发布的数据显示：2017年1-2月，全国房地产开发企业到位资金22880.1亿元，同比增长7.0%，增幅比2016年全年回落8.2个百分点，而上年同期为下降0.1%。其中，国内贷款4984.8亿元，同比增长11.5%，增幅比2016年全年提高5.1个百分点，而上年同期为下降9.5%；利用外资48.4亿元，同比由降转增，增长227.4%；企业自筹资金6896.7亿元，同比由增转降，下降17.2%，降幅较上年同期扩大9.6个百分点；其他资金10950.2亿元，同比增长27.7%，增幅虽同比提高14.4个百分点，但比2016年全年回落4.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款6107.5亿元，同比增长27.1%，增幅同比提高18.8个百分点，但比2016年全年回落1.9个百分点；个人按揭贷款3391.5亿元，同比增长20.4%，增幅同比回落10.0个百分点，比2016年全年回落26.1个百分点。

　　图7 2015年12月-2017年2月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2014年2月-2017年2月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　进入2017年，随着房地产企业库存压力得到缓解，企业补库存意愿加强，土地购置面积增速结束持续负增长态势，待开发土地面积增速降幅收窄。国家统计局发布数据显示，2017年1-2月，全国房地产开发企业购置土地面积2373.7万平方米，同比由降转升，增长6.2%，而上年同期和上年全年均为同比下降；土地成交价款794.3亿元，同比增长12.7%，增幅比2016年全年回落7.1个百分点，但同比提高11.8个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积24227.7万平方米，同比下降3.4%，降幅较2016年全年缩小0.7个百分点。

　　图9 2015年12月-2017年2月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2017年 1-2月，随着企业拿地陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加，新开工面积和竣工面积增速均有所回升。国家统计局发布的数据显示，2017年1-2月，全国商品房累计施工面积622950.3万平方米，同比增长3.2%，增幅同比回落2.7个百分点，与2016年全年持平。其中，商品住宅施工面积423,184.8万平方米，同比增长2.1%，增幅比2016年全年提高0.2个百分点；房屋新开工面积17238.4万平方米，同比增长10.4%，增幅比2016年全年提高2.3个百分点。

　　图10 2015年12月-2017年2月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2017年1-2月，全国商品房累计竣工面积16140.8万平方米，同比增长15.8%，增幅比2016年全年提高9.7个百分点。其中，商品住宅竣工面积11674.2万平方米，同比增长15.3%，增幅比2016年全年提高10.7个百分点。

　　图11 2015年12月-2017年2月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2017年1-2月，虽然商品房销售面积和销售额双双刷新历史同期新高，但商品房销售额增幅回落而销售面积增幅回升，表明当前房企正在紧抓时机以价换量，加快实现库存去化，以应对进一步调控局势。国家统计局发布的数据显示，2017年1-2月，全国商品房销售面积14054.3万平方米，同比增长25.1%，增幅虽同比回落3.1个百分点，但比2016年全年提高2.6个百分点。其中，商品住宅销售面积12438.6万平方米，同比增长23.7%，增幅虽同比回落6.7个百分点，但比2016年全年提高1.3个百分点；同期，全国商品房销售额10805.5亿元，同比增长26.0%，增幅同比回落17.6个百分点，比2016年全年回落8.8个百分点。其中，商品住宅销售额9120.9亿元，同比增长22.7%，增幅同比回落26.5个百分点，比2016年全年回落13.4个百分点。

　　图12 2015年12月-2017年2月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2015年12月-2017年2月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2017年2月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，从同比看， 70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，其中多为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，2月份比1月份回落3.0个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续3个月回落，2月份比1月份回落0.4个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，2月份比1月份扩大0.3个百分点。

　　环比看， 70个城市中，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。其中，新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，持平的城市有2个，涨幅在0.5%及以内的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。

　　表 2017年2月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》