2016年1-12月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数低位企稳；二是房地产开发投资增速稳步回升；三是受益于融资宽松，资金压力较小，房地产开发企业到位资金情况保持稳中有升；四是全国商品房销售面积、销售额双双创历史纪录，但增速有所放缓；五是全国70个大中城市中一二线城市房价走势总体趋稳，房地产市场持续呈现积极变化。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2016年12月全国房地产开发景气指数环比上升，呈现企稳迹象，但全年国房景气指数已经连续29个月处于95不景气区间。国家统计局发布的数据显示：12月份，“国房景气指数”为94.08，比上年同期及11月份分别提高0.74点和0.03点。

　　图1 2012年8月-2016年12月“国房景气指数”变动趋势

　　注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2016年1-12月，在商品房销售快速增长、新开工面积增速由负转正、土地购置面积降幅大幅收窄的带动下，房地产开发投资增速稳步回升。国家统计局发布的数据显示：2016年1-12月，全国完成房地产开发投资102,508.6亿元，同比增长6.9%，增幅同比提高5.9个百分点，比2016年1-11月提高0.4个百分点。

　　图2 2015年11月-2016年12月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，相比1-11月，住宅、办公楼和商业营业用房的投资增速均有所提高，其他用途投资增速环比持平；从投资占比来看，住宅投资占比有所提升，办公楼投资、商业营业用房和其他投资占比均保持不变。国家统计局发布的数据显示：2016年1-12月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资68,703.9亿元，同比增长6.4%，增幅同比提高6.0个百分点，比2016年1-11月提高0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0%；办公楼投资6,532.6亿元，同比增长5.2%，增幅虽同比回落4.9个百分点，但比2016年1-11月提高0.2个百分点，所占比重为6.4%；商业营业用房投资15,837.5亿元，同比增长8.4%，增幅同比提高6.6个百分点，比2016年1-11月提高0.7个百分点，所占比重为15.4%；其他投资11,506.6亿元，同比增长8.9%，增幅与2016年1-11月持平，上年同期为同比下降1.2%，所占比重为11.2%。

　　从住宅供应结构来看，2016年1-12月，90平方米以下住房完成投资24,772.2亿元，同比增长0.5%，增幅同比回落20.7个百分点，比2016年1-1月提高0.3个百分点，占住宅投资的比重为36.1%；别墅、高档公寓完成投资3,478.7亿元，同比下降0.1%，降幅同比缩小9.4个百分点， 2016年1-11月为同比增长1.0%，占住宅投资的比重为5.1%。

　　图3 2015年10月-2016年12月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2014年6月-2016年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，三大地区的投资增速较1-11月均有所提高；从投资占比来看，东部和西部地区的投资占比较1-11月均回升0.1个百分点，而中部地区的投资占比较1-11月回落0.1个百分点。2016年1-12月，东部地区完成房地产开发投资56,233.0亿元，同比增长5.6%，增幅同比提高5.1个百分点，比2016年1-11月提高0.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为54.9%；中部地区完成投资23,286.0亿元，同比增长10.7%，增幅同比提高8.9个百分点，比2016年1-11月提高0.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为22.5%；西部地区完成投资23,061.0亿元，同比增长6.2%，增幅虽同比提高4.9个百分点，比2016年1-11月提高0.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为22.6%。

