2014年1-4月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数创一年来新低；二是房地产开发投资增速继续下降，为金融危机以来的最低值；三是土地购置面积增速继续下滑；四是全国商品房销售延续量价齐跌态势；五是4月份，全国70个大中城市房价总体平稳小幅上升，涨幅继续收窄。
一、国房景气指数变动情况
2014年以来，房地产市场受持续收紧的信贷，不动产登记制度、税费环境以及市场供需关系等因素影响，下行压力明显。目前楼市已经步入周期性调整期，房地产行业今年的整体下行趋势将持续。数据显示：4月份，“国房景气指数”为95.79，比上年同期回落1.56点，比上月回落0.61点，创一年来新低。
图1 2009年11月-2014年4月“国房景气指数”变动趋势
注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
二、房地产开发投资情况
自2013年4季度以来，信贷政策的持续收紧，银行对于房地产行业风险管控的不断加强增加了开发商融资的难度，房地产开发投资受到一定程度的抑制。另外，市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，使得房企在开发投资方面更加谨慎。数据显示：2014年1-4月，全国完成房地产开发投资22,321.6亿元，同比增长16.4%，增幅同比回落4.7个百分点，比2014年1-3月回落0.4个百分点，为金融危机以来的最低值。
图2 2013年3月-2014年4月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势
从供应结构来看，2014年1-4月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资15,298.8亿元，同比增长16.6%，增幅同比回落4.7个百分点，比2014年1-3月回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%；办公楼投资1,309.4亿元，同比增长18.9%，增幅同比回落29.7个百分点，比2014年1-3月回落1.9个百分点，所占比重为5.9%；商业营业用房投资3,194.1亿元，同比增长25.4%，增幅同比提高2.7个百分点，比2014年1-3月回落0.1个百分点，所占比重为14.3%；其他投资2,519.3亿元，同比增长4.5%，增幅同比回落5.1个百分点，比2014年1-3月回落1.2个百分点，所占比重为11.3%。
从住宅供应结构来看，2014年1-4月，90平方米以下住房完成投资4,776.4亿元，同比增长14.6%，增幅同比回落4.5个百分点，比2014年1-3月回落1.4个百分点，占住宅投资的比重为31.2%；别墅、高档公寓完成投资1,006.3亿元，同比增长5.5%，增幅同比回落8.1个百分点，比2014年1-3月回落2.3个百分点，占住宅投资的比重为6.6%。
图3 2013年3月-2014年4月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况
图4 2011年9月-2014年4月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势
从区域分布上来看，2014年1-4月，东部地区完成房地产开发投资13,230.3亿元，同比增长17.7%，增幅同比回落2.5个百分点，与2014年1-3月持平，占全国房地产开发投资的比重为59.3%；中部地区完成投资4,268.1亿元，同比增长12.2%，增幅同比回落8.2个百分点，比2014年1-3月回落3.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.1%；西部地区完成投资4,823.2亿元，同比增长16.6%，增幅同比回落7.9个百分点，比2014年1-3月提高1.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.6%。
图5 2013年3月-2014年4月累计不同地区房地产投资额完成情况
图6 2011年5月-2014年4月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势
三、房地产开发企业资金来源情况
2014年前4个月，房地产开发资金来源中利用外资和自筹资金增速环比小幅回升；由于销售放缓，以销售回款为主要来源的其他资金增速继续回落；信贷环境持续收紧导致个人按揭贷款同比下降。数据显示：2014年1-4月，全国房地产开发企业到位资金37,200.3亿元，同比增长4.5%，增幅同比回落29.0个百分点，比2014年1-3月回落2.1个百分点。其中，国内贷款7,709.1亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落10.3个百分点，比2014年1-3月回落3.9个百分点；利用外资116.2亿元，同比下降28.7%，降幅比2014年1-3月收窄5.2个百分点，而上年同期为增长28.5%；企业自筹资金14,376.1亿元，同比增长11.0%，增幅同比回落5.2个百分点，比2014年1-3月提高1.4个百分点；其他资金14,998.8亿元，同比下降5.5%，降幅比2014年1-3月扩大3.6个百分点，而上年同期为增长55.9%。在其他资金中，定金及预收款9,019.5亿元，同比下降7.8%，降幅比2014年1-3月扩大4.2个百分点，而上年同期为增长61.9%；个人按揭贷款4,238.4亿元，同比下降3.1%，而上年同期为增长67.8%，2014年1-3月为增长0.1%。
