2018年1-9月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数已连续5个月小幅回升；二是房地产开发投资增速虽继续小幅回落，但仍维持在高位运行；三是全国房地产开发企业到位资金增速加速回升，到位资金状况继续改善；四是土地购置面积增速微增，土地成交价款增速小幅回落；五是房屋新开工面积增速继续提高；六是全国商品房销售面积及销售额增速均有所回落；七是全国70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2018年5月份以来，全国房地产开发景气指数已连续5个月回升。国家统计局发布的数据显示：2018年9月份，“国房景气指数”回升至101.99，同比提高0.55点，比2018年8月份提高0.01点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年8月-2018年9月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　由于土地购置费的增长贡献，2018年1-9月，房地产开发投资增速虽继续小幅回落，但仍维持在高位运行。国家统计局发布的数据显示：2018年1-9月，全国完成房地产开发投资88,665.0亿元，同比增长9.9%，增幅虽比2018年1-8月回落0.2个百分点，但同比提高1.8个百分点。

　　图2 2017年8月-2018年9月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-9月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资62,806.3亿元，同比增长14.0%，增幅虽同比提高3.6个百分点，但比2018年1-8月回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.8%；办公楼投资4,409.4亿元，同比下降11.4%，降幅比2018年1-8月扩大1.0个百分点，而上年同期为增长5.4%，所占比重为5.0%；商业营业用房投资10,649.8亿元，同比下降9.1%，降幅比2018年1-8月扩大0.6个百分点，而上年同期为增长1.4%，所占比重为12.0%；其他投资10,799.4亿元，同比增长22.1%，增幅同比提高16.8个百分点，比2018年1-8月提高0.2个百分点，所占比重为12.2%。

　　图3 2017年8月-2018年9月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2016年3月-2018年9月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-9月，东部地区完成房地产开发投资47,602.7亿元，同比增长11.0%，增幅虽同比提高2.0个百分点，但比2018年1-8月回落0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为53.7%；中部地区完成投资18,612.3亿元，同比增长8.4%，增幅同比回落4.9个百分点，比2018年1-8月回落1.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.0%；西部地区完成投资18,724.7亿元，同比增长7.5%，增幅同比提高3.9个百分点，比2018年1-8月提高0.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.1%；东北地区完成投资3,725.4亿元，同比增长16.5%，增幅比2018年1-8月回落0.8个百分点，而上年同期为下降3.3%，占全国房地产开发投资的比重为4.2%。

　　图5 2017年8月-2018年9月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年10月-2018年9月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　在货币政策宽松及房企加强回款管理的双重影响下，2018年1-9月，房地产开发企业到位资金增速较前8个月加速回升，到位资金状况继续改善。其中，自筹资金和定金及预收款两项的高增速带动了整体增速的继续回升；国内贷款、利用外资降幅均继续收窄；而个人按揭贷款降幅有所扩大。国家统计局发布的数据显示：2018年1-9月，全国房地产开发企业到位资金121,882.2亿元，同比增长7.8%，增幅虽同比回落0.2个百分点，但比2018年1-8月提高0.9个百分点。其中，国内贷款18,041.2亿元，同比下降5.1%，降幅比2018年1-8月缩小1.5个百分点，而上年同期为增长19.5%；利用外资43.5亿元，同比下降61.7%，降幅比2018年1-8月缩小6.6个百分点，而上年同期为增长0.9%；企业自筹资金40,595.8亿元，同比增长11.4%，增幅比2018年1-8月提高0.2个百分点，而上年同期为下降0.3%；定金及预收款40,259.0亿元，同比增长16.3%，增幅虽同比回落0.6个百分点，但比2018年1-8月提高1.2个百分点；个人按揭贷款17,522.3亿元，同比下降1.2%，降幅比2018年1-8月扩大0.2个百分点，而上年同期为增长1.3%；其他到位资金5,420.3亿元，同比增长4.7%，增幅比2018年1-8月提高3.6个百分点。

　　图7 2017年8月-2018年9月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2017年8月-2018年9月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2018年1-9月，土地购置面积增速较前8个月微增，而土地成交价款出现小幅回落，土地市场趋稳。国家统计局发布数据显示，2018年1-9月，全国房地产开发企业购置土地面积19,366.2万平方米，同比增长15.7%，增幅同比提高3.5个百分点，比2018年1-8月提高0.1个百分点；土地成交价款10,002.2亿元，同比增长22.7%，增幅同比回落23.6个百分点，比2018年1-8月回落1.0个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积42,952.8万平方米，同比增长28.5%，增幅虽同比提高27.8个百分点，但比2018年1-8月回落3.2个百分点。