　　图5 2015年11月-2016年12月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2014年2月-2016年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2016年1-12月，由于融资宽松，资金压力较小，全国房地产开发企业到位资金保持平稳增长，其中国内贷款增速较1-11月有所回升，自筹资金和其他资金来源增速均有不同程度的回落。国家统计局发布的数据显示：2016年1-12月，全国房地产开发企业到位资金144,214.1亿元，同比增长15.2%，增幅同比提高2.6个百分点，比2016年1-11月提高0.2个百分点。其中，国内贷款21,512.4亿元，同比增长6.4%，增幅比2016年1-11月提高3.3个百分点，而上年同期为下降4.8%；利用外资140.4亿元，同比下降52.6%，降幅同比缩小1.0个百分点，比2016年1-11月扩大3.6个百分点；企业自筹资金49,132.9亿元，同比增长0.2%，增幅比2016年1-11月回落0.1个百分点，而上年同期为下降2.7%；其他资金73,428.4亿元，同比增长31.9%，增幅虽同比提高19.9个百分点，但比2016年1-11月回落1.5个百分点。在其他资金中，定金及预收款41,952.1亿元，同比增长29.0%，增幅同比提高21.5个百分点，比2016年1-11月回落1.5个百分点；个人按揭贷款24,402.9亿元，同比增长46.5%，增幅同比提高24.6个百分点，比2016年1-11月提高2.8个百分点。

　　图7 2015年11月-2016年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2014年2月-2016年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2016年1-12月，受制于年底调控政策收紧，房地产企业购地仍较为谨慎，土地市场持续负增长，但购置土地面积降幅较上月继续收窄。国家统计局发布数据显示，2016年1-12月，全国房地产开发企业购置土地面积22,025.3万平方米，同比下降3.4%，降幅同比缩小28.3个百分点，比2016年1-11月缩小0.9个百分点；土地成交价款9,129.3亿元，同比增长19.8%，增幅比2016年1-11月回落1.6个百分点，而上年同期为下降23.9%。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积35,121.0万平方米，同比下降4.1%，降幅同比缩小8.9个百分点， 比2016年1-11月缩小0.2个百分点。

　　图9 2015年11月-2016年12月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2016年 1-12月，在企业资金来源好转的背景下，新开工面积和竣工面积增速双双由负转正。国家统计局发布的数据显示，2016年1-12月，全国商品房累计施工面积758,974.8万平方米，同比增长3.2%，增幅同比提高1.9个百分点，比2016年1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅施工面积521,310.2万平方米，同比增长1.9%，增幅比2016年1-11月提高0.3个百分点，上年同期为同比下降0.7%；房屋新开工面积166,928.1万平方米，同比增长8.1%，增幅比2016年1-11月提高0.5个百分点，而上年同期为下降14.0%。

　　图10 2015年10月-2016年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2016年1-12月，全国商品房累计竣工面积107,127.7万平方米，同比增长6.1%，增幅比2016年1-11月回落0.3个百分点，而上年同期为下降6.9%。其中，商品住宅竣工面积77,185.2万平方米，同比增长4.6%，增幅比2016年1-11月回落0.7个百分点，而上年同期为下降8.8%。

　　图11 2015年11月-2016年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2016年1-12月，虽然商品房销售面积和销售额双双刷新历史同期最高纪录，但随着10月前后限购、限贷等调控政策陆续出台，房地产销售市场降温已初步显现，销售面积和销售额增速环比均有所回落。国家统计局发布的数据显示，2016年1-12月，全国商品房销售面积157,348.5万平方米，同比增长22.5%，增幅虽同比提高16.5个百分点，但比2016年1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅销售面积137,539.9万平方米，同比增长22.4%，增幅虽同比提高15.5个百分点，但比2016年1-11月回落2.1个百分点；同期，全国商品房销售额117,627.1亿元，同比增长34.8%，增幅虽同比提高20.4个百分点，但比2016年1-11月回落2.7个百分点。其中，商品住宅销售额99,064.2亿元，同比增长36.1%，增幅虽同比提高19.5个百分点，但比2016年1-11月回落3.2个百分点。

　　图12 2015年11月-2016年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2015年11月-2016年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2016年12月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，环比看，一二线城市房价走势总体趋于平稳，房地产市场持续呈现积极变化。初步测算，12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点。三线城市房价总体略有上涨，市场继续保持稳定。12月份三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。

　　从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落，12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点；二线城市继上月二手住宅价格同比涨幅回落后，本月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落，12月新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3个百分点。

　　 2016年12月份70个大中城市住宅销售价格指数

　注：本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》