图7 2013年3月-2014年4月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况
图8 2011年5月-2014年4月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势
四、商品房建筑与销售情况
1、土地购置与待开发情况
2014年前4个月，全国土地市场成交放缓，土地购置面积增速继续下滑，待开发土地面积增速首现负增长。数据显示，2014年1-4月，全国房地产开发企业购置土地面积8,130.4万平方米，同比下降7.9%，降幅同比收窄0.7%，比2014年1-3月扩大5.6个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积31,057.9万平方米，同比下降2.6%，而上年同期为增长2.1%，2014年1-3月为增长44.3%。
图9 2013年3月-2014年4月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势
2、商品房施、竣工面积
2014年前4个月，库存高企、市场平淡背景下开发商开工意愿仍显不足且开发商对未来市场较为谨慎，施工面积增速处于下行通道。数据显示，2014年1-4月，全国商品房累计施工面积564,782.5万平方米，同比增长12.8%，增幅同比回落4.4个百分点，比2014年1-3月回落1.4个百分点。其中，商品住宅施工面积405,407.8万平方米，同比增长9.9%，增幅同比回落4.9个百分点，比2014年1-3月回落1.5个百分点；房屋新开工面积43,234.3万平方米，同比下降22.1%，降幅比2014年1-3月收窄3.1个百分点，而上年同期为增长1.9%。
图10 2013年3月-2014年4月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势
数据显示，2014年1-4月，全国商品房累计竣工面积23,685.5万平方米，同比下降0.3%，降幅比2014年1-3月收窄4.6个百分点，而上年同期为增长6.6%。其中，商品住宅竣工面积17,883.4万平方米，同比下降2.1%，降幅比2014年1-3月收窄5.2个百分点，而上年同期为增长2.6%。
图11 2013年3月-2014年4月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势
3、全国商品房销售情况
在信贷持续紧张、购房者预期转变等多重因素影响下，全国商品房销售延续量价齐跌态势。数据显示，2014年1-4月，全国商品房销售面积27,709.3万平方米，同比下降6.9%，降幅比2014年1-3月扩大3.1个百分点，而上年同期为增长38.0%。其中，商品住宅销售面积24,514.5万平方米，同比下降8.6%，降幅比2014年1-3月扩大2.9个百分点，而上年同期为增长41.1%；同期，全国商品房销售额18,306.60亿元，同比下降7.8%，降幅比2014年1-3月扩大2.6个百分点，而上年同期为增长59.8%。其中，商品住宅销售额15,258.7亿元，同比下降9.9%，降幅比2014年1-3月扩大2.2个百分点，上年同期为增长65.2%。
图12 2013年3月-2014年4月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势
图13 2013年3月-2014年4月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势
五、全国房地产市场价格变动情况
新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。环比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低为下降0.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%，最低为下降4.4%。
二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有13个，上涨的城市有35个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为12.0%，最低为下降8.3%。
表1 2014年4月份70个大中城市住宅销售价格指数
| 地区 | 新建住宅 | 二手住宅 | |||||||
| 新建商品住宅 | |||||||||
| 上月=100 | 上年同月=100 | 2010年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2010年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2010年=100 | |
| 北 京 | 100.1 | 108.9 | 122.4 | 100.2 | 111.2 | 128.9 | 99.8 | 110.2 | 120.2 |
| 天 津 | 100.1 | 104.5 | 113.2 | 100.1 | 105.1 | 115 | 100.5 | 104.5 | 108.5 |
| 石家庄 | 100 | 107.4 | 121.5 | 100 | 107.5 | 122 | 100.1 | 102.5 | 101.6 |
| 太 原 | 100.1 | 109.6 | 116.4 | 100.1 | 109.9 | 117 | 100.3 | 103.4 | 116.6 |
| 呼和浩特 | 100 | 108.6 | 116 | 100 | 108.9 | 116.5 | 99.8 | 102 | 107.6 |
