2017年1-3月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数稳中有升；二是房地产开发投资增速继续回升；三是受限购、限贷、差别化信贷政策影响，全国房地产开发企业到位资金增速继续放缓，个人按揭贷款大幅回落承压；四是土地市场热度持续，成交价增速延续回升；五是全国商品房销售面积、销售额双双回落；六是全国70个大中城市中一二线城市房地产市场持续降温。

　　一、国房景气指数变动情况

　　在因城施策的导向下，多城市楼市调整政策密集出台，积极稳定市场预期，房地产市场稳步回归理性。2017年3月全国房地产开发景气指数稳中有升，处于稳定区间。国家统计局发布的数据显示：3月份，“国房景气指数”为100.13，比2月份提高0.37点。

　　图1 2016年3月-2017年3月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　得益于房地产企业盈利状况向好，投资意愿有所增强，新开工项目明显增加拉动投资增速继续上扬。国家统计局发布的数据显示：2017年1-3月，全国完成房地产开发投资19291.9亿元，同比增长9.1%，增幅同比提高2.9个百分点，比2017年1-2月提高0.2个百分点。

　　图2 2016年2月-2017年3月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2017年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资12,981.0亿元，同比增长11.2%，增幅同比提高6.6个百分点，比2017年1-2月提高2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%；办公楼投资1,194.2亿元，同比下降3.8%，降幅较2017年12月扩大3.2个百分点，而上年同期为同比增长14.2%，所占比重为6.2%；商业营业用房投资2,934.8亿元，同比增长8.2%，增幅同比提高1.1个百分点，比2017年1-2月回落3.6个百分点，所占比重为15.2%；其他投资2,181.8亿元，同比增长6.3%，增幅同比回落3.2个百分点，比2017年1-2月提高3.8个百分点，所占比重为11.3%。

　　图3 2016年2月-2017年3月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2014年8月-2017年3月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，三大区域房地产开发投资均保持温和增长。2017年1-3月，东部地区完成房地产开发投资10,979.3亿元，同比增长8.7%，增幅同比提高3.3个百分点，比2017年1-2月提高0.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为56.9%；中部地区完成投资3,864.0亿元，同比增长14.9%，增幅同比提高5.4个百分点，比2017年1-2月提高1.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.0%；西部地区完成投资4,005.2亿元，同比增长8.5%，增幅同比提高3.0个百分点，比2017年1-2月提高0.7个百分点。

　　图5 2016年2月-2017年3月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2014年4月-2017年3月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　受限购、限贷、差别化信贷政策影响，企业自筹资金再现负增长、个人按揭贷款快速回落势拖累全国房地产开发企业到位资金增速有所回落的主要原因。整体来看，资金面呈现小幅收紧状态。国家统计局发布的数据显示：2017年1-3月，全国房地产开发企业到位资金35,666.3亿元，同比增长11.5%，增幅比2017年1-2月提高4.5个百分点，但同比回落5.3个百分点。其中，国内贷款6892.0亿元，同比增长10.7%，增幅同比提高4.2个百分点，但比2017年1-2月回落0.8个百分点；利用外资74.0亿元，同比增长308.0%；企业自筹资金10,894.2亿元，同比下降7.2%，降幅较2017年1-2月收窄10.0个百分点；其他资金17,806.1亿元，同比增长27.1%，增幅同比回落3.3个百分点，比2017年1-2月回落0.6个百分点。在其他资金中，定金及预收款10,007.3亿元，同比增长27.0%，增幅同比提高1.1个百分点，与2017年1-2月基本持平；个人按揭贷款5,537.7亿元，同比增长18.6%，增幅同比回落27.6个百分点，比2017年1-2月回落1.8个百分点。

　　图7 2016年2月-2017年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2014年4月-2017年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　进入2017年，随着房地产企业库存压力得到缓解，企业补库存意愿加强，土地市场热度持续，待开发土地面积降幅收窄。国家统计局发布数据显示，2017年1-3月，全国房地产开发企业购置土地面积3,782.0万平方米，同比增长5.7%，而上年同期为同比下降；土地成交价款1,358.6亿元，同比增长16.7%，增幅同比提高13.0个百分点，比2017年1-2月提高4.0个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积26,754.5万平方米，同比下降1.8%，降幅较2017年1-2月全年缩小1.6个百分点。

　　图9 2016年2月-2017年3月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2017年 1-3月，随着企业拿地陆续进入开发建设阶段，新开工项目明显增加，新开工面积增速连续回升。国家统计局发布的数据显示，2017年1-3月，全国商品房累计施工面积636,977.0万平方米，同比增长3.1%，增幅同比回落2.7个百分点，与2017年1-2月基本持平。其中，商品住宅施工面积433,441.4万平方米，同比增长2.2%，增幅比2017年1-2月提高0.1个百分点；房屋新开工面积31559.7万平方米，同比增长11.6%，增幅比2017年1-2月提高1.2个百分点。

　　图10 2016年2月-2017年3月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2017年1-3月，全国商品房累计竣工面积23,030.7万平方米，同比增长15.1%，增幅同比回落比2.6个百分点，比2017年1-2月回落0.7个百分点。其中，商品住宅竣工面积16,499.9万平方米，同比增长13.7%，增幅同比回落比3.6个百分点，比2017年1-2月回落1.6个百分点。

　　图11 2016年2月-2017年3月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2017年1-3月，在政策持续收紧的形势下，热点城市需求受到抑制，商品房销售面积和销售额增幅均有所回落。国家统计局发布的数据显示，2017年1-3月，全国商品房销售面积29,034.8万平方米，同比增长19.5%，增幅同比回落12.6个百分点，比2017年1-2月回落5.6个百分点。其中，商品住宅销售面积25,484.3万平方米，同比增长16.9%，增幅同比回落18.7个百分点，比2017年1-2月回落6.8个百分点；同期，全国商品房销售额23,182.3亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落29.0个百分点，比2017年1-2月回落0.9个百分点。其中，商品住宅销售额19,399.0亿元，同比增长20.2%，增幅同比回落40.1个百分点，比2017年1-2月回落2.5个百分点。

　　图12 2016年2月-2017年3月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2016年2月-2017年3月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2017年3月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场持续降温，从同比看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。

　　从环比看，70个城市中有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，10个城市涨幅回落，其他城市涨幅略升。

　　表 2017年3月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》