　　图9 2017年8月-2018年9月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2018年1-9月，在房屋新开工面积增长拉动下，商品房施工面积增速继续提高。国家统计局发布的数据显示，2018年1-9月，全国商品房累计施工面积767,217.9万平方米，同比增长3.9%，增幅同比提高0.8个百分点，比2018年1-8月提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积530,250.9万平方米，同比增长4.9%，增幅同比提高2.0个百分点，比2018年1-8月提高0.3个百分点；办公楼施工面积34,167.0万平方米，同比下降0.6%，降幅比2018年1-8月缩小0.5个百分点，而上年同期为增长2.5%；商业营业用房施工面积97,813.9万平方米，同比下降3.3%，降幅与2018年1-8月持平，而上年同期为增长1.9%。

　　图10：2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积情况

　　图11：2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积

　　同比增长率变动趋势

　　2018年1-9月，房屋新开工面积增速继续提高，已经连续上涨5个月。国家统计局发布的数据显示，2018年1-9月，全国商品房累积新开工面积152,582.7万平方米，同比增长16.4%，增幅同比提高9.6个百分点，比2018年1-8月提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积112,410.9万平方米，同比增长19.4%，增幅虽同比提高8.3个百分点，但比2018年1-8月回落0.3个百分点；办公楼新开工面积4,331.6万平方米，同比下降3.3%，降幅同比缩小6.2个百分点，比2018年1-8月缩小4.6个百分点；商业营业用房施工面积14,412.3万平方米，同比下降6.0%，降幅同比缩小2.0个百分点，比2018年1-8月缩小0.5个百分点。

　　图12 2017年8月-2018年9月累计全国商品房、商品住宅新开工面积及同比增长率变动趋势

　　图13：2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积

　　同比增长率变动趋势

　　2018年1-9月，商品房竣工面积降幅较前8个月有所收窄。国家统计局发布的数据显示，2018年1-9月，全国商品房累计竣工面积51,132.1万平方米，同比下降11.4%，降幅比2018年1-8月缩小0.2个百分点，而上年同期为增长1.0%。其中，住宅竣工面积36,165.7万平方米，同比下降12.3%，降幅虽同比扩大10.4个百分点，但比2018年1-8月缩小0.9个百分点；办公楼竣工面积1,938.7万平方米，同比下降13.6%，降幅比2018年1-8月扩大2.1个百分点，而上年同期为增长36.1%；商业营业用房竣工面积6,393.4万平方米，同比下降12.7%，降幅比2018年1-8月扩大2.9个百分点，而上年同期为增长7.5%。

　　图14 2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积情况

　　图15：2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积

　　同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　由于房地产调控政策继续收紧，棚改货币化安置逐渐收紧，2018年1-9月，全国商品房销售面积及销售额增速较前8个月均有所回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-9月，全国商品房销售面积119,312.8万平方米，同比增长2.9%，增幅同比回落7.4个百分点，比2018年1-8月回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积103,478.8万平方米，同比增长3.3%，增幅同比回落4.3个百分点，比2018年1-8月回落0.8个百分点；办公楼销售面积2,949.0万平方米，同比下降9.3%，降幅比2018年1-8月扩大3.0个百分点，而上年同期为增长32.7%；商业营业用房销售面积8,109.9万平方米，同比下降1.1%，而上年同期为增长23.7%，2018年1-8月为增长1.8个百分点。

　　同期，全国商品房销售额104,132.2亿元，同比增长13.3%，增幅同比回落1.3个百分点，比2018年1-8月回落1.2个百分点。其中，商品住宅销售额88,364.2亿元，同比增长15.6%，增幅虽同比提高4.2个百分点，但比2018年1-8月回落0.8个百分点；办公楼销售额4,224.4亿元，同比下降5.0%，降幅比2018年1-8月扩大1.7个百分点，而上年同期为增长25.2%；商业营业用房销售额8,881.3亿元，同比增长3.0%，增幅同比回落28.8个百分点，比2018年1-8月回落2.6个百分点。

　　图16 2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积情况

　　图17 2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积

　　同比增长率变动趋势

　　图18：2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额情况

图19：2017年8月-2018年9月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额

　　同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

　　从同比看，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；前三季度平均，同比持平，而去年同期为上涨13.2%。二手住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比去年同月回落2.5个百分点；前三季度平均，同比上涨0.6%，涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点；前三季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%，涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点；前三季度平均，同比分别上涨5.1%和5.2%，涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。

　　同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，最高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为1.3%；持平的1个；上涨的12个，减少1个，最高涨幅为12.3%。

　　表 2018年9月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》