| 沈 阳 | 100.1 | 107.8 | 121.3 | 100.1 | 107.9 | 122 | 100.1 | 105 | 110.8 |
| 大 连 | 100.1 | 106.8 | 118.9 | 100.1 | 106.9 | 119.1 | 100 | 101.1 | 108.5 |
| 长 春 | 100.2 | 107.2 | 114.8 | 100.2 | 107.4 | 115.3 | 99.9 | 102.9 | 106.2 |
| 哈尔滨 | 100 | 106.1 | 114.7 | 100 | 106.4 | 115.4 | 100.2 | 103.8 | 104.3 |
| 上 海 | 100.3 | 111.5 | 122 | 100.3 | 113.6 | 126.4 | 100 | 108.1 | 117.8 |
| 南 京 | 100.3 | 107.5 | 114.4 | 100.4 | 109.8 | 118.9 | 100.4 | 106.2 | 106.6 |
| 杭 州 | 99.3 | 105.6 | 101.7 | 99.3 | 105.8 | 101.7 | 99.2 | 100.3 | 96.5 |
| 宁 波 | 99.8 | 105.1 | 100.4 | 99.8 | 105.4 | 100.4 | 99.8 | 102.7 | 96.1 |
| 合 肥 | 100.2 | 107.8 | 114.3 | 100.2 | 108.5 | 115.5 | 100.7 | 106.7 | 108.7 |
| 福 州 | 100 | 108.8 | 120.9 | 100 | 108.9 | 121.2 | 99.9 | 106.9 | 105.2 |
| 厦 门 | 100.4 | 112 | 127.4 | 100.4 | 112.2 | 128.1 | 100.4 | 106.8 | 113.2 |
| 南 昌 | 100 | 106.2 | 118.7 | 100 | 106.5 | 119.4 | 100.4 | 104.1 | 107.3 |
| 济 南 | 100 | 107 | 114.6 | 100 | 107 | 114.6 | 99.9 | 103.4 | 106.5 |
| 青 岛 | 100.1 | 107.1 | 111 | 100.1 | 107.5 | 111.5 | 99.8 | 102.6 | 103.8 |
| 郑 州 | 100.1 | 106.6 | 121.8 | 100.1 | 106.7 | 122.4 | 100.4 | 107.8 | 113.8 |
| 武 汉 | 100.1 | 107.2 | 117.3 | 100.2 | 107.6 | 118.3 | 100 | 106.7 | 111.8 |
| 长 沙 | 100.2 | 108.2 | 123.7 | 100.2 | 108.3 | 124 | 100.3 | 106 | 109.3 |
| 广 州 | 100.1 | 111.1 | 130.1 | 100.1 | 111.2 | 130.5 | 100.7 | 109.8 | 121.5 |
| 深 圳 | 100.2 | 111 | 126.4 | 100.2 | 111.2 | 127 | 100.1 | 112 | 123.8 |
| 南 宁 | 100.1 | 107.8 | 113.4 | 100.1 | 108 | 113.8 | 100.4 | 103.5 | 107.5 |
| 海 口 | 100 | 102.4 | 103.9 | 100 | 102.5 | 104 | 100 | 100 | 95.1 |
| 重 庆 | 100.1 | 106.1 | 115.1 | 100.1 | 106.2 | 115.4 | 100.1 | 103.6 | 105.7 |
| 成 都 | 100.1 | 106.5 | 115 | 100.1 | 106.6 | 115.1 | 99.8 | 103.7 | 104.8 |
| 贵 阳 | 100.3 | 104.6 | 114.4 | 100.3 | 105.1 | 115.6 | 100.1 | 107.8 | 119.5 |
| 昆 明 | 100.2 | 105.1 | 114.9 | 100.2 | 106 | 117.1 | 100.5 | 105 | 115.9 |
| 西 安 | 100.3 | 107.7 | 117.2 | 100.3 | 108.5 | 119 | 99.9 | 102.5 | 106 |
| 兰 州 | 100.1 | 105.2 | 116.6 | 100.1 | 105.3 | 116.9 | 100.2 | 102.3 | 101.4 |
| 西 宁 | 100.2 | 108.6 | 122.3 | 100.2 | 108.6 | 122.3 | 100.1 | 103.2 | 112.9 |
| 银 川 | 100.1 | 107.3 | 115.7 | 100.1 | 107.9 | 116.8 | 100.4 | 107 | 112.5 |
| 乌鲁木齐 | 100 | 106.7 | 125.5 | 100 | 106.8 | 125.6 | 100.3 | 104.9 | 113.9 |
| 100.1 | 101.2 | 103.7 | 100.1 | 101.3 | 104.1 | 99.9 | 101.3 | 104.4 | |
| 秦皇岛 | 100.2 | 104.7 | 115.9 | 100.2 | 105.1 | 117.6 | 100 | 100.9 | 103.4 |
| 包 头 | 100.1 | 104.2 | 113.3 | 100.1 | 104.9 | 115.1 | 100.1 | 102.5 | 103.5 |
