2018年1-4月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数小幅继续小幅回落；二是房地产开发投资增速尽管小幅回落但整体维持高位；三是全国房地产开发企业到位资金增速继续回落，创两年来新低；四是土地购置面积同比转为负增长；五是房屋新开工面积增速回落；六是全国商品房销售面积和销售额增速继续回落；七是全国70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2018年以来，全国房地产开发景气指数持续小幅回落，但仍高于上年同期水平。国家统计局发布的数据显示：2018年4月份，“国房景气指数”继续回落至101.37，同比提高0.14点，比2018年3月份回落0.13点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年3月-2018年4月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2018年1-4月，房地产开发投资增速仅较前3个月小幅下滑，整体仍处在高位。国家统计局发布的数据显示：2018年1-4月，全国完成房地产开发投资30,592.0亿元，同比增长10.3%，增幅虽同比提高1.0个百分点，但比2018年1-3月回落0.1个百分点。

　　图2 2017年3月-2018年4月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-4月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资21,331.4亿元，同比增长14.2%，增幅同比提高3.6个百分点，比2018年1-3月提高0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为69.7%；办公楼投资1,646.3亿元，同比下降5.1%，降幅比2018年1-3月扩大5.0个百分点，而上年同期为增长1.1%，所占比重为5.4%；商业营业用房投资3,893.4亿元，同比下降7.8%，降幅比2018年1-3月扩大1.3个百分点，而上年同期为增长7.8%，所占比重为12.7%；其他投资3,720.8亿元，同比增长19.9%，增幅虽同比提高11.3个百分点，但比2018年1-3月回落1.6个百分点，所占比重为12.2%。

　　图3 2017年3月-2018年4月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2015年9月-2018年4月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-4月，东部地区完成房地产开发投资17,181.0亿元，同比增长11.3%，增幅虽同比提高2.6个百分点，但比2018年1-3月回落0.5个百分点，占全国房地产开发投资的比重为56.2%；中部地区完成投资6,604.0亿元，同比增长14.8%，增幅同比回落2.0个百分点，比2018年1-3月回落0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.6%；西部地区完成投资5,980.0亿元，同比增长3.2%，增幅虽同比回落4.5个百分点，但比2018年1-3月提高0.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.5%；东北地区完成投资827亿元，同比增长10.7%，增幅比2018年1-3月提高9.4个百分点，而上年同期为下降13.7%，占全国房地产开发投资的比重为2.7%。

　　图5 2017年3月-2018年4月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年5月-2018年4月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2018年1-4月，房地产开发企业到位资金增速继续回落，创两年来新低，资金面总体再趋紧。其中，国内贷款同比转为负增长，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款增速均较前3个月有所回落。国家统计局发布的数据显示：2018年1-4月，全国房地产开发企业到位资金48,191.9亿元，同比增长2.1%，增幅同比回落9.3个百分点，比2018年1-3月回落1.0个百分点。其中，国内贷款8,637.5亿元，同比下降1.6%，而上年同期为增长17.0%，2018年1-3月为增长0.9%；利用外资16.6亿元，同比下降77.6%，降幅比2018年1-3月缩小0.8个百分点，而上年同期为增长115.3%；企业自筹资金14,894.1亿元，同比增长4.8%，增幅比2018年1-3月回落0.3个百分点，而上年同期为下降4.7%；定金及预收款14,986.7亿元，同比增长8.3%，增幅同比回落13.4个百分点，比2018年1-3月回落2.9个百分点；个人按揭贷款7,148.4亿元，同比下降6.7%，降幅比2018年1-3月缩小0.1个百分点，而上年同期为增长14.5%；其他到位资金2,508.5亿元，同比下降5.4%。

　　图7 2017年3月-2018年4月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2017年3月-2018年4月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2018年1-4月，房企拿地放缓，土地购置面积同比转为负增长。国家统计局发布数据显示，2018年1-4月，全国房地产开发企业购置土地面积5,411.6万平方米，同比下降2.1%，而上年同期为增长8.1%，2018年1-3月为增长0.5%；土地成交价款2,391.4亿元，同比增长13.6%，增幅同比回落20.6个百分点，比2018年1-3月回落6.7个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积37,300.4万平方米，同比增长36.9%，增幅比2018年1-3月提高1.5个百分点，而上年同期为下降5.0%。

