2018年1-7月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数继续小幅回升；二是房地产开发投资增速结束此前连续4个月的放缓态势，重回两位数增速；三是全国房地产开发企业到位资金增速有所提高，到位资金状况趋好；四是土地购置面积和土地成交价款增速均继续提高；五是商品房施工面积和房屋新开工面积增速继续提高，而商品房竣工面积继续低迷；六是全国商品房销售面积和销售额增速均继续提高，已经连续3个月回升；七是全国70个大中城市中一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落，三线城市略有扩大。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2018年以来，全国房地产开发景气指数先降后升，先是自2月份连续3个月回落，后是从5月份开始已经连续3个月回升。国家统计局发布的数据显示：2018年7月份，“国房景气指数”回升至101.88，同比提高0.46点，比2018年6月份提高0.20点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年6月-2018年7月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2018年1-7月，在房屋新开工面积、土地购置面积等前瞻性指标支撑下房地产开发投资增速结束此前连续4个月的放缓态势，重回两位数增速，继续保持高位。国家统计局发布的数据显示：2018年1-7月，全国完成房地产开发投资65,885.7亿元，同比增长10.2%，增幅同比提高2.3个百分点，比2018年1-6月提高0.5个百分点。

　　图2 2017年6月-2018年7月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-7月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资46,443.0亿元，同比增长14.2%，增幅同比提高4.2个百分点，比2018年1-6月提高0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为70.5%；办公楼投资3,339.7亿元，同比下降9.9%，降幅比2018年1-6月缩小0.4个百分点，而上年同期为增长4.7%，所占比重为5.1%；商业营业用房投资8,045.4亿元，同比下降8.9%，降幅比2018年1-6月缩小0.8个百分点，而上年同期为增长3.0%，所占比重为12.2%；其他投资8,057.6亿元，同比增长23.3%，增幅虽同比提高19.0个百分点，但比2018年1-6月回落0.2个百分点，所占比重为12.2%。

　　图3 2017年6月-2018年7月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2015年12月-2018年7月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-7月，东部地区完成房地产开发投资35,755.2亿元，同比增长11.5%，增幅同比提高3.0个百分点，比2018年1-6月提高0.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重为54.3%；中部地区完成投资13,919.8亿元，同比增长10.4%，增幅同比回落3.4个百分点，比2018年1-6月回落1.0个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.1%；西部地区完成投资13,646.8亿元，同比增长5.8%，增幅同比提高0.7个百分点，比2018年1-6月提高1.6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.7%；东北地区完成投资2,563.9亿元，同比增长17.7%，增幅与2018年1-6月持平，而上年同期为下降11.3%，占全国房地产开发投资的比重为3.9%。

　　图5 2017年6月-2018年7月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年8月-2018年7月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2018年1-7月，房地产开发企业到位资金增速较前6个月有所回升，到位资金状况趋好。其中，国内贷款、利用外资及个人按揭贷款降幅均有所收窄；而自筹资金和定金及预收款增速也均有所提高。国家统计局发布的数据显示：2018年1-7月，全国房地产开发企业到位资金93,307.6亿元，同比增长6.4%，增幅虽同比回落3.3个百分点，但比2018年1-6月提高1.8个百分点。其中，国内贷款14,045.0亿元，同比下降6.9%，降幅比2018年1-6月缩小1.0个百分点，而上年同期为增长19.8%；利用外资33.4亿元，同比下降70.1%，降幅比2018年1-6月缩小3.0个百分点，而上年同期为增长20.6%；企业自筹资金30,187.4亿元，同比增长10.4%，增幅比2018年1-6月提高0.7个百分点，而上年同期为下降1.9%；定金及预收款31,012.7亿元，同比增长15.1%，增幅虽同比回落5.6个百分点，但比2018年1-6月提高2.6个百分点；个人按揭贷款13,655.4亿元，同比下降1.4%，降幅比2018年1-6月缩小2.6个百分点，而上年同期为增长4.1%；其他到位资金4,373.7亿元，同比增长1.0%，而2018年1-6月为下降0.8%。

　　图7 2017年6月-2018年7月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2017年6月-2018年7月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2018年1-7月，土地购置面积继续向好，量价齐升。国家统计局发布数据显示，2018年1-7月，全国房地产开发企业购置土地面积13,817.6万平方米，同比增长11.3%，增幅同比提高0.2个百分点，比2018年1-6月提高4.1个百分点；土地成交价款6,618.9亿元，同比增长21.9%，增幅虽同比回落19.1个百分点，但比2018年1-6月提高1.6个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积40,635.6万平方米，同比增长32.0%，增幅比2018年1-6月提高1.4个百分点，而上年同期为下降6.9%。