| 丹 东 | 100 | 106.4 | 118.2 | 100 | 106.5 | 118.4 | 100 | 102.9 | 106.3 |
| 锦 州 | 100 | 108.8 | 117.5 | 100 | 108.8 | 117.5 | 100.1 | 102.4 | 102.4 |
| 吉 林 | 100.1 | 106.1 | 115.6 | 100.1 | 106.4 | 116.3 | 99.8 | 100.9 | 105.1 |
| 牡丹江 | 100.1 | 103.4 | 113.5 | 100.1 | 103.4 | 113.6 | 100 | 99.1 | 101.4 |
| 无 锡 | 99.8 | 103 | 107.4 | 99.8 | 103.4 | 108.4 | 99.9 | 101.4 | 107.6 |
| 扬 州 | 100.1 | 106.5 | 112.8 | 100.1 | 106.7 | 113.2 | 99.9 | 102.2 | 102.2 |
| 徐 州 | 100 | 106.5 | 113.9 | 100 | 106.8 | 114.7 | 100.1 | 101.3 | 100 |
| 温 州 | 99.9 | 95.9 | 79.6 | 99.9 | 95.6 | 78.3 | 99.4 | 91.7 | 79.6 |
| 金 华 | 99.6 | 105.3 | 104.5 | 99.6 | 105.4 | 104.5 | 99.8 | 102.6 | 97.7 |
| 蚌 埠 | 100.1 | 104 | 109.3 | 100.1 | 104.1 | 109.5 | 100.3 | 104.4 | 109.9 |
| 安 庆 | 99.8 | 103.8 | 109.5 | 99.8 | 104 | 109.8 | 99.9 | 101 | 101 |
| 泉 州 | 100 | 106.5 | 109.5 | 100 | 106.8 | 110 | 100 | 103.7 | 100.3 |
| 九 江 | 100 | 104.9 | 110.4 | 100 | 105.1 | 111 | 100.1 | 101.6 | 104.5 |
| 赣 州 | 99.7 | 105.4 | 115 | 99.7 | 105.4 | 115.1 | 99.8 | 100.4 | 100.2 |
| 烟 台 | 100.2 | 106.7 | 113.4 | 100.2 | 106.8 | 113.6 | 100.2 | 104.7 | 104.8 |
| 济 宁 | 100 | 106 | 113.6 | 100 | 106.2 | 114 | 100 | 101.8 | 108.7 |
| 洛 阳 | 100 | 107 | 117.4 | 100 | 107.2 | 117.7 | 100.6 | 105.9 | 113.9 |
| 平顶山 | 100.1 | 107.3 | 115.7 | 100.1 | 107.4 | 116 | 100.3 | 105 | 112.5 |
| 宜 昌 | 100 | 106.2 | 115.5 | 100 | 106.3 | 115.7 | 99.9 | 105.1 | 109.2 |
| 襄 樊 | 100.2 | 105.7 | 116.4 | 100.2 | 105.7 | 116.5 | 100 | 105.9 | 115.9 |
| 岳 阳 | 100.1 | 105 | 115 | 100.1 | 107.9 | 121 | 100.1 | 103.8 | 115.5 |
| 常 德 | 100.2 | 105.3 | 113.9 | 100.2 | 105.4 | 114.1 | 100.1 | 104 | 114.7 |
| 惠 州 | 99.5 | 107.4 | 115.1 | 99.5 | 107.4 | 115.1 | 100.3 | 105.7 | 112.4 |
| 湛 江 | 100 | 107.7 | 119 | 100 | 107.7 | 119 | 100 | 103.4 | 111.7 |
| 韶 关 | 100.1 | 103.3 | 113.7 | 100.1 | 103.4 | 114.1 | 99.9 | 102.2 | 109.6 |
| 桂 林 | 100 | 111.7 | 119.7 | 100 | 111.9 | 120.1 | 99.8 | 103 | 106.2 |
| 北 海 | 100.1 | 108.2 | 113.1 | 100.1 | 108.3 | 113.1 | 100 | 104.4 | 108.6 |
| 三 亚 | 100.2 | 104.6 | 107.6 | 100.2 | 104.6 | 107.6 | 100 | 102.1 | 96.6 |
| 泸 州 | 100.2 | 107 | 114.7 | 100.2 | 107.2 | 115.1 | 100.3 | 104.7 | 106.5 |
| 南 充 | 100.1 | 106.9 | 113.6 | 100.1 | 107 | 113.8 | 100.1 | 104.2 | 106.9 |
| 遵 义 | 100.1 | 104.3 | 114.2 | 100.1 | 104.8 | 115.9 | 100.1 | 102.7 | 112.4 |
| 大 理 | 100.1 | 104.8 | 107.4 | 100.2 | 105.3 | 108 | 99.8 | 101 | 104.6 |
中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》