　　图9 2017年3月-2018年4月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2018年1-4月，商品房施工面积整体处于低位运行。国家统计局发布的数据显示，2018年1-4月，全国商品房累计施工面积664,409.8万平方米，同比增长1.6%，增幅虽同比回落1.5个百分点，但比2018年1-3月提高0.1个百分点。其中，住宅施工面积454,588.7万平方米，同比增长2.0%，增幅虽同比回落0.5个百分点，但比2018年1-3月提高0.1个百分点；办公楼施工面积31,271.2万平方米，同比下降0.3%，而上年同期为增长3.9%，2018年1-3月为增长0.3%；商业营业用房施工面积88,252.4万平方米，同比下降3.3%，与2018年1-3月持平，而上年同期为增长3.6%。

　　图10：2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积情况

　　图11：2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积同比增长率变动趋势

　　房屋新开工面积增速回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-4月，全国商品房累积新开工面积51,779.0万平方米，同比增长7.3%，增幅同比回落3.8个百分点，比2018年1-3月回落2.4个百分点。其中，住宅新开工面积38,079.1万平方米，同比增长9.4%，增幅同比回落8.1个百分点，比2018年1-3月回落2.8个百分点；办公楼新开工面积1,521.8万平方米，同比下降11.0%，降幅同比扩大2.7个百分点，比2018年1-3月扩大8.7个百分点；商业营业用房施工面积5,146.7万平方米，同比下降9.3%，降幅虽同比扩大5.7个百分点，但比2018年1-3月缩小1.4个百分点。

　　图12 2017年3月-2018年4月累计全国商品房、商品住宅新开工面积及同比增长率变动趋势

　　图13：2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积同比增长率变动趋势

　　商品房竣工面积持续下滑。国家统计局发布的数据显示，2018年1-4月，全国商品房累计竣工面积25,150.7万平方米，同比下降10.7%，降幅比2018年1-3月扩大0.6个百分点，而上年同期为增长10.6%。其中，住宅竣工面积17,337.50万平方米，同比下降13.8%，降幅比2018年1-3月缩小0.2个百分点，而上年同期为增长8.0%；办公楼竣工面积1,101.5万平方米，同比下降1.4%，降幅比2018年1-3月扩大1.2个百分点，而上年同期为增长27.5%；商业营业用房竣工面积3,251.9万平方米，同比下降10.3%，降幅比2018年1-3月扩大3.1个百分点，而上年同期为增长20.5%。

　　图14 2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积情况

　　图15：2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2018年1-4月，持续调控背景下全国商品房销售面积和销售额增速继续回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-4月，全国商品房销售面积42,192.1万平方米，同比增长1.3%，增幅同比回落14.4个百分点，比2018年1-3月回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积36,667.1万平方米，同比增长0.4%，增幅同比回落12.6个百分点，比2018年1-3月回落2.1个百分点；办公楼销售面积1,079.1万平方米，同比下降4.3%，降幅比2018年1-3月扩大1.5个百分点，而上年同期为增长49.3%；商业营业用房销售面积2,827.5万平方米，同比增长7.0%，增幅同比回落23.6个百分点，比2018年1-3月回落2.6个百分点。

　　同期，全国商品房销售额36,222.5亿元，同比增长9.0%，增幅同比回落11.1个百分点，比2018年1-3月回落1.4个百分点。其中，商品住宅销售额30,613.8亿元，同比增长9.5%，增幅同比回落6.6个百分点，比2018年1-3月回落1.9个百分点；办公楼销售额1,599.4亿元，同比下降3.2%，降幅比2018年1-3月缩小5.0个百分点，而上年同期为增长50.4%；商业营业用房销售额3,096.8亿元，同比增长7.5%，增幅同比回落33.9个百分点，比2018年1-3月回落0.4个百分点。

　　图16 2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积情况

　　图17 2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积同比增长率变动趋势

　　图18：2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额情况

　　图19：2017年3月-2018年4月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年4月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策的连续性和稳定性。从同比来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

　　从环比来看，4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

　　同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.2个百分点之间；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.5个百分点之间。从同比看，10个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.2至2.2个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.4至1.1个百分点之间。

　　表1 2018年4月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》