　　图9 2017年6月-2018年7月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2018年1-7月，商品房施工面积增速较前6个月继续提高，其中主要是由于住宅施工面积增速上升支撑，而办公楼和商业营业用房施工面积降幅在扩大。国家统计局发布的数据显示，2018年1-7月，全国商品房累计施工面积728,593.3万平方米，同比增长3.0%，增幅虽同比回落0.2个百分点，但比2018年1-6月提高0.5个百分点。其中，住宅施工面积502,037.3万平方米，同比增长3.9%，增幅同比提高1.1个百分点，比2018年1-6月提高0.7个百分点；办公楼施工面积33,000.5万平方米，同比下降1.0%，降幅比2018年1-6月扩大0.4个百分点，而上年同期为增长3.3%；商业营业用房施工面积94,256.0万平方米，同比下降3.5%，降幅比2018年1-6月扩大0.2个百分点，而上年同期为增长2.7%。

　　图10：2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积情况

　　图11：2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积

同比增长率变动趋势

　　受去年同期淡季低基数影响，2018年1-7月，房屋新开工面积增速继续提高，连续上涨3个月。国家统计局发布的数据显示，2018年1-7月，全国商品房累积新开工面积114,780.6万平方米，同比增长14.4%，增幅同比提高6.4个百分点，比2018年1-6月提高2.6个百分点。其中，住宅新开工面积84,684.8万平方米，同比增长18.0%，增幅同比提高6.1个百分点，比2018年1-6月提高3.0个百分点；办公楼新开工面积3,231.7万平方米，同比下降7.0%，降幅同比缩小1.9个百分点，比2018年1-6月缩小0.4个百分点；商业营业用房施工面积10,971.6万平方米，同比下降8.1%，降幅虽同比扩大3.1个百分点，但比2018年1-6月缩小0.3个百分点。

　　图12 2017年6月-2018年7月累计全国商品房、商品住宅新开工面积及同比增长率变动趋势

　　图13：2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积

　　同比增长率变动趋势

　　2018年1-7月，商品房竣工面积降幅虽较前6个月有所收窄，但依旧保持低迷。国家统计局发布的数据显示，2018年1-7月，全国商品房累计竣工面积42,066.7万平方米，同比下降10.5%，降幅比2018年1-6月缩小0.1个百分点，而上年同期为增长2.4%。其中，住宅竣工面积29,462.5万平方米，同比下降12.2%，降幅虽同比扩大11.5个百分点，但比2018年1-6月缩小0.6个百分点；办公楼竣工面积1,670.0万平方米，同比下降10.1%，降幅比2018年1-6月扩大4.1个百分点，而上年同期为增长43.2%；商业营业用房竣工面积5,393.2万平方米，同比下降8.8%，降幅比2018年1-6月扩大0.7个百分点，而上年同期为增长7.2%。

　　图14 2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积情况

　　图15：2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积

　　同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2018年1-7月，在三四线城市销售拉动下全国商品房销售面积和销售额增速较前6个月均继续提高，二者增速在4月份见底后已经连续3个月回升。国家统计局发布的数据显示，2018年1-7月，全国商品房销售面积89,989.5万平方米，同比增长4.2%，增幅虽同比回落9.8个百分点，但比2018年1-6月提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积78,046.1万平方米，同比增长4.2%，增幅虽同比回落7.3个百分点，但比2018年1-6月提高1.0个百分点；办公楼销售面积2,261.1万平方米，同比下降5.8%，降幅比2018年1-6月缩小0.3个百分点，而上年同期为增长33.7%；商业营业用房销售面积6,106.8万平方米，同比增长2.3%，增幅同比回落27.1个百分点，比2018年1-6月回落0.1个百分点。

　　同期，全国商品房销售额78,300.1亿元，同比增长14.4%，增幅虽同比回落4.5个百分点，但比2018年1-6月提高1.2个百分点。其中，商品住宅销售额66,328.1亿元，同比增长16.2%，增幅同比提高0.3个百分点，比2018年1-6月提高1.4个百分点；办公楼销售额3,268.2亿元，同比下降2.1%，降幅比2018年1-6月缩小1.1个百分点，而上年同期为增长27.4%；商业营业用房销售额6,702.1亿元，同比增长5.5%，增幅同比回落33.2个百分点，比2018年1-6月回落0.2个百分点。

　　图16 2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积情况

　　图17 2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积

　　同比增长率变动趋势

　　图18：2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额情况

　　图19：2017年6月-2018年7月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额

　　同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年7月份，各地继续坚持因城施策，调控措施陆续加码，努力促进供求平衡，进一步促进房地产市场健康发展。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.4个百分点，其中上海价格下降，北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

　　从同比看，全国70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，上月为持平；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%，涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%，涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

　　同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.1%；持平的2个，减少1个；上涨的11个，增加1个，最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有4个，比上月减少3个，最大降幅为1.9%；上涨的11个，增加3个，最高涨幅为6.9%。

　　表 2018年7月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》