2017年1-4月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数稳步回升；二是房地产开发投资增速继续提升；三是受限购、限贷、差别化信贷政策影响，全国房地产开发企业到位资金增速继续放缓，个人按揭贷款大幅回落承压；四是土地市场热度持续，土地成交量价持续回升；五是全国商品房销售面积、销售额增速大幅回落；六是全国70个大中城市中一二线城市房地产市场持续降温。

　　一、国房景气指数变动情况

　　虽然房地产调控趋紧，但市场表现好于预期，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，房产景气度持续回升。2017年4月全国房地产开发景气指数稳中有升，处于稳定区间。国家统计局发布的数据显示：4月份，“国房景气指数”为100.23，比3月份提高0.1点。

　　图1 2016年4月-2017年4月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　在企业拿地和新开工意愿强劲，投资周期性延续效应共同作用下，房地产企业的投资信心并未受当前密集型的调控政策影响，投资增速依旧逆势冲高。国家统计局发布的数据显示：2017年1-4月，全国完成房地产开发投资27731.6亿元，同比增长9.3%，增幅同比提高2.1个百分点，比2017年1-3月提高0.2个百分点。对全部投资增长的贡献率为20.1%，拉动投资增长1.8个百分点。

　　图2 2016年3月-2017年4月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2017年1-4月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资18,671.3亿元，同比增长10.6%，增幅同比提高4.2个百分点，比2017年1-3月回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%；办公楼投资1,735.7亿元，同比增长1.1%，增幅同比回落14.3个百分点，而2017年1-3月为同比下降3.8%，所占比重为6.3%；商业营业用房投资4,221.8亿元，同比增长7.8%，增幅同比提高0.2个百分点，比2017年1-3月回落0.4个百分点，所占比重为15.2%；其他投资3,102.8亿元，同比增长6.3%，增幅同比提高1.7个百分点，比2017年1-3月提高2.3个百分点，所占比重为11.2%。

　　图3 2016年3月-2017年4月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2014年9月-2017年4月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，除东北地区房地产开发投资增速下滑外，其他三大区域房地产开发投资均保持平稳增长。2017年1-4月，东部地区完成房地产开发投资15,436.8亿元，同比增长8.7%，增幅同比提高2.9个百分点，与2017年1-3月持平，占全国房地产开发投资的比重为55.7%；中部地区完成投资5,754.5亿元，同比增长16.8%，增幅同比提高4.5个百分点，比2017年1-32月提高1.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.8%；西部地区完成投资5,793.6亿元，同比增长7.7%，增幅同比提高1.1个百分点，但比2017年1-3月回落0.8个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.9%；东北地区完成投资746.7亿元，同比下降13.7%，降幅比2017年1-3月扩大4.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为2.7%。

　　图5 2016年3月-2017年4月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2014年5月-2017年4月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　受限购、限贷、差别化信贷政策影响，全国房地产开发企业到位资金增速持续回落，虽然国内贷款增速有所回升，但企业自筹资金延续负增长，但降幅收窄；个人按揭贷款创新低。整体来看，资金面继续收紧。国家统计局发布的数据显示：2017年1-4月，全国房地产开发企业到位资金47,221.3亿元，同比增长11.4%，增幅同比回落5.4个百分点，比2017年1-3月微降0.1个百分点。其中，国内贷款8，773.8亿元，同比增长17.0%，增幅同比提高4.8个百分点，比2017年1-3月提高6.3个百分点；利用外资74.3亿元，同比增长115.3%；企业自筹资金14,217.2亿元，同比下降4.7%，降幅较2017年1-3月收窄2.5个百分点，上年同期为同比增长3.7%；其他资金24,156.2亿元，同比增长21.3%，增幅同比回落16.6个百分点，比2017年1-3月回落5.8个百分点。在其他资金中，定金及预收款13,841.7亿元，同比增长21.7%，增幅同比回落12.7个百分点，比2017年1-3月回落5.3个百分点；个人按揭贷款7,662.2亿元，同比增长14.5%，增幅同比回落40.2个百分点，比2017年1-3月回落4.1个百分点。

　　图7 2016年3月-2017年4月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2014年5月-2017年4月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　进入2017年，随着地方政府加大推地力度，企业补库存意愿加强，特别是一、二线城市为缓解紧张的供不应求矛盾，土地市场热度持续，住宅用地成交量价呈上行态势。国家统计局发布数据显示，2017年1-4月，全国房地产开发企业购置土地面积5,527.6万平方米，同比增长8.1%，增幅比2017年1-3月提高4.4个百分点，而上年同期为同比下降6.5%；土地成交价款2,104.5亿元，同比增长34.2%，增幅比2017年1-3月提高17.5个百分点，而上年同期为同比下降0.2%。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积27,236.8万平方米，同比下降5.0%，降幅同比扩大4.3个百分点，比2017年1-3月扩大3.2个百分点。

　　图9 2016年2月-2017年3月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　由于一、二线城市调控效果明显，新开工项目有所放缓，房屋新开工面积增速出现回落，施工面积增速保持平稳。国家统计局发布的数据显示，2017年1-4月，全国商品房累计施工面积654,053.6万平方米，同比增长3.1%，增幅同比回落2.7个百分点，但与2017年1-3月持平。其中，商品住宅施工面积445,657.2万平方米，同比增长2.5%，增幅同比回落1.4个百分点，但比2017年1-3月提高0.3个百分点；房屋新开工面积48,239.9万平方米，同比增长11.1%，增幅同比回落10.3个百分点，比2017年1-3月回落0.5个百分点。

　　图10 2016年3月-2017年4月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2017年1-4月，全国商品房累计竣工面积28,173.6万平方米，同比增长10.6%，增幅同比回落比9.5个百分点，比2017年1-3月回落4.5个百分点。其中，商品住宅竣工面积20,108.9万平方米，同比增长8.0%，增幅同比回落比11.9个百分点，比2017年1-3月回落5.7个百分点。

　　图11 2016年3月-2017年4月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2017年1-4月，在政策持续收紧的形势下，热点城市需求受到抑制，商品房销售面积和销售额增幅均延续回落态势。国家统计局发布的数据显示，2017年1-4月，全国商品房销售面积41,655.2万平方米，同比增长15.7%，增幅同比回落20.8个百分点，比2017年1-3月回落3.8个百分点。其中，商品住宅销售面积36,524.5万平方米，同比增长13.0%，增幅同比回落25.8个百分点，比2017年1-3月回落3.9个百分点；同期，全国商品房销售额33,222.6亿元，同比增长20.1%，增幅同比回落35.8个百分点，比2017年1-3月回落5.0个百分点。其中，商品住宅销售额27,950.8亿元，同比增长16.1%，增幅同比回落45.3个百分点，比2017年1-3月回落4.1个百分点。

　　图12 2016年3月-2017年4月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2016年3月-2017年4月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2017年4月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场持续降温，从同比看，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。

　　从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

　　表 2017年